TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître KOHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05707 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADP2

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 30 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [Q] [Y],

demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître KOHEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0043

DÉFENDERESSE

S.A. LA RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 puis prorogé au 30 avril 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05707 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADP2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 14 février 2012, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a donné à bail à Madame [Q] [Y], un logement situé [Adresse 3].

Les pompiers sont intervenus au domicile de Madame [Q] [Y] le 19 octobre 2024 à la suite d’un dégât des eaux dans sa salle de bains. Plusieurs relogements temporaires ont été proposés à Madame [Q] [Y] qui a pu être relogée temporairement par la RIVP à compter du 07 novembre 2024 au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2025 à personne morale, Madame [Q] [Y] a fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer Madame [Q] [Y] recevable et bien fondée en ses demandes ;

— constater que la RIVP a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ;

— constater que la négligence fautive de la RIVP est à l’origine directe du préjudice de jouissance et du préjudice moral et matériel subi par Madame [Q] [Y] ;

en conséquence,

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 200 euros par mois à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’au 10 octobre 2024, date de l’intervention des pompiers, suite à l’effondrement de la salle de bain, 7200 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance :

— condamner la RIVP à payer à Madame [Q] [Y] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral résultant de l’inquiétude qu’un drame se produise en utilisant la salle d’eau ou qu’un incendie se déclenche dans son immeuble du fait de la négligence fautive de son bailleur ;

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 655 euros de dommages et intérêts au titre des frais d’hébergement d’urgence qu’elle a été contrainte d’engager pour se loger en urgence avant qu’un logement temporaire ne lui soit attribué ;

en tout état de cause,

— condamner la RIVP à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Après un renvoi afin de permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 30 janvier 2026.

A cette audience, Madame [Q] [Y], assistée par son conseil, sollicite le bénéfice de Son acte introductif d’instance et précise que plusieurs déclarations ont été faites à la RIVP sans qu’aucun rendez-vous ne soit donné à la locataire, si bien que la RIVP a été négligente, ce qui a causé un danger pour la locataire. Madame [Q] [Y] précise avoir dû payer un hôtel pour se reloger à 03h00 du matin sur Booking. Elle s’en rapporte s’agissant de la prescription triennale.

La RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience. Elle demande de voir :

— rejeter les demandes de Madame [Q] [Y], antérieures au 10 juin 2022, irrecevables par l’effet de la prescription ;

— débouter Madame [Q] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner Madame [Q] [Y] à verser à la RIVP la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 avril 2026, prorogé au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à déclarer irrecevable car prescrite une partie des demandes

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la RIVP fait valoir qu’une partie des demandes, pour la période antérieure au 10 juin 2022, est prescrite en vertu de la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989, Madame [Q] [Y] ayant introduit sa demande le 10 juin 2025.

Il résulte, en effet, de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que, les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivant par trois ans, les demandes portant sur une période antérieure de plus de trois ans à l’introduction de la demande ne peuvent qu’être déclarées irrecevables, car prescrites.

Par conséquent, les demandes portant sur la période allant du mois d’octobre 2021 au 10 juin 2022 seront déclarées irrecevables car prescrite et il ne sera étudié que les demandes portant sur la période postérieure.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale.

En outre, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que locatives.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [Q] [Y] fait valoir que, dès le 19 octobre 2021, elle a informé la société bailleresse d’une fuite d’eau ; que malgré de multiples relances et signalements, notamment auprès de la gardienne de l’immeuble, la bailleresse n’est pas intervenue, conduisant à un grave sinistre le 19 octobre 2024, puisque, à cette date, le sol de sa salle de bain s’est effondré, laissant un trou béant au niveau de la douche. Elle souligne que le dégât des eaux était parfaitement visible depuis le local à vélo, puisque de l’eau s’écoulait du plafond, y compris dans le plafonnier du local à vélo, générant également un risque électrique. Elle argue ainsi de l’inertie du bailleur pendant de nombreuses années malgré un danger certain.

La RIVP, quant à elle, fait valoir que Madame [Q] [Y] s’est contentée de déclarer un sinistre en 2021, mais aucun autre élément ne permet d’établir son existence et l’étendu de ce sinistre. Elle souligne que Madame [Q] [Y] n’a effectué aucune démarches postérieurement et que les photos et vidéos qu’elle produit ne sont pas datées et ne permettent pas de déterminer l’origine et l’étendue du sinistre et de retenir la responsabilité de la RIVP.

