TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/86

AFFAIRE : N° RG 24/02745 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3OQF

Jugement Rendu le 09 Février 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal, la SARL PACULL IMMOBILIER,

immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 497.686.535,

ayant son siège social sis 55 avenue de Sète, 34300 AGDE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

30-32 avenue de Bessan

34450 VIAS

Représenté par : M^e Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [X]

32 avenue de Bessan

34450 VIAS

Représenté par: Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 9/02/26

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2025 différée dans ses effets au 24 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 08 Décembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Février 2026 ;

Vu le rapport fait par le Président d’audience ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assistée de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [X] est copropriétaire au sein de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE pour être propriétaire des lots 19, 22 et 33, représentant respectivement les 1040/10000ème, 41/1000ème et 65/10000ème de copropriété.

La Société A Responsabilité Limitée PACULL IMMOBILIER est le syndic de cette copropriété, pour avoir été réélue lors de l’assemblée générale du 27 février 2024.

Par courrier recommandé en date du 24 mai 2024, Monsieur [X] a été mis en demeure de payer la somme de 8.488,75 euros, correspondant aux charges dues arrêtées au 21 mai 2024.

Arrêté au 9 juillet 2024, la dette de Monsieur [X] s’élevait à la somme de 14.185,71 euros au titre des charges de copropriété.

***

Par acte du 09 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par sn syndic, la SARL PACULL IMMOBILIER, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-556 du 10 juillet 1965 ainsi que du décret n°67-223 du 17 mars 1967, aux fins de :

Débouter Monsieur [U] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 14.185,71 euros au titre des charges,Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 mai 2024, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [U] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic, la SARL PACULL IMMOBILIER, demande au tribunal, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-556 du 10 juillet 1965 ainsi que du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

Débouter Monsieur [U] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 13.972,50 euros au titre des charges,Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 mai 2024, Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, Condamner Monsieur [U] [X] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [U] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 1er avril 2025, Monsieur [U] [X] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de :

Déclarer Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos d’André de l’ensemble de ses demandes,Dire que sa dette s’élève à la somme de 8.631,02 euros, tenant la saisie conservatoire réalisée sur ses comptes bancaires,Lui octroyer des délais de paiement,Dire qu’il pourra s’acquitter de sa dette en 24 mensualités minimales de 360 euros, la dernière venant solder la dette en principal, frais et intérêts,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS D’ANDRE à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS D’ANDRE aux entiers dépens.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2025, la clôture a été fixée au 24 novembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 08 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 09 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I de cette loi ajoute que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 alinéa 1er de cette loi ajoute qu'« à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».

Relativement à l’action du syndic, aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant ».

L’article 43 de ce même décret précise que « le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.

Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation ».

En l’espèce, il est versé aux débats les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 23 février 2023 et 27 février 2024 au cours desquelles, les comptes et les budgets prévisionnels ont été approuvés. Il est justifié de la notification desdits procès-verbaux à Monsieur [X]. L’arrêté en date du 9 juillet 2024 révèle une dette à la charge de Monsieur [X] s’élevant à la somme de 14.185,71 euros au titre des charges de copropriété.

Depuis la délivrance de l’assignation, deux appels de fonds ont été émis en janvier 2025.

Déduction faite des versements reçus de Monsieur [X] et compte tenu des pièces susvisées, la dette du défendeur, selon le décompte du 19 novembre 2025, s’élève à la somme de 13.972,50 euros.

Si le défendeur fait état d’une saisie conservatoire à hauteur de 5.361,05 euros, il n’est pas démontré que cette somme ait été versée au syndicat des copropriétaires demandeur, ce dernier arguant légitimement d’une somme contenue entre les mains du commissaire de justice instrumentaire.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [U] [X] à verser 13.972,50 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER.

En application de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui dispose que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant », il sera dit que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, des dommages et intérêts pour résistance abusive peuvent être alloués si l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister est caractérisé ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Un manquement par un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires à régler les charges de copropriété est constitutif d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion de l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, directe et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, Monsieur [X] a déjà été condamné pour charges impayés par jugement du tribunal judiciaire de BEZIERS du 02 novembre 2022 avec octroi de délais de paiement.

Pourtant, il est de nouveau redevable de charges impayés alors même qu’il lui appartenait d’anticiper le paiement des charges de la copropriété dont il fait partie

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER, justifie d’un courrier du service Habitat et bâti dégradé de l’Agglo en date du 29 avril 2025, l’informant de la prise d’un arrêté de mise en sécurité à défaut de réalisation des travaux d’urgence.

Ces travaux ont notamment pour objet le mauvais état de la toiture, précision faite que le devis de la société ATTILA a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires dès 2024.

Faute de versement des fonds, le syndic a été contraint de convoquer une nouvelle assemblée générale le 18 juin 2025, durant laquelle le devis de la société THIERRY TOITURE a été retenu pour la somme de 64.497,43 euros (résolution n°3).

Il a également été réalisé un vote pour appeler auprès des autres copropriétaires la part imputable au défendeur (9.791 euros) (résolution n°4).

Dès lors, le comportement de Monsieur [X] est constitutif d’un abus dans l’exercice du droit de résister, de nature à créer un préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes indispensables à la gestion de l’entretien de l’immeuble.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [U] [X] à verser 650 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER, à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [U] [X] a effectué certains virements afférents à sa dette.

Néanmoins, il a été condamné en novembre 2022 pour charges impayées et a déjà bénéficié de délais de paiement.

En outre, la dette, dont le recouvrement est réclamé par le syndicat des copropriétaires demandeur date de plusieurs années.

Aussi, le syndicat des copropriétaires a été contraint de réaliser une saisie-conservatoire pour la somme de 5.361,05 euros. Cette saisie a été, selon les dires même du défendeur, réalisée, de sorte qu’il apparait que le débiteur était en mesure de solder une partie de sa dette.

Enfin, le tribunal relève que si le défendeur s’acquitte de 100 euros par mois, il propose, dans le cadre de la présente instance, de verser 360 euros mensuellement, ce qui interroge sur l’état réel de sa situation financière ; d’autant que si Monsieur [X] sollicite des délais de paiement, il ne produit que des relevés bancaires des mois de juin, octobre et novembre 2025, sans produire de justificatifs afférents à ses charges ni même ses revenus d’imposition, éléments permettant d’appréhender sa situation financière dans son entièreté.

En conséquence, il conviendra de débouter Monsieur [U] [X] de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [U] [X] succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, Monsieur [U] [X] étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER, au titre des frais irrépétibles.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser 13.972,50 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de la mise en demeure,

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser 650 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER, à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [U] [X] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE CLOS D’ANDRE, représenté par son syndic en exercice, la SARL PACULL IMMOBILIER, au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 09 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,