TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e AMIEL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e AMIEL

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09584 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LPV

N° MINUTE :

Assignation du :

16 juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société LE TERROIR

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235

DÉFENDERESSES

Madame [B], [F], [P] [W] veuve [L]

Madame [X], [E], [B] [L]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière,

DÉBATS

À l’audience du 19 novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

_____________________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°32, 33, 47, 57, 65, 68, 75, 83, 96, 97, 98 et 107 d’un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 9]).

Par un jugement du 12 avril 2016, le tribunal d’instance de Paris 16e arrondissement a notamment condamné Mme [B] [W] (ép. [L]) et feu M. [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 4 121,59 euros, au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 21 avril 2015, ainsi que la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un jugement du 26 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Paris les a cette fois condamnés au paiement de la somme de 9 913,92 euros, au titre d’un arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2016, ainsi que de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un jugement du 5 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Paris les a condamnés au paiement de la somme de 41 764,49 euros, au titre de charges de copropriété impayées entre le 15 septembre 2016 et le 6 mai 2019, ainsi que de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un jugement du 8 avril 2021, le tribunal de grande instance de Paris les a condamnés au paiement de la somme de 32 121,10 euros, au titre de charges de copropriété impayées au 1er octobre 2020 (appel du quatrième trimestre inclus), ainsi que de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par un arrêt du 27 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 10] a constaté le décès de M. [T] [L], et condamné ses ayants-droits Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) au paiement de la somme de 52 832,87 euros au titre de charges de copropriété impayées au premier trimestre 2023 inclus.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 mars 2025.

*

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 35, 36 et 63 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) au paiement de la somme de 64 353,84 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au troisième trimestre 2024 inclus, sans préjudice des condamnations déjà prononcées les 8 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Paris et le 27 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris ;

— condamner Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citées suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) sont propriétaires des lots n°32, 33, 47, 57, 65, 68, 75, 83, 96, 97, 98 et 107 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2022, 15 décembre 2022, 28 juin 2023 et 5 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les décisions de justice prononcées à l’encontre des défenderesses les 12 avril 2016, 30 août 2017, 5 juillet 2019, 8 avril 2021 et 27 septembre 2023 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— trois décomptes de créance actualisés au 4 juillet 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

Il résulte de l’examen de ces pièces que les comptes individuels de copropriétaires de Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]), déduction faite des frais de recouvrement, sont débiteurs des sommes de :

— Lots n°33-57-65-68-75-83-96-97-98 : 50 777,65 euros [52 170,29 – (9,04 + 40,14 + 9,04 + 94,08 + 250,85) – 989,49] ;

— Lots n°32-107 : 5 771,70 euros [9 080,77 – (9,04 + 40,14 + 9,04 + 250,85) – 3 000] ;

— Lot n°47 : 2 793,71 euros [3 102,78 – (9,04 + 40,14 + 9,04 + 250,85)].

Il convient en effet d’exclure du décompte de la créance de charges la somme de 3 000 euros portée au débit des copropriétaires le 1er avril 2024 (« C/[L] arrêt 27 septembre 2023-ar700 »), dans la mesure où cette somme est exigible du seul fait de l’existence de la décision fixant la créance de frais irrépétibles, et où elle ne constitue en outre pas un arriéré de charges de copropriété.

De même, la mesure de saisie-attribution pratiquée le 28 novembre 2023 pour un montant de 989,49 euros ne constitue pas un arriéré de charges de copropriété, outre qu’il n’est pas justifié de la réalisation effective de cette mesure d’exécution forcée.

Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, elles seront en conséquence condamnées solidairement au paiement de la somme totale de 59 343,06 euros [50 777,65 + 5 771,70 + 2 793,71] au titre des charges de copropriété échues et impayées au 4 juillet 2024 (troisième trimestre 2024 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 021,29 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure ainsi que les frais de relance exposés antérieurement à la signification de l’assignation constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de remise de dossier à l’avocat ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Il est par ailleurs relevé que le paiement de cette somme est réclamée en triple alors qu’il apparaît qu’un unique dossier a dû être remis au conseil de la copropriété, bien que trois comptes distincts aient été établis.

Enfin, les frais d’un montant de 94,08 euros exposés le 4 mars 2024 et désignés comme « 22/04/24 Signif. T. Héritier » semblent concerner la signification d’une décision de justice, et ne constituent donc pas des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) seront condamnées solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 425,51 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de janvier 2021 a minima.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) ont d’ores et déjà été condamnées, à quatre reprises en première instance et une fois en cause d’appel, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré de multiples condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]), parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  59 343,06 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au troisième trimestre 2024 inclus), sans préjudice des condamnations déjà prononcées les 8 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Paris et le 27 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris ;

—  425,51 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  2 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Mme [X] [L] et Mme [B] [W] (ép. [L]) au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10], le 29 janvier 2026.

La greffière Le président