TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07511 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUD5

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. FRANKLIN, [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Leslie MANKIKIAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #B0635

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 3], représenté par le cabinet de M^e Jean-David ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4],vestiaire : #E0298

INTERVENTION VOLONTAIRE :

Madame [Z] épouse [H] [F], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e Jean-david ZERDOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0298

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 30 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 avril 2026 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07511 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUD5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2011, M. [I] [E] aux droits duquel vient la société civile immobilière FRANKLIN a consenti un bail d’habitation à M. [V] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5500 euros et d’une provision pour charges de 700 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 33809,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [H] le 26 février 2025.

Par assignation du 7 août 2025, la société civile immobilière FRANKLIN a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du bail pour défaut répété de paiement de loyers et de charges.

En tout état de cause, elle sollicité d’être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  9512,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 34 067,07 euros

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 30 janvier 2026, la société civile immobilière FRANKLIN sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance indiquant toutefois que la dette locative a été soldée. Elle sollicite en sus de :

— voir constater le congé pour reprise du logement pour le 31 mai 2026 signifié par acte de commissaire de justice le 27 février 2024,

— condamner le locataire à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le défendeur à 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société civile immobilière FRANKLIN ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

Mme [Z] épouse [H] [F] a déclaré intervenir volontairement à l’audience

M. [V] [H] et M^me Mme [Z] épouse [H] [F] demandent à voir :

— déclarer la demande additionnelle visant à constater le congé pour reprise irrecevable,

— débouter la SCI de toutes ses autres demandes,

— écarter l’exécution provisoire,

— condamner le demandeur à leur verser 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière FRANKLIN justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 33809,92 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, cette somme a été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, de sorte que la bailleresse ne peut se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Sa demande sera rejetée.

2 Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations du preneur

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer aux termes convenus caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il est constaté que la bailleresse a délivré en trois ans :

— Le 13 mai 2022, une lettre recommandée adressée à M. [H], l’informant d’un arriéré de loyers et charges de 42.502 € et sollicitant la régularisation ainsi que la communication de l’attestation d’assurance.

— le 19 avril 2023, une lettre recommandée rappelant le solde restant dû de 24.216,52 € .

— le 25 février 2025, un commandement de payer la somme de 33809,92 euros visant la clause résolutoire.

L’historique du décompte locatif démontre en outre le caractère erratique du versement des loyers dont le montant et la date de règlement varient chaque mois, avec 18 échéances entre octobre 2021 et mai 2024 sans aucun règlement.

S’il est constant que les sommes dues par le locataire ont été réglées au jour de l’audience, il n’en demeure pas moins que le caractère répétitif des impayés depuis trois ans caractérise un manquement grave aux obligations du locataire de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [V] [H] et son expulsion.

Il convient en conséquence de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 6587,81 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la signification du présent jugement , et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile immobilière FRANKLIN ou à son mandataire.

4. Sur la demande relative au congé pour reprise.

Force est de constater que le bail étant résilié au terme de la présente décision, la demande est devenue sans objet.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société civile immobilière FRANKLIN ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par le présent jugement, elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

6 . Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la société civile immobilière FRANKLIN concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 février 2025 a été réglée dans le délai de deux mois,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 1er juin 2011 signé entre la société civile immobilière FRANKLIN et M. [V] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2],

ORDONNE à M. [V] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 6587,81 euros (six mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-un centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du présent jugement est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE la SCI FRANKLIN de sa demande de dommages et intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [V] [H] à payer à la société civile immobilière FRANKLIN la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 février 2025 et celui de l’assignation du 7 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge