TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 27/01/2026

à : – M^e Cannelle FARNIER

— M^e Y. LEUPE

— M^e L. FILMONT

Copie exécutoire délivrée

le : 27/01/2026

à : – M^e Cannelle FARNIER

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/08863 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6ES

N° de MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Cannelle FARNIER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0076

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [M] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yann LEUPE, Avocat au Barreau de DUNKERQUE, substitué par M^e Laurent FILMONT, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C1677

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 8 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026 par Madame Delphine THOUILLON, Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 27 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/08863 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6ES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 8 avril 2018, M. [I] [E] a donné à bail à Mme [K] [L], depuis le 1er octobre 2016, un studio à usage d’habitation de 28 m² situé [Adresse 3] (1er étage, porte gauche), pour une durée de trois ans, reconductible tacitement, moyennant un loyer mensuel de 300,00 euros, charges comprises.

Par exploit du 27 août 2025, Mme [K] [L] a fait assigner M. [I] [E] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de :

— constater un trouble manifestement illicite subi par la locataire,

— condamner M. [I] [E] à faire réaliser les travaux listés dans son assignation à savoir :

. retrait et remplacement de la moquette dans l’entrée et la pièce principale (hors d’usage, décollée, noircie, insalubre),

. réfaction des toiles tendues sur murs dans l’entrée et la pièce principale (hors d’usage, détériorées, source de dégradation de l’air intérieur, risque sanitaire),

. remise aux normes électriques :

— changement du tableau électrique (risque d’incendie),

— ajout de prises électriques dans toutes les pièces (usage normal/quotidien),

— rajustement du câblage électrique pour luminaires (cuisine, entrée, salle de bain, pièce principale ; fils non accessibles, installations dangereuses près de l’arrivée d’eau en salle de bain),

— attestation de sécurité du logement une fois aux normes réalisées,

— réparation / remplacement du chauffage défectueux et dangereux en pièce principale et cassé en salle de bain (non-respect du confort thermique),

— réfaction des murs de la salle de bain (caillés et moisis, danger pour les voies respiratoires),

— réfaction du plafond de la salle de bain, pièce principale et cuisine (infiltrations, ruissellements, risque bactérien),

— remplacement des placards de la cuisine incrustés au mur (dégradation structurelle, incompatibilité d’usage, ruissellements intérieurs),

— ajout de VMC dans la salle de bain et cuisine (aération insuffisante, humidité accrue),

— remplacement de la fenêtre de cuisine (champignons visibles dans l’encadrement, ouverture impossible),

— rénovation des éléments de cuisine et du siphon (tuyauterie du robinet défectueuse, fuite / ruissellement sur plaques de cuisson, risque d’électrocution par proximité éléments électriques/eau),

— installation d’un détecteur de fumée (risque d’incendie),

— nettoyage et désinfection complète du logement après réparations et traitement antifongique (nécessaire après présence ancienne de moisissures pour assurer la salubrité),

dans un délai de deux mois et sous astreinte de 100,00 euros par jour jusqu’à complète réalisation desdits travaux ;

— autoriser la suspension des loyers à compter du 1er juin 2025 jusqu’à l’exécution des travaux, avec consignation de la somme auprès d’un commissaire de justice ;

— condamner M. [I] [E] à la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [E] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [K] [L], sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, expose que le logement n’est pas décent en raison de la présence d’humidité à l’origine de moisissures. Elle explique qu’il n’y a pas de ventilation et que la fenêtre de la cuisine est hors d’usage. Elle précise encore que l’installation électrique est dangereuse. Elle argue que ses demandes sont prouvées par un constat de commissaire de justice du 2 avril 2025, mais aussi par le rapport du Service Technique de l’Habitat (S.T.H.) de la Ville de [Localité 1] du 29 septembre 2025 ; elle se prévaut d’une exception d’inexécution et fait état de ses problèmes de santé.

L’affaire a été appelée à l’audience du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS du 2 octobre 2025 et a été renvoyée pour compétence à l’audience du 8 octobre 2025 du juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé.

À cette audience, Mme [K] [L], représentée par son conseil, maintient ses demandes. Pour s’opposer aux demandes reconventionnellement formées par M. [I] [E], elle demande que tous les travaux soient réalisés. Elle fait valoir qu’elle est toujours présente à son domicile en raison de ses problèmes de santé et conteste s’être opposée à l’accès à son domicile, étant d’accord pour la réalisation de travaux dans son appartement.

M. [I] [E], représenté par son conseil, a été autorisé à produire à la demanderesse et au tribunal de céans son dossier de plaidoirie et ses conclusions écrites en cours de délibéré. Il demande de :

— débouter Mme [K] [L] de l’ensemble de ses demandes, sauf à les limiter aux travaux prescrits dans le rapport S.T.H., à savoir la mise en place d’un disjoncteur différentiel 30 mA / liaison terre et le changement de la fenêtre de la cuisine,

— condamner Mme [K] [L], sous astreinte de 100,00 euros par jour, à laisser l’accès à son appartement pour la réalisation des travaux ;

— condamner Mme [D] [L] à une provision de 3.000,00 euros pour loyers impayés depuis janvier 2024 (24 mois x 300,00 euros = 7.200,00 euros, moins 4.200,00 euros versés) ;

— la condamner à payer la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le premier courrier de contestation de Mme [K] [L] date du 27 décembre 2024, alors qu’elle avait décidé elle-même de ne pas payer les loyers depuis une année. À cette occasion, il a découvert que la locataire avait déclaré un dégât des eaux. Il expose avoir missionné un artisan pour visiter le logement, mais allègue que ce dernier a trouvé porte close, de même que son assureur. C’est pourquoi il sollicite qu’il soit ordonné à Mme [K] [L] de rendre accessible son logement.

Pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions des parties, il convient, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, de renvoyer à la lecture de l’assignation et des écritures en défense.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande tendant à ordonner des travaux sous astreinte et la demande indemnitaire

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Les caractéristiques de décence sont définies par deux textes légaux, à savoir l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié et le décret d’application n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002 120 du 30 janvier 2002 fixe les exigences de décence « sécurité / santé » du logement. En substance, il prévoit, notamment, s’agissant des réseaux et branchements d’électricité et de gaz, que les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. S’agissant de l’aération, les dispositifs

d’ouverture et, le cas échéant, de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux, avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis, tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au demandeur à l’action de prouver les inexécutions contractuelles alléguées, de même que l’existence des dommages dont il réclame la réparation ainsi que leur imputabilité aux manquements allégués.

Sous cette réserve, l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultats, ne cessant qu’en cas de force majeure. Le bailleur ne peut, donc, se retrancher derrière son absence de faute et doit tout mettre en œuvre pour parvenir à la cessation du trouble.

En l’espèce, au soutien des travaux demandés dans son assignation et listés plus haut, Mme [K] [L] produit :

— le contrat de bail conclu le 8 avril 2018,

— un procès-verbal de constat du 2 avril 2025 aux termes duquel le commissaire de justice fait état d’une forte odeur d’humidité en entrant. Dans l’entrée, il constate que le sol est recouvert d’une moquette hors d’usage, l’ensemble étant noirci avec des tâches visibles ; les murs sont recouverts de toile tendue, hors d’usage avec des traces et tâches noires. Il note la présence d’un tableau électrique d’aspect ancien. Dans la salle de bain, il fait état des murs en partie haute, hors d’usage avec des traces s’apparentant à de la moisissure, ainsi qu’un écaillage de la peinture au-dessus de la baignoire. Le plafond est noté comme étant hors d’usage avec des traces s’apparentant à de la moisissure. La salle de bain est dépourvue de ventilation mécanique. Dans la pièce de vie, il est noté que le sol est recouvert d’une moquette hors d’usage. L’ensemble est noirci et il est relevé de nombreuses traces s’apparentant à de l’humidité ou à de la moisissure. Le plafond comporte d’importantes fissurations. Dans la cuisine, il est constaté que l’ensemble des revêtements est hors d’usage. Les peintures sont écaillées et hors d’usage, avec de nombreuses marques s’apparentant à de la moisissure et à de l’humidité. Des fissurations sont visibles sur les murs. La menuiserie en bois de la fenêtre est hors d’usage, noir, avec des traces s’apparentant à de la moisissure. La fenêtre ne peut s’ouvrir. Les vitrages comportent de la condensation, de l’eau ruisselle depuis ceux-ci. Une forte odeur d’humidité est notée, ainsi que l’absence de ventilation mécanique. Soixante-sept photos illustrent le constat.

— le courrier du Service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1] du 29 octobre 2025 constatant les désordres suivants :

. une alimentation électrique insuffisamment protégée en l’absence d’un disjoncteur différentiel 30mA et d’une liaison à terre,

. la vétusté de la fenêtre de la cuisine,

. la présence d’humidité de condensation se manifestant par la dégradation des peintures et le développement des moisissures sur les murs et plafonds de la salle de bain et la cuisine, pouvant être lié à une insuffisance du système de ventilation.

Dans ce courrier, l’inspecteur de salubrité demande à M. [I] [E] d’avoir pris, dans un délai de trois mois, les dispositions nécessaires pour assurer la sécurité électrique, remplacer les fenêtres des pièces principales, faire cesser les condensations en exécutant des travaux pour assurer l’aération générale du logement.

— la notification à Mme [K] [L] de la qualité de travailleur handicapé en date du 9 juillet 2025,

— un certificat médical du 8 octobre 2025 constatant des symptômes respiratoires évocateurs d’asthme chez Mme [K] [L]. Le médecin indique que vivre dans un logement présentant d’importants problèmes d’humidité et de moisissures sont connus pour aggraver ou déclencher de tels symptômes.

Il résulte de ces documents que le logement occupé par Mme [K] [L] ne respecte pas les conditions de décence prévues par les textes susvisés. La présence d’une installation électrique ancienne constitue une atteinte à la santé de l’occupante, de même que l’absence d’un système d’aération général et permanent. L’absence d’étanchéité des fenêtres ne permet pas d’assurer la protection des occupants contre les intempéries. La présence de moisissures dans toutes les pièces du logement et l’odeur fort d’humidité constituent une atteinte à la jouissance paisible et normale des lieux.

Il ressort des courriers de M. [I] [E] à Mme [K] [L], ou à son avocate, que le bailleur ne se désintéresse pas de ces obligations. Il est établi qu’il a saisi son assureur et qu’un expert de son assurance devait passer au domicile de Mme [K] [L]. Un échange de mails a eu lieu entre les parties pour fixer un passage de l’expert au domicile de Mme [K] [L] le 27 novembre 2025. L’expertise n’a pas eu lieu, Mme [K] [L] étant absente ou n’ayant pas ouvert son domicile.

Cependant, et en tout état de cause, le bailleur a une obligation de résultats et il est démontré que les désordres constatés caractérisent un manquement à l’obligation de décence et établissent l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il convient, dès lors, d’ordonner au bailleur de réaliser les travaux suivants dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision :

— remise aux normes électriques,

— remplacement de la fenêtre de la cuisine,

— installation de VMC dans la salle de bains et la cuisine ou dans tout système de ventilation insuffisant,

— réparation / remplacement des radiateurs défectueux,

— remplacement des placards dans la cuisine,

— réparation de la tuyauterie et du siphon de cuisine,

— réfaction des sols et murs de l’entrée.

À défaut pour M. [I] [E] de réaliser les travaux susvisés dans le délai imparti, Mme [K] [L] sera autorisée à consigner la moitié de son loyer à la caisse des dépôts et consignations, jusqu’à l’achèvement de ceux-ci.

En revanche, s’agissant des autres travaux, notamment des travaux portant sur la réfaction des murs et du plafond de la salle de bain et de la cuisine, il n’apparaît pas, avec l’évidence requise en référé, que ceux-ci ne sont pas liés aux dégâts des eaux subis par la locataire et pour lesquels elle a perçu une indemnité de 4.200,00 euros de son assurance. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé pour ceux-ci.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de suspension intégrale du loyer sans consignation, la demanderesse ne justifiant pas de l’impossibilité totale d’utiliser son logement.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, l’autorisation de suspendre partiellement les loyers répondant à l’objectif de contrainte.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de tendant à condamner Mme [L] à laisser l’accès à son logement sous astreinte

L’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la même loi. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux, sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. ».

Ces dispositions sont rappelées à l’article 8 des obligations du locataire au contrat de bail.

M. [I] [E] fait valoir qu’à deux reprises, un expert d’assurance et un artisan n’ont pas eu accès à l’appartement de Mme [K] [L], s’agissant de la réalisation de travaux dans son appartement.

Il ressort des écritures des parties et des documents produits que M. [I] [E] n’a pas d’adresse mail, et son conseil indique qu’il n’utilise pas son téléphone. Mme [K] [L] indique que son interphone est défaillant et elle ne semble communiquer que par mail.

Si l’on peut déplorer le manque de communication entre les parties, il n’est pas établi que Mme [K] [L] fasse obstruction ou s’oppose à l’accès à son logement, alors qu’elle a intérêt à la réalisation des travaux.

À défaut de justifier d’un trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

En vertu de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-492 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution du paiement des loyers n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Tel n’est pas le cas si le logement présente, certes, des points d’indécence, mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux des occupants, seule l’impossibilité d’habiter peut justifier le non-paiement des loyers.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

M. [I] [E] sollicite la condamnation de Mme [K] [L] à payer une provision de 3.000,00 euros correspondant aux loyers impayés depuis janvier 2024.

Mme [K] [L] fait valoir qu’en raison d’un accord oral acté entre elle et son bailleur, il avait été convenu qu’elle suspende le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux, ce qu’elle a fait à compter du 1er janvier 2024. Elle argue que M. [I] [E] n’a pas effectué les travaux et n’a pas tenu son engagement, mais que, pour montrer sa bonne foi, elle a régularisé le paiement des loyers d’avril 2024 à mai 2025. À compter du 1er juin 2025, elle a, à nouveau, arrêté le paiement des loyers.

M. [I] [E] ne verse aucun décompte des loyers.

Toutefois, il résulte des écritures et pièces produites par Mme [K] [L] que celle-ci n’a pas payé le loyer de janvier 2024 à mars 2024, et à partir de juin 2025. Il en résulte que Mme [K] [L] reste à devoir la somme de 3.000,00 euros au titre d’un arriéré de loyers, soit les loyers dus pour les mois de janvier 2024 à mars 2024, et de juin 2025 à décembre 2025. Cette dette n’est pas contestable et la demanderesse ne justifiant pas de l’impossibilité totale d’utiliser son logement.

Dès lors, Mme [K] [L] sera condamnée à verser à M. [I] [E] la somme provisionnelle de 3.000,00 euros au titre des loyers impayés.

Sur les mesures accessoires

M. [I] [E], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de fixer la somme due à Mme [K] [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 800,00 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

ORDONNONS à M. [I] [E] de faire cesser les troubles affectant le logement de Mme [K] [L], sis [Adresse 3] (bâtiment A, 1er étage), en réalisant les travaux suivants, et ce, dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision :

— remise aux normes électriques,

— remplacement de la fenêtre de la cuisine ;

— installation de VMC dans la salle de bains et la cuisine ou dans tout système de ventilation insuffisant,

— réparation / remplacement des radiateurs défectueux,

— remplacement des placards dans la cuisine,

— réparation de la tuyauterie et du siphon de la cuisine,

— réfaction des sols et murs de l’entrée ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande sur les autres travaux ;

AUTORISONS Mme [K] [L], à défaut de réalisation desdits travaux par M. [I] [E] dans le délai susvisé, à consigner la moitié de son loyer à la caisse des dépôts et consignations, et ce, jusqu’à l’achèvement de ceux-ci ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’accès au logement de Mme [K] [L] sous astreinte ;

CONDAMNONS Mme [K] [L] à payer à M. [I] [E] la somme provisionnelle de 3.000,00 euros au titre de l’arriéré des loyers ;

CONDAMNONS M. [I] [E] à payer à Mme [K] [L] une somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [E] aux dépens ;

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Vice-Présidente,

Décision du 27 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/08863 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6ES