Il résulte des pièces produites aux débats que si Madame [Q] [Y] a signalé un premier problème de fuite d’eau auprès de sa bailleresse le 16 octobre 2021, pour autant, elle ne produit que l’accusé de réception automatique de la RIVP, sans produire son signalement initial ou d’autre éléments permettant de déterminer avec certitude en quoi consistait ce premier dégât des eaux. Par ailleurs, si le rapport d’expertise amiable dressé le 22 novembre 2024, à la suite d’un rendez-vous contradictoire de la veille en présence de la RIVP et de la locataire, évoque bien ce premier dégât des eaux, il ne précise pas la localisation de ce dégât des eaux ni l’ampleur de celui-ci. Il est simplement indiqué qu’il a été repéré au sein de l’appartement de Madame [Q] [Y] et la bailleresse indique, sans le prouver, que des réparations auraient été effectuées en 2021 au niveau d’une colonne commune de l’immeuble.

Postérieurement à cette première déclaration de sinistre, Madame [Q] [Y] ne démontre aucune relance auprès de sa bailleresse. Si elle indique avoir passé de nombreux appels téléphoniques, avoir alerté la gardienne à plusieurs reprises et que les habitants de l’immeuble étaient tous informés de ce dégât des eaux, elle ne produit aucun élément pour étayer ses allégations. En outre, les photos qu’elle produit, ne sont pas datées et ne permettent donc pas de vérifier la continuité d’un sinistre entre 2021 et 2024.

Il ressort également du rapport d’expertise amiable qu’une « deuxième déclaration a été faite le 26 septembre 2024, d’après le constat de dégât des eaux signé sans réserve par les deux parties le 19 octobre 2024 ». Toutefois, ni cette nouvelle déclaration, ni ce constat de dégât des eaux ne sont produits aux débats ce qui ne permet pas de vérifier l’étendue du sinistre déclaré le 26 septembre 2024.

Les photos de la salle de bain de Madame [Q] [Y] démontrent effectivement un dégât des eaux d’une très grande importance puisque le bac de douche a été entièrement détruit. Si la RIVP indique que ce sont les pompiers qui ont détruit le bac de douche et non le bac de douche qui s’est effondré, il n’en demeure pas moins que si les pompiers ont pris la décision de procéder à une telle destruction du bac de douche, c’est que ce dernier était particulièrement altéré.

Il n’en demeure pas moins que suite à ce dégât des eaux, la RIVP ne conteste pas l’urgence d’effectuer des travaux dans le logement et a proposé plusieurs solutions de relogement temporaire à Madame [Q] [Y] qui ont permis la signature d’une convention de relogement temporaire suite à un sinistre le 06 novembre 2024, à effet au 07 novembre 2024. La RIVP reconnaît, par ailleurs, dans un courrier officiel de son conseil du 31 octobre 2024, prendre à sa charge les frais de déménagement de sa locataire, ce qui n’a pas été remis en cause par Madame [Q] [Y]. La RIVP a également indiqué dans ce même courrier qu’elle prendrait à sa charge les frais d’hébergement de Madame [Q] [Y] du 19 au 24 octobre 2024. Si Madame [Q] [Y] conteste la réalité de cette prise en charge financière, la facture qu’elle produit pour un hébergement du 19 au 20 octobre 2024 n’est pas établie à son nom, et la RIVP indique qu’elle est établie au nom de l’une de ses salariées, ce qui n’est pas contesté par Madame [Q] [Y] ; quant à l’imprimé issu du site booking, il ne permet pas de lire la date de la réservation effectuée.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, et bien que Madame [Q] [Y] ait subi un dégât des eaux d’une très grande ampleur dans son domicile, elle ne démontre pas un trouble de jouissance, puisqu’elle échoue, d’une part, à démontrer la continuité entre le dégât des eaux de 2021 et l’intervention des pompiers le 19 octobre 2024, qui l’aurait conduite à vivre dans des conditions de vie dégradées entre ces deux dates ; et qu’il ressort, d’autre part, de l’ensemble des pièces aux débats que face à l’ampleur du dégât subi le 19 octobre 2024 la RIVP a réagi en prenant à sa charge l’hébergement en urgence de Madame [Q] [Y], son déménagement et son relogement, si bien que Madame [Q] [Y] n’a pas été amenée à vivre dans un logement dégradé suite à l’intervention des pompiers.

Au regard de ces mêmes éléments, elle ne démontre pas plus de faute de son bailleur pouvant ouvrir droit à indemnisation, que ce soit sur le plan d’un préjudice moral ou d’un préjudice financier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [Q] [Y] ne pourra qu’être déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires découlant d’un préjudice de jouissance et de fautes de son bailleur qui ne sont pas démontrés en l’espèce.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [Q] [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civil.

Au regard de la situation respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera donc déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, et il n’y a pas lieu, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables comme prescrites les demandes indemnitaires en réparation du trouble jouissance formée par Madame [Q] [Y] pour la période allant du mois d’octobre 2021 au 10 juin 2022 ;

DÉBOUTE Madame [Q] [Y] de ses demandes en paiement en réparation du préjudice de jouissance, du préjudice moral et au titre des frais d’hébergement d’urgence ;

CONDAMNE Madame [Q] [Y] aux dépens ;

DÉBOUTE Madame [Q] [Y] de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection