TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Maeva MELCHIOR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZON

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maeva MELCHIOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0038

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-015364 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04610 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZON

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 juin 2022, l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH a consenti à M. [B] [I] et Mme [W] [T] un bail à usage mixte d’habitation et professionnel portant sur un atelier logement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Le 21 mars 2023, M. [B] [I] a informé son bailleur du départ de Mme [W] [T] à la suite de leur séparation.

Le 4 août 2024, M. [B] [I] a informé son bailleur de la présence de sa compagne Mme [O] [E] et de son fils, [P] [L], au sein des lieux loués. Le 26 septembre 2024, le bailleur a confirmé l’ajout de Mme [O] [E] et de son fils, [P] [L] comme occupants du logement.

Soupçonnant une activité de sous-location via la plateforme « Airbnb », l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection de ce siège d’une requête déposée le 19 septembre 2024 aux fins d’être autorisé à se rendre au siège de la société Airbnb France et de prendre tous documents lui permettant d’évaluer l’ampleur de cette activité. Par ordonnance rendue le 19 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a rejeté cette requête dans la mesure où il n’était pas justifié de la nécessité d’échapper à un débat contradictoire, et invitant en tant que de besoin le demandeur a procéder par voie d’assignation.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, l’établissement public Paris Habitat – OPH a fait assigner M. [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, procéder à son expulsion immédiate, le voir condamner au paiement des loyers et charges ainsi qu’une indemnité d’occupation et lui restituer les fruits civils issus de la sous-location illicite.

Initialement appelée le 16 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un report, à la demande du défendeur, pour les besoins de la mise en état.

A l’audience du 25 novembre 2025 l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH, représenté par son conseil, précise ne pas formuler de demande à l’encontre de la société Airbnb, non attraite à la cause, et que la dette locative a été soldée depuis l’assignation. Il demande par conséquent au juge des contentieux de la protection de :

— constater que M. [B] [I] sous-loue le logement sis [Adresse 1] dans le [Localité 4] sur la plateforme Airbnb, alors qu’il est seul titulaire du contrat de bail, à l’exclusion de toute autre personne et qu’il lui est interdit de sous-louer le logement social qui lui a été attribué ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 12 mai 2015,

En conséquence,

— ordonner, faute pour le défendeur de quitter les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, l’expulsion pure et simple de M. [I] et de tous occupants de son chef et de tous biens et lieux qu’il occupe, ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le défendeur désignera ou à défaut dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner M. [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— rejeter toute demande de délai,

— dire et juger que les loyers perçus par M. [I] au titre des sous locations sont des fruits civils de la propriété qui lui appartiennent,

— ordonner à M. [I] de produire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ses relevés de versements Airbnb depuis la prise d’effet du contrat de bail, le 12 mai 2015 jusqu’au jour du prononcé de la décision à intervenir, afin de déterminer la somme correspondant aux fruits civils qu’il a détournés fautivement,

En conséquence,

— condamner M. [I] à lui rembourser la somme, à parfaire, correspondant au montant des fruits civils qu’il a détournés fautivement,

Subsidiairement,

— dire et juger que l’infraction à la législation sur les baux sociaux et la violation du contrat de bail par M. [I] lui ont causé des préjudices qui doivent être réparés,

En conséquence,

— condamner M. [I] à lui verser la somme de 6 000 euros en réparation des préjudices subis,

— le condamner à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Il forme ses demandes au visa de la loi du 6 juillet 1989, du code de la construction et de l’habitation, du code civil et du code de procédure civile.

Il expose avoir été averti fin mars 2024 par le gardien de l’immeuble que M. [I] proposait le logement social dont il est locataire sur la plateforme Airbnb. Il ajoute qu’un constat de commissaire de justice, dressé le 12 avril 2024, confirmait la sous-location, au prix de 190 € la nuit. Il précise avoir mis en demeure M. [I] de cesser la sous location le 15 avril 2024 et, parallèlement, déposé plainte le 25 avril 2024 pour location meublée d’un logement social bénéficiant d’une aide au logement. Il indique avoir sollicité, en vain, la société Airbnb Ireland UC pour qu’elle lui communique les données relatives aux locations effectuées par M. [I]. Il ajoute avoir sollicité la communication de ces données par voie de requête, rejetée par le juge des contentieux de la protection.

Il soutient que M. [I] a violé ses obligations résultant de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, en sous-louant son logement sans accord du bailleur. Il ajoute que l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation interdit au locataire d’un HLM de sous-louer un logement et prévoir la possibilité pour le bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail en cas de non respect de cette règle. Il précise que l’article 15 du bail stipule expressément l’interdiction de toute sous-location et constitue un motif de résiliation du bail. Il se prévaut par ailleurs d’une jurisprudence constante selon laquelle la sous-location d’un logement social via la plateforme Airbnb constitue un manquement grave du preneur à ses obligations.

Il soutient par ailleurs que les fruits civils issus de cette sous-location prohibée doivent lui être restitués, en application des articles 546 et 547 du code civil. L’établissement [Localité 6] Habitat étant dans l’impossibilité d’établir leur montant exact, il invoque les articles 138 et 139 au soutient de sa demande d’injonction de communication de pièce formée à l’encontre du défendeur.

Au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, l’établissement public [Localité 6] Habitat OPH soutient que l’usage lucratif par M. [I] du logement social lui ayant été donné à bail pour un loyer modéré lui a causé un préjudice moral et d’image, caractérisé par la dégradation de la perception de l’entreprise par le public. Selon lui, en détournant la finalité sociale de ce logement à des fins très lucratives, ce de manière dissimulée, M. [I] a porté directement atteinte à sa mission de service public. Il ajoute avoir subi un préjudice financier, ayant dû mobiliser plusieurs de ses salariés pour mener l’enquête à la suite du signalement effectué par le gardien de l’immeuble, et avoir dû exposer des frais de commissaire de justice.

M. [B] [I], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater qu’il n’existe aucune dette locative,

— constater l’absence de preuve des prétendues sous-locations alléguées par l’établissement [Localité 6] Habitat OPH,

— débouter l’établissement [Localité 6] Habitat OPH de ses demandes indemnitaires,

En conséquence,

— débouter l’établissement [Localité 6] Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire de la décision,

— juger que chaque partie conservera à sa charges les coûts de la procédure.

Il forme ses demandes au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1231-1 et 1240 du code civil.

Il soutient que l’établissement [Localité 6] Habitat OPH ne produit aucune preuve d’une sous-location illicite du logement. S’il reconnaît être l’auteur de l’annonce publiée sur la plateforme Airbnb, il oppose l’absence de preuve d’une sous-location effective, relevant que l’annonce ne comporte aucun commentaire de la part d’éventuels voyageurs et que le constat de commissaire de justice dressé à son domicile le 18 juillet 2024 montre la présence effective de sa concubine et de son fils dans les lieux, laquelle n’était pas informée de telles sous-locations. Il indique par ailleurs avoir supprimé son annonce, de sorte qu’il n’est plus en mesure de communiquer le relevé de transactions y afférent.

S’agissant des dommages-intérêts sollicités, il oppose le principe de non cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle et par conséquent, l’absence de fondement légitime à ces demandes. Il oppose également le principe de réparation intégrale du préjudice, s’opposant à tout indemnisation forfaitaire. Il soutient à cet égard que l’établissement [Localité 6] Habitat OPH ne démontre l’existe d’aucune perte liée à son prétendu manquement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1224 du même code, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation prévoit par ailleurs qu’il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect de cette disposition, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties précise en son article 3 que « ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat » (pièce n°1 du demandeur, page 2).

L’établissement [Localité 6]-Habitat OPH verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice dressé le 12 avril 2024, rendant compte de la parution par M. [I] d’une annonce sur le site internet Airbnb aux fins de location du logement donné à bail, pour un prix de 190 € par nuitée. L’annonce précise que M. [I] est référencé comme « hôte » depuis 7 ans, et répond aux questions sous quelques heures avec un taux de réponse de 100%. Le calendrier de réservation prévoit un minimum de trois nuits, et certaines dates sont barrées comme étant indisponibles.

Toutefois, l’indisponibilité de certaines dates ne saurait, en l’absence d’autre élément, être assimilée à une sous-location effective du logement dans la mesure où M. [I] avait également la possibilité de ne pas proposer à la réservation certains jours. Par ailleurs il résulte de l’analyse de cette annonce que, si M. [I] est crédité d’une note de 4,2 sur 5 évaluations, aucun commentaire n’est affiché permettant de relier ces notes à une période de réservation et par conséquent, de caractériser l’existence de sous-locations effectives.

Par ailleurs, le constat dressé par commissaire de justice le 18 juillet 2024 n’apporte aucun élément permettant de caractériser un manquement du locataire à ses obligations tirées du bail, dans la mesure où la personne s’étant présentée à la porte du logement de M. [I] était sa concubine, où le commissaire de justice a constaté la présence du fils de cette dernière dans le logement, où elle a déclaré ne rien connaître d’une sous-location ponctuelle via la plateforme Airbnb, et où le commissaire de justice a constaté que les lieux "sembl[aient] bien occupés en permanence" (pièce n°5 du demandeur, page 2).

L’établissement [Localité 6]-Habitat OPH, qui supporte la charge de la preuve et disposait de la faculté de démontrer les faits à l’origine de ses prétentions autrement que par le seul recours à M. [I], dans la mesure où elle pouvait assigner la plateforme Airbnb aux fins de prouver ses dires, n’y a pas procédé.

En conséquence, la seule parution d’une annonce ne peut conduire à considérer que M. [I] a effectivement procédé à des sous-locations illicites du logement, et par conséquent, à conclure qu’il aurait gravement manqué à ses obligations légales et tirées du bail.

Dans ces conditions, l’établissement [Localité 6]-Habitat OPH sera débouté de sa demande en résiliation du bail, étant ici précisé que seul le fondement tiré de la sous-location illicite est invoqué compte tenu de la régularisation de la dette locative.

Il sera également débouté de ses demandes subséquentes en restitution des fruits civils et en injonction de communication de pièces.

Sur les demandes indemnitaires

Il sera précisé à titre liminaire que, s’il est constant que les responsabilités délictuelle et contractelle ne peuvent se cumuler pour un même fait générateur, les articles 1231-1 et 1240 du code civil peuvent être alternativement invoqués selon la faute et le préjudice dont la réparation est sollicitée. Tel est le cas ici du préjudice moral ou d’image, dont la réparation est comprise comme étant invoquée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et du préjudice financier, dont la réparation est comprise comme étant sollicitée sur le fondement de l’article 1231-1.

Sur le préjudice moral et d’atteinte à l’image

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, l’établissement [Localité 6] Habitat OPH reproche à M. [I] d’avoir « détourné la finalité sociale de son logement en le proposant à la location sur Airbnb », ce comportement portant "directement atteinte à la mission de service public de [Localité 6] Habitat qui s’efforce d’attribuer aux personnes qui en ont besoin des logements à des prix accessibles grâce aux fonds publics" (page 12 de son assignation).

Si l’existence d’une sous-location effective n’est pas caractérisée à l’encontre de M. [I], ce dernier ne conteste pas avoir été à l’origine de la publication d’une annonce à cette fin. Or, la publication d’une annonce proposant la location d’un logement pour un montant de 190 € par nuitée, pour 3 nuits minimum, ce pendant 7 ans, alors même qu’il s’agissait d’un logement du parc social dont les conditions d’attribution sont fonction de la situation économique des bénéficiaires, cause un préjudice moral à l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH dont l’image a été atteinte auprès du public.

Par ailleurs, la situation de fortune du responsable ne saurait être prise en compte pour minorer le préjudice subi par la victime.

Dans ces conditions, il est justifié de condamner M. [I] à payer à l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice moral.

Sur le préjudice financier

Vu l’article 1231-1 du code civil,

En l’espèce, la publication par M. [I] d’une annonce proposant à la sous-location le logement donné à bail a légitimement induit pour l’établissement [Localité 6] Habitat – OPH la nécessité de procéder à des investigations complémentaires sur l’existence d’un manquement du preneur à ses obligations nées du bail et de la loi.

Il est ainsi justifié de deux constats de commissaire de justice (facture de 237,20 € pour le constat du 12 avril 2024), d’une mise en demeure et d’une requête adressée au juge des contentieux de la protection. Il est en outre admis que les investigations menées par le bailleur ont nécessité du temps de travail pour les préposés de l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH, comme en attestent notamment les échanges produits entre les parties.

Dans ces conditions, M. [I] sera condamné à payer à l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH la somme de 1 000 € en réparation de son préjudice financier.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile M. [I], qui succombe in fine à l’instance, supportera les entiers dépens de la procédure et sera condamné à payer à l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

La solution apportée au litige conduit à considérer qu’il n’est pas justifié de déroger au principe posé l’article 514 du code de procédure civile, de sorte que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH de ses demandes en résiliation du bail, restitution des fruits civils et communication de pièces formées à l’encontre de M. [B] [I] ;

CONDAMNE M. [B] [I] à payer à l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH une somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [B] [I] à payer à l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH une somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNE M. [B] [I] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [B] [I] à payer à l’établissement public [Localité 6] Habitat – OPH une somme de 1 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Et le jugement a été signé par le greffier et le juge, aux jour, mois et an susdits.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,