Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 28 mai 2026, n° 25/02744

TJ Paris 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 28 mai 2026, n° 25/02744
Numéro(s) :	25/02744
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie ROJATAntoine SKRZYNSKI
Cabinet(s) :	SKR AVOCAT
Parties :	Syndicat des coproprietaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Antoine SKRZYNSKI

Copie certifiée conforme à :

— Maître Antoine SKRZYNSKI

délivrées le: :

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02744

N° Portalis 352J-W-B7J-C7ASD

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2025

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société DAUMESNIL GESTION, S.A.R.L

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELARL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0436

DÉFENDERESSE

Madame [A] [V] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ASD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [V] épouse [F] est propriétaire des lots de copropriété n° 28, 29 et 30 dans un immeuble situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a fait signifier une sommation, par acte du 19 novembre 2024, d’avoir à payer la somme de 8.400,38 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 9 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Paris lui demandant, au visa des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du décret du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, de:

« ➢ Condamner Madame [A] [V] épouse [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes :

8.493,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 février 2025 inclus à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter au 19 novembre 2024, date de la sommation d’huissier, à défaut à date de l’assignation,

342,97 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter au 19 novembre 2024, date de la sommation d’huissier, à défaut à date de l’assignation,

3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/02744 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ASD

2.500 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile,

➢ Ordonner la capitalisation des intérêts,

➢ Condamner Madame [A] [V] épouse [F] aux entiers dépens, incluant la sommation d’huissier de payer les charges de copropriété du 19 novembre 2024 d’un montant de 172,94 euros au profit de Maitre Antoine SKRZYNSKI, avocat au Barreau de Paris. »

Par conclusions notifiées par RPVA le 19 décembre 2025 et signifiées à la défenderesse le 24 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes comme suit :

« Condamner Madame [A] [V] épouse [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires les sommes suivantes :

10.091,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 décembre 2025 inclus à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter au 19 novembre 2024, date de la sommation d’huissier, à défaut à date de l’assignation,

2.795,52 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter au 19 novembre 2024, date de la sommation d’huissier, à défaut à date de l’assignation,

3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile,

➢ Ordonner la capitalisation des intérêts,

Madame [A] [V] épouse [F] a été citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, elle n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 janvier 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 12 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 18 octobre 2024, établissant la qualité de propriétaire de Madame [A] [V] épouse [F] des lots 28, 29 et 30 de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 4].

Il produit, à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2024 par lequel l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, et fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025,

— un décompte de répartition des charges et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots 28, 29 et 30,

— les appels de fonds du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025,

— un décompte de créance actualisé au 19 décembre 2025,

— un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 2 mars 2022,

— le bordereau d’hypothèque légale enregistré le 10 février 2025,

— le contrat de syndic en vigueur du 13 mai 2024 au 12 mai 2027.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Madame [A] [V] épouse [F], pour les lots 28, 29 et 30 est débiteur de la somme en principal de 10.091,26 euros au 19 décembre 2025.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit une sommation de payer signifiée à Mme [V] en date du 19 novembre 2024.

Madame [A] [V] épouse [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement, en sa qualité de copropriétaire, sera condamnée au paiement de la somme de 10.091,26 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025 (appel provisionnel 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 8.400,38 euros et de l’assignation pour le surplus.

2- Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.795,52 euros au titre des frais de recouvrement se décomposant comme suit :

-14/12/2021: suivi contentieux 4ème trimestre 2021: 165,00 €

-20/12/2023 : relance mise en demeure: 44,10 €

-23/01/2024 : relance RAR transfert avocat: 133,50 €

-20/11/2024 : huissier sommation: 172,92 €

-07/02/2025 : facture SKR Avocat (hypothèque): 540,00 €

-07/02/2025 : facture SKR Avocat (assignation): 1.440,00 €

-19/12/2025 : facture SKR Avocat (conclusions n°1): 300,00 €

Le syndicat des coprorpriétaires justifie d’une première mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, en date du 20 décembre 2023, présentée le 21 décembre 2023.

Toutefois, le contrat de syndic conclu pour la période antérieure au 13 mai 2024 n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations engagées durant cette période, qui ne sont par conséquent pas retenues.

Les honoraires d’avocat font l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront analysés à ce titre.

Seuls les frais de signification de la sommation de payer en date du 19 novembre 2024 seront par conséquent retenus comme justifiés à hauteur de 172,92 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires, qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire, doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros à titre d’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [A] [V] épouse [F] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il est établi que Madame [A] [V] épouse [F] ne règle plus régulièrement depuis plusieurs années et sans raison valable ses charges de copropriété et de travaux.

C’est la deuxième fois que le syndicat est contraint de l’assigner en justice.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice de gestion à la copropriété.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1.000 euros.

4- Sur les demandes accessoires

Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Madame [A] [V] épouse [F] partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 19 novembre 2024 inclus dans le décompte des frais de recouvrement.

Tenue aux dépens, Madame [A] [V] épouse [F] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [A] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 10.091,26 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025 (appel provisionnel 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 8.400,38 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [A] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 172,92 € euros au titre des frais de signification du commandement de payer en date du 19 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Madame [A] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [A] [V] épouse [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, dont recouvrement au profit de Maitre Antoine SKRZYNSKI, avocat ;

CONDAMNE Madame [A] [V] épouse [F] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026

La Greffière La Présidente