TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Valérie COURTOIS

— M^e Adlene KESSENTINI

Copie certifiée conforme à:

— M^e Valérie COURTOIS

— M^e Adlene KESSENTINI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13450

N° Portalis 352J-W-B7H-C2W2L

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société GECOTRA, S.A.R.L exerçant sous le nom commercial GROUPE LRDi

IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0129

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par M^e Adlene KESSENTINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0714

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/13450 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2W2L

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [D] est propriétaire du lot n° 112 au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à Paris 17ème a, par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [L] [D], afin notamment de le voir condamner au paiement de la somme de 26.250,17 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 25.564,12 euros à compter du 10 novembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à Paris 17ème sollicite du tribunal de :

« Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal, condamner Monsieur [L] [D] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, la somme de 27.806,53 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 25.564,12 euros à compter du 18 novembre 2022, jusqu’à la date de l’assignation, sur la somme de 26.250,17 euros à compter de l’assignation jusqu’à la signification des conclusions du 22 avril 2024, jusqu’à la date des conclusions du 2 décembre 2024, sur la somme de 27.661,72 euros à compter des conclusions du 2 décembre 2024 jusqu’à la date des présentes conclusions et sur la somme de 27.806,53 euros à compter des présentes conclusions jusqu’à complet paiement,

Condamner Monsieur [L] [D] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat du fait de la défaillance de Monsieur [D],

A titre subsidiaire, condamner Monsieur [L] [D] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Adresse 11] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, la somme de 2.425,95 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et correspondant aux sommes dues depuis le 1er octobre 2018 jusqu’à cette date avec les intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions jusqu’à parfait paiement,

Maintenir l’exécution provisoire,

Débouter Monsieur [D] de sa demande de délais,

Condamner Monsieur [L] [D] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société GECOTRA, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur [L] [D] de l’ensemble de ses demandes,

Le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie COURTOIS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, Monsieur [L] [D] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 1353 et suivants du code civil,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites aux débats,

A titre principal,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Fixer à nouveau le montant des charges de copropriété,

Octroyer à Monsieur [D] des délais de paiement,

En tout état de cause,

Débouter « le bailleur » de sa demande de dommages et intérêts,

Débouter « le bailleur » de sa demande au paiement des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions.

En outre, l’article 789, alinéa 1er, 6° du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur les fins de non-recevoir, cet article étant applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020 (en application de l’article 55 II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), ce qui est le cas en l’espèce.

L’article 789 du code de procédure civile dispose également que « par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond ».

L’article 122 du code de procédure civile rappelle que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

En l’espèce, aux termes du corps de ses dernières conclusions notifiées avant la clôture de l’instruction, Monsieur [L] [D] soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes formées par le syndicat des copropriétaires. Toutefois, cette fin de non-recevoir n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions. Le tribunal n’en est donc pas saisi et ne statuera pas sur celle-ci.

Au surplus, cette demande relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non celle du tribunal.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/13450 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2W2L

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique avant la clôture de l’instruction, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 27.806,53 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

Monsieur [L] [D] conteste le montant de cette créance en indiquant que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justificative de celui-ci.

Cependant, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [L] [D] est propriétaire du lot n° 112 au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13], ce qui n’est pas contesté en défense.

Ensuite, il verse aux débats notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2012 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2011 et le budget prévisionnel pour l’année 2012, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2012 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2013 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2012 et le budget prévisionnel pour l’année 2013, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2014 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2013 et le budget prévisionnel pour l’année 2014,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 26 mars 2014 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2015 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2014 et le budget prévisionnel pour l’année 2015, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2016 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2015 et le budget prévisionnel pour l’année 2016, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2017 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2016 et le budget prévisionnel pour l’année 2017, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2018 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2017 et le budget prévisionnel pour l’année 2018, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 juin 2019 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2018 et le budget prévisionnel pour les années 2019 et 2020, et ayant également approuvé des comptes travaux des divers bâtiments,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 29 juillet 2020 ayant voté des travaux et la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires et celui du 29 janvier 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 et le budget prévisionnel pour l’année 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour les années 2022 et 2023, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2022 ayant voté une augmentation du budget travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’année 2023, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2024 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et le budget prévisionnel pour l’année 2024, et ayant voté des travaux,

— des attestations de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— les contrats de syndic renouvelés pour les périodes du 1er janvier 2012 au 30 juin 2022 (cabinet Messieurs [I] et Cie) et pour les périodes du 3 juin 2022 au 15 septembre 2023 et du 9 juillet 2024 au 8 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires produit également :

— un décompte actualisé au 1er octobre 2024 et un appel de fonds provisionnel du 1er trimestre 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 27.806,53 €,

— et une sommation de payer en date du 18 novembre 2022 portant sur une somme de 25.564,12 euros (hors frais de l’acte d’un montant de 209.91 €).

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 27.806,53 € que Monsieur [L] [D] sera condamné à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fond du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022 sur la somme de 25.564,12 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Aucune demande n’est formée à ce titre.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une indemnisation d’un montant de 3.000 euros au titre du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété par le défendeur. Ce dernier conclut au rejet de cette demande.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la partie défenderesse soit de mauvaise foi, ce qui ne peut pas résulter du seul défaut de paiement.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [L] [D]

L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [L] [D] sollicite aux termes du dispositif de ses dernières conclusions notifiées avant la clôture de l’instruction l’octroi d’un délai de paiement. Toutefois, aux termes de ces mêmes conclusions, il ne justifie pas des moyens de droit ou de fait fondant sa demande et ne produit en outre aucune pièce justificative de sa situation financière.

Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [D] sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Valérie COURTOIS.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [L] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1] la somme de 27.806,53 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, appel de fond du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2022 sur la somme de 25.564,12 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [D] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à Maître Valérie COURTOIS le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 13] du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente