TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BENSAID

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BERTHELOT

Maître SIMONNET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52K7

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDEURS

Madame [G] [H] [N] [J],

Monsieur [T] [I],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1922

DÉFENDEURS

Madame [Y] [K] [W],

demeurant [Adresse 7]

Madame [E] [D],

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [B] [OC],

demeurant [Adresse 8]

Madame [R] [A] [L],

demeurant [Adresse 9]

Madame [M] [S],

demeurant [Adresse 3]

Madame [F] [OC],

demeurant [Adresse 5]

tous représentés par Maître BENSAID, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A841

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic,

la SAS [X] CONSEILS IMMO- [Adresse 4]

représenté par Maître SIMONNET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E839

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08481 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52K7

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 29 juillet 2016 avec prise d’effet au 1er septembre 2016, Madame [ZT] veuve [OC], a donné à bail d’habitation à Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] un ensemble immobilier, composé d’un appartement de type T3 de 67,53 m2 situé au 5ème étage, avec une terrasse de 14,72m2, d’une cave n°4, situé au sein de l’immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer initial de 2 206 euros, et une provision sur charges de 300 euros.

Se plaignant de multiples désordres dans leur logement, les locataires ont alerté leur bailleresse des dysfonctionnements constatés au sein du logement et concernant l’ascenseur de l’immeuble.

En parallèle, en raison d’impayés de loyers, par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, l’indivision [OC] venant aux droits de Madame [ZT] veuve [OC], a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une montant de 44 635,07 euros.

Par courrier du 10 juin 2024, le conseil de Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] a adressé le 10 juin 2024 un courrier à la société GRIFFATON gestionnaire des bailleurs aux fins de trouver un accord amiable, sans réponse.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 pour Madame [M] [S], du 18 juillet 2024 pour Madame [Y] [W] et Madame [R] [L], du 22 juillet 2024 pour Monsieur [B] [OC] et 30 juillet 2024 pour Madame [E] [D], l’indivision [OC] (Madame [Y] [W], Madame [E] [D], Monsieur [B] [OC], Madame [R] [L], Madame [M] [S], Madame [F] [OC]) venant aux droits de Madame [O] [ZT] veuve [OC] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Condamner l’indivision une indemnité de 345 euros par mois à compter du 1er juillet 2021, soit 12 420 euros du chef de préjudice subi du fait du dysfonctionnement de l’ascenseur pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 ;

— Fixer la somme de 345 euros par mois à compter du 30 juin 2024 la réduction de loyer contractuel pendant toute la durée du bail dès lors que l’ascenseur sera immobilisé pendant plus de 5 jours par mois ;

— Réduire le loyer contractuel d’un montant complémentaire de 400 euros par mois du fait de la perte de jouissance de la terrasse depuis le 1er mai 2024 jusqu’à la réalisation des travaux de scellement et rehaussement des garde-corps ;

— En conséquence condamner l’indivision [OC] à rembourser aux locataires la somme de 400 euros par mois du 1er mai 2024 à la date de la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité des garde-corps de la terrasse et du balcon des demandeurs ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner l’indivision [OC] à verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner les consorts [OC] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation.

En parallèle, Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024 le SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Ordonner la jonction de procédure avec celle pendant devant le juge chargé du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, appelée à l’audience du 17 janvier 2025 ;

— Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO à garantir l’indivision [OC] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO à payer aux locataires la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 17 janvier 2025 pour être renvoyées, avec la mise en place d’un calendrier, au 15 octobre 2025, date à laquelle les affaires ont été examinées au fond.

Lors de l’audience du 15 octobre 2025, Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J], représentés par leur conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement sollicitent de :

— Condamner l’indivision à une indemnité de 345 euros par mois à compter du 1er juillet 2021, soit 12 420 euros du chef de préjudice subi du fait du dysfonctionnement de l’ascenseur pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 ;

— Réduire le loyer contractuel d’un montant complémentaire de 400 euros par mois du fait de la perte de jouissance de la terrasse depuis le 1er mai 2024 jusqu’à la réalisation des travaux de scellement et rehaussement des garde-corps et en conséquence condamner l’indivision [OC] à rembourser les locataires la somme de 400 euros par mois du 1er mai 2024 à la date de réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité des garde-corps de la terrasse et du balcon des demandeurs;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir les bailleurs ;

Subsidiairement,

— Condamner le Syndicat Des Copropriétaires in solidum avec l’indivision [OC] à une indemnité de 345 euros par mois à compter du 1er juillet 2021, à une indemnité de 345 euros par mois à comtper du 1er juillet 2021, soit 12 420 euros du chef de préjudice subi du fait du dysfonctionnement de l’ascenseur pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024 ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires in solidum avec l’indivision [OC] à rembourser la somme de 400 euros par mois du fait de la perte de jouissance de la terrasse du 1er mai 2024 jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité des garde-corps de la terrasse et du balcon des demandeurs ;

— Débouter le Syndicat Des Copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner les consorts [OC] à payer aux locataires une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner le Syndicat Des Copropriétaires à payer aux locataires la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— Condamner les consorts [OC] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la présente assignation.

Au soutien de leurs prétentions, ils avancent avoir rencontré des dysfonctionnements relatifs au chauffage commun et à l’eau chaude, et ce à plusieurs reprises entre novembre 2017 et mars 2021, désordres également relatifs à la porte d’entrée et à l’interphone de l’immeuble, outre le non remplacement de la gardienne pendant l’année 2019, et des pannes récurrentes d’ascenseur, entrainant un préjudice et demande de réparation aux termes des articles 1719 du code civil. Au sein du logement, ils font état de la présence de moisissures dans une des chambres et de la non-conformité des gardes corps du balcon et de la terrasse aux normes légales de sécurité sur le fondement de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et de l’article R 134-59 b) du code de la construction et de l’habitation.

Ils mettent en cause le syndicat des copropriétaires et sa responsabilité de plein droit en raison des désordres constatés dans les parties communes relatifs aux pannes récurrentes de l’ascenseur sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’audience du 15 octobre 2025, ils exposent que les arriérés de loyers ont intégralement été réglés. Ils précisent qu’un protocole a déjà été conclu entre les parties de réduction des loyers entre 2019 et 2022. Ils soulignent que Madame [G] [H] [N] [J] était enceinte en 2022 et a accouché début 2023.

Ils sollicitent une réduction de loyers de 8 280 euros correspondant à la somme de 345 euros multiplié par 24 mois.

L’indivision [OC], représentée par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite de :

A titre principal

— Débouter les locataires de l’intégralité de leurs demandes ;

Si le tribunal fait droit aux demandes des locataires

— Condamner le Syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société [X] CONSEILS IMMO, à garantir l’indivision de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

— Condamner les locataires ainsi que le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la société [X] CONSEILS IMMO, à payer à l’indivision la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle met en avant que les consorts [OC] ont effectué toutes les diligences et saisi le syndicat des copropriétaires pour remédier aux pannes d’ascenseur. Elle fait valoir qu’un protocole a été signé le 7 avril 2022 entre les bailleurs et les locataires sur ce sujet, indemnisant les locataires pour les années 2021 et 2022, qui a mis fin au litige. Elle considère que pour les années 2023 et 2024 que les demandeurs ne démontrent pas la responsabilité du bailleur, et souligne que ce désordre a cessé au 30 juin 2024.

Pour les gardes corps, l’indivision considère les locataires défaillants dans l’administration de la preuve, notamment quant à une privation de jouissance de la terrasse.

L’indivision fait par ailleurs état de la délivrance d’un congé pour vendre aux locataires, congé contesté par les locataires devant la présente juridiction dans le cadre d’une instance pendante.

L’indivision considère que les désordres allégués concernent uniquement les parties communes et qu’en conséquence le syndicat des copropriétaires a vocation à garantir les consorts [OC] de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre des bailleurs au terme de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Au l’audience, les bailleurs confirment que les arriérés de loyers ont été intégralement remboursés en une seule fois par les locataires.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, par conclusions écrites n°1 soutenues oralement sollicite de :

— Débouter les locataires de l’ensemble de leurs demandes, et ce faisant, – Débouter les consorts [OC] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum les locataires et bailleurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les locataires et les consorts [OC] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose que l’ascenseur objet du présent litige constitue un des éléments des parties communes et considère que les locataires échouent à rapporter l’existence d’un dommage licite, direct et certain. Il conteste le nombre de journées de panne dudit ascenseur de 187 jours allégué par les locataires. Il soutient que la défaillance de l’ascenseur porte sur 47,09 jours sur la période entre 2021 et 2024. Il fait valoir que les pannes d’ascenseur n’ont été qu’occasionnelles, et qu’elles ont fait l’objet de diligences du syndicat des copropriétaires, et d’interventions rapides de l’entreprise d’entretien, avec des défaillances qui n’ont jamais dépassé 24 heures.

Concernant les gardes corps, le défendeur ne conteste pas que les terrasses sont comprises dans les parties communes aux termes du règlement de copropriété. Il soutient que les garde-corps du balcon litigieux sont en conformité avec la règlementation en vigueur, et qu’ils ne causent aucun préjudice aux locataires.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires confirme , selon son mode de calcul, que l’ascenseur a été en panne 47 jours. Il avance que les locataires ne produisent aucune pièce précisant la hauteur des gardes corps, ne caractérise donc pas la faute, ni le préjudice.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 8 janvier 2026 puis prorogé au 06 février 2026, jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la jonction de procédure

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

L’article 368 du même code précise que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date des 17, 18, 22 et 30 juillet 2024, les locataires ont assigné l’indivision [OC] en réparation de leurs préjudices.

Ils ont a ensuite assigné le syndicat des copropriétaires le 30 décembre 2024 en appel en garantie des bailleurs.

Les procédures ont été mises au rôle de la juridiction et ne concernent qu’une seule et même affaire.

Au cours de l’audience du 15 octobre 2025, la jonction de procédure a été mise dans les débats sans opposition des parties.

Il convient donc de prononcer leur jonction, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Ainsi, les affaires connues sous les numéros 24/08481, et 25/00005 ne seront plus connues que sous le seul numéro 24/08481.

Sur l’indemnisation des différents postes de préjudice

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

(..)

Par ailleurs, le bailleur est obligé, notamment de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Enfin, l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’appel en garantie, l’article 334 du code de procédure civile, la garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou seulement comme détenteur d’un bien. L’article 335 du même code précise que demandeur en garantie simple demeure partie principale.

Sur les préjudices de jouissance

Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] sollicitent la réparation de leur préjudice pour avoir été privés de la jouissance de l’ascenseur et d’une partie de leur appartement (balcon et terrasse).

Sur l’ascenseur

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version du 1er juin 2020, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation en date du 29 juillet 2016 souscrit entre les demandeurs et Madame [O] [ZT] veuve [OC], fait mention dans son point D intitulé “énumération des locaux parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun” : un ascenseur.

Il n’est par ailleurs pas contesté que cet ascenseur compose un élément des parties communes, à la charge du syndicat des copropriétaires.

Ils mettent en cause le bon fonctionnement de l’ascenseur et considèrent avoir subi un préjudice de jouissance suite aux pannes récurrentes de l’ascenseur, qu’ils estiment à 345 euros par mois, et ce entre juin 2022 et juillet 2024, soit pendant 25 mois et la somme globale de 8280 euros.

Ils produisent pour en justifier :

— Un courrier par LRAR du 10 juin 2024 du conseil des locataires, mentionnant divers désordres dont celui de l’ascenseur, pour la période de novembre 2017 à avril 2018, puis de 2021 à juin 2024, mettant en avant que Madame [G] [H] [N] [J] s’est retrouvée enceinte fin 2022 et a accouché en septembre 2023 ;

— Plusieurs échanges de courriels entre les locataires et le gestionnaire du bien immobilier entre le 26 février 2018 et le 23 février 2023 ;

—  19 SMS d’OTIS INFO entre le 7 octobre 2021 et le 16 décembre 2021 relatifs à des pannes d’ascenseur, et à sa remise en service ;

— Un courriel du 20 décembre 2021 de Monsieur [T] [I] à Monsieur [U], travaillant pour la société GRIFFATON, sollicitant l’annulation des loyers correspondant à la période du 1er novembre 2021 au 31 décembre 2021 ;

— Des échanges de sms portant sur la période entre le 1er juillet 2022 et le 12 mai 2023 entre Madame [G] [J] Monsieur [V] [Z] sur les pannes d’ascenseur ;

— Des échanges de courriels entre Monsieur [T] [I] et Monsieur [P] [U], salarié de la société GRIFFATON entre le 9 avril 2022 et le 19 janvier 2023, puis du 23 février 2023 au 26 novembre 2023, puis du 14 février 2024 au 18 avril 2024 portant sur les pannes d’ascenseur ;

— Des échanges de SMS sur les pannes d’ascenseur dont l’année est mentionnée de manière manuscrite, sans précision sur l’identité de la personne à l’origine du message et dont le destinataire est mentionné ED avec une mention manuscrite [V] [Z] ;

— Un courrier du 4 avril 2023 de la société KONE détaillant le compte rendu des interventions de l’entreprise de maintenance ;

— Un courriel de Monsieur [T] [I] du 5 juin 2024 alertant Madame [X] [C], salariée de la société conseils immo d’une nouvelle panne d’ascenseur, bloquant sa fille de 6 mois et la baby-sitter de cette dernière dans l’ascenseur pendant plusieurs dizaines de minutes ;

— Un courriel de Monsieur [P] [U] du 19 janvier 2022, contenant, en pièce jointe, un projet de protocole d’accord transactionnel entre la bailleresse et ses locataires faisant suite aux pannes de l’ascenseur pour la somme de 2 645 euros correspondant à la période 2021 et 2022, avec une franchise de loyer de 345 euros jusqu’à la réparation et remise en marche par l’entreprise d’entretien KONE (aux termes de l’article 1er) ;

— Un courrier recommandé de Monsieur [T] [I] en date du 15 avril 2024 sollicitant une indemnisation financière de la part des bailleurs ;

La pièce n°21 relative au procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2024 mentionnée dans le bordereau de pièces n’est pas produite aux débats.

Il est de constant qu’en matière de pannes relatives aux installations des parties communes, la responsabilité du bailleur ne peut être retenue, qu’à la condition de prouver que ce dernier n’a pas effectué les diligences pour assurer la jouissance paisible de la chose louée.

Il apparait à la lecture des échanges entre les locataires et la société gestionnaire du logement objet du présent litige que cette dernière a effectué sytématiquement et rapidement les démarches pour mettre fin aux pannes récurrentes d’ascenseur auprès de la société KONE.

Il est également établi que les parties au contrat de bail à usage d’habitation objet du présent litige ont signé un protocole d’accord le 7 avril 2022 qui acte l’absence d’usage normal de l’ascenseur sur l’année 2021, ainsi qu’en janvier, février et mars 2022. Une franchise de loyer est ainsi accordée à hauteur de 2 645 euros.

Le protocole dispose dans le dernier alinéa de son article 1er : « puis chaque mois jusqu’à réparation et remise en marche par KONE commandé par le syndic. Cette franchise (de 345 euros) cessera à la fin du mois suivant la confirmation du syndic de la réalisation des travaux ».

Force est de constater au regard des multiples courriels et sms susmentionnés que les pannes d’ascenseur n’ont pas cessé après mars 2022, et qu’elles ont perduré jusqu’en juin 2024, comme le reconnaissent les consorts [OC] dans leurs écritures, et reconnaissant ainsi les difficultés antérieures à cette date.

Il convient de rappeler que l’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du locataire vaut également pour les parties communes de l’immeuble.

Il est par ailleurs établi que le logement des locataires est situé au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 10], et il n’est pas contesté que Madame [G] [H] [N] [J] était enceinte fin 2022 et a accouché en 2023, puis ensuite avait un nouveau-né et que par ailleurs le couple a un jeune garçon.

Il s’ensuit que les pannes d’ascenseur ont causé un dommage lié aux désagréments de ces pannes imposant aux demandeurs de monter 5 étages à pieds avec un nouveau né et un jeune enfant.

Si les parties ne s’accordent pas sur le nombre de jours de pannes, le syndicat de copropriétaires invoquant 47 jours sur la période 2021-2024, et les demandeurs 187 jours, il n’en demeure pas moins que les pannes ont été régulières sur plusieurs années, allant jusqu’à entrainer le blocage des usagers dans l’ascenseur. Le syndicat des copropriétaires produit le carnet d’entretien de l’entreprise KONE relatif à l’ascenseur de l’immeuble objet du présent litige, recensant les interventions (opérations techniques et opérations de maintenance) entre février 2022 et septembre 2024 : il apparait qu’entre avril 2021 et septembre 2024, l’entreprise KONE a été alertée et sollicitée à 70 reprises pour des opérations techniques, étant majoritairement liées à une panne ou un blocage de l’ascenseur.

Même si les interventions de l’entreprise ont été rapides, il n’en demeure pas moins que le préjudice des locataires est bien caractérisé.

A contrario, il n’est pas contesté que les locataires ont respecté leur engagement de s’acquitter de l’intégralité des loyers et charges impayés au jour du jugement.

Il convient donc de mettre en œuvre le protocole transactionnel signé par Madame [OC] et les locataires et d’appliquer la franchise de 345 euros entre les mois d’avril 2022 et juin 2024, et non du 1er juillet 2021 comme sollicité par les demandeurs, la période antérieure à mars 2022 ayant déjà été indemnisée.

Il s’ensuit que les consorts [OC] seront tenus in solidum de verser la somme 345 euros sur 26 mois pour la somme globale de 8 970 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société [X] CONSEIL IMMO, sera appelé en garantie des bailleurs à verser cette somme.

Sur les gardes corps et la jouissance de la terrasse

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tel que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, doivent être dans un état conforme à leur usage.

En l’espèce, le contrat de bail à usage d’habitation en date du 29 juillet 2016 souscrit entre les demandeurs et Madame [O] [ZT] veuve [OC], fait mention dans son point A intitulé “consistance du logement” d’une terrasse de 14,72 m2, et d’un balcon.

Les locataires sollicitent une diminution de leur loyer de 400 euros par mois du fait de la perte de jouissance de la terrasse depuis le 1er mai 2024 et jusqu’à réception des travaux à l’assemblée générale du 10 avril 2025, du fait du manque de sécurité dû à la non-conformité des gardes corps et leur dangerosité.

A minima, ils demandent à être indemnisés à hauteur de 6 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance de la terrasse.

Pour en justifier, ils produisent :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale de copropriété du 10 avril 2025 ;

— Le courrier par LRAR du 10 juin 2024 du conseil des locataires et en pièce jointe le compte rendu de chantier n°10 de la société SAS RENOVETUDE du mars 30 avril 2024 ;

— Le compte rendu de chantier n°10 mentionne qu’ « au niveau des terrasses accessibles du 5ème étage, un sondage a été réalisé sous le complexe. Il en ressort que le plancher est constitué de poutrelles/hourdis et que la forme de la pente est utilisée comme chape de décompression et ne peut être démolie même partiellement. Par conséquent, l’idée de décaisser est impossible. Il a donc été décidé de faire un caniveau dans l’isolant de 4 cm de profondeur et 30 cm d’épaisseur le long des menuiseries et jusqu’à l’EP. Le trop plein sera également créé à proximité de l’EP.

Il précise que « concernant les garde-corps des terrasses, les travaux seront proposés au vote de l’assemblée générale du 23 mai prochain ».

Le procès-verbal de cette assemblée générale n’est pas versé aux débats.

Elle souligne enfin que « l’espace entre les barreaudages a été mesuré et est supérieur à 11 cm et, par conséquent, il sera nécessaire de combler cet espace par un grillage soudé sur une hauteur d’au moins 45 cm par rapport à la traverse basse lors des travaux de rehausse des garde-corps. Une demande de devis a été faite en ce sens pour les terrasses ».

Deux devis sont produits à la procédure de rehausse de garde-corps et d’extension du garde-corps du 5ème étage des 26 et 27 mars 2024.

Les locataires mettent également en avant le compte rendu de chantier de la société SAS RENOVETUDE du 21 mai 2024 qui précise dans ses observations qu’au 5ème étage sur rue, l’entreprise a posé des dalles sur plots sur la terrasse de droite et a réussi à les reposer à la même hauteur qu’initialement ; Par conséquent, la rehausse du garde-corps n’est pas nécessaire.

La société précise que le conseil syndical souhaite un devis pour la mise en œuvre du grillage sur le garde-corps du 5ème rue (terrasse et balcon avec une rehausse à la jonction avec la terrasse et le balcon).

Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 10 avril 2025 précise dans le cadre du point deux relatif “aux travaux de ravalement de la façade sur rue, d’étanchéité des balcons et de remplacement des gardes corps rue” que l’option mise en conformité des gardes corps a été étudié et rejeté par l’assemblée générale et qu’elle a décidé l’exécution de travaux de remplacement des gardes corps des balcons et terrasse sur rue, selon le descriptif joint à la convocation.

Toutefois, le demandeurs ne produisent aucun élément mettant en cause la conformité des installations actuelles de garde-corps. Ils font état de gardes corps insuffisamment hauts (70 cm et 90 cm) et non 1 mètre mais seule la hauteur de 90 cm est justifiée par le compte-rendu de chantier joint au courrier du 10 juin 2024.

La pièce n°21 relative au procès-verbal d’assemblée générale du 5 juin 2024 n’est pas versée à la procédure ni ses pièces jointes, de sorte que les déclarations des locataires ne peuvent être vérifiées.

Enfin, l’audit de l’immeuble objet du présent litige en date du 28 novembre 2022 versé à la procédure par l’indivision [OC] fait mention des terrasses accessibles 5ème étage côté rue, et son point 3.1.3 fait état de travaux sur les deux terrasses et mentionne que la terrasse des locataires devra subir une réfection à moyen terme, sans plus de précision.

Il en résulte au regard des éléments versés à la procédure que les éléments allégués ne sont pas caractérisés et que les locataires ne justifient pas du défaut de jouissance de la terrasse, de sorte que la demande de Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’indivision [OC] venant aux droits de Madame [O] [ZT], et le SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner l’indivision [OC] venant aux droits de Madame [O] [ZT] et le SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO à verser in solidum la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [OC] et du SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO sera rejetée à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures connues sous les numéros 24/08481 et 25/00005 ne seront plus connues que sous le seul numéro 24/08481 ;

CONDAMNE l’indivision [OC] venant aux droits de Madame [O] [ZT] à verser à Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] la somme de 8970 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision ;

APPELLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société [X] CONSEILS IMMO à garantir cette somme ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [I] et Madame [G] [H] [N] [J] de leur demande au titre du préjudice de jouissance du balcon et de la terrasse ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum l’indivision [OC] venant aux droits de Madame [O] [ZT] et le SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO, à verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de l’indivision [OC] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la société [X] CONSEILS IMMO de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum l’indivision [OC] venant aux droits de Madame [O] [ZT] et le SDC de l’immeuble [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société [X] Conseils IMMO aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 06 février 2026 par la Présidente et la Greffière susnommées.

La greffière La présidente