TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/11662 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DA57X

N° MINUTE : 3

Assignation du :

19 Septembre 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 28/05/2026

à M^e VIOLLET et M^e GUILLEMAIN

CCC à Mme [T] et M. [X]

Experte:[N] [T]

[Adresse 1] – [XXXXXXXX01] [Courriel 1]

Médiateur : [V] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1] – [XXXXXXXX02]

[Courriel 2]

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [G] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [Q] [C] épouse [A]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [P] [C] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [K] [Y] épouse [R]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Madame [F] [D] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [M] [I]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Monsieur [W] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Monsieur [B] [A]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [S] [Z] épouse [H]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Monsieur [J] [R]

[Adresse 11]

[Localité 2]

Tous représentés par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, demeurant [Adresse 12], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0129

DEFENDERESSE

S.A.S. MODERNE RESIDENCE

[Adresse 13]

[Localité 2]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, demeurant [Adresse 14], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte du 31 juillet 1939, les consorts [O] aux droits desquels viennent madame [S] [Z] [H], monsieur [J] [R], madame [K] [Y] épouse [R], monsieur [E] [Y], monsieur [W] [Y], madame [Q] [C] épouse [A], monsieur [B] [A], madame [P] [C] épouse [L], monsieur [G] [I], madame [F] [D] épouse [I] et monsieur [M] [I], ont consenti à la société MODERNE RÉSIDENCE un bail commercial portant sur un bien immobilier sis [Adresse 13] à compter du 1er juin 1939.

Le contrat de bail a fait l’objet de renouvellements et dernièrement par acte sous seing privé du 12 février 2015 pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer de 340 000 € par an HT et HC.

Par jugement du 19 janvier 2023, le juge des loyers, saisi d’une demande de révision triennale du loyer à la date du 19 mars 2021, a, à cette fin, ordonné une expertise confiée à monsieur [U] [HU].

Par acte extrajudiciaire du 30 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un congé pour le 31 décembre 2023 avec offre de renouvellement du bail au 1er janvier 2024.

Ils lui ont fait signifier un mémoire préalable par acte du 03 juillet 2025 sollicitant que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 1 084 837,78 € HT et HC, à effet du 1er janvier 2024, et subsidiairement de voir désigner un expert aux fins de donner son avis sur la valeur locative du bien loué au 1er janvier 2024.

Par acte du 19 septembre 2025, les bailleurs ont assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant de :

«A TITRE PRINCIPAL

FIXER le prix du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme annuelle en principal de 1 084 837,78 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014.

A TITRE SUBSIDIAIRE

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à ladite juridiction compétente en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1er janvier 2024 telle qu’elle résulte des éléments énoncés par les dispositions du Code de commerce,

FIXER, dans cette hypothèse, le loyer provisionnel dû à compter, rétroactivement, du 1er janvier 2024 au montant du loyer en vigueur à cette date pendante la durée de l’instance,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société MODERNE RESIDENCE de ses éventuelles demandes,

JUGER que les compléments de loyer produiront intérêt au taux légal à compter du mémoire précédemment notifié pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

ORDONNER la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an,

JUGER n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNER le partage entre les parties des dépens, incluant les éventuels frais d’expertise,

RAPPELER qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 11 mars 2026, la locataire sollicite de :

« Fixer le loyer du bail renouvelé du 1 er janvier à un montant annuel en principal de 248.100,72 € HT et HC.

Subsidiairement,

Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction saisie, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 1 er janvier 2024, aux frais avancés des bailleurs

Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 300.000 € en principal.

En toute hypothèse,

Débouter Madame [S] [RM] [DU] [Z], Monsieur [J], [LL] [WI] [AI] [R], Madame [K] [Y] épouse [R], Monsieur [E] [Y], Monsieur [W] [Y], Madame [Q] [C] épouse [A], Monsieur [B] [A], Madame [P] [C] épouse [L], Monsieur [G] [I], Madame [F] [D] épouse [I] et Monsieur [M] [I] de toutes leur prétentions, fins et conclusions

Condamner Madame [S] [RM] [DU] [Z], Monsieur [J], [LL] [WI] [AI] [R], Madame [K] [Y] épouse [R], Monsieur [E] [Y], Monsieur [W] [Y], Madame [Q] [C] épouse [A], Monsieur [B] [A], Madame [P] [C] épouse [L], Monsieur [G] [I], Madame [F] [D] épouse [I] et Monsieur [M] [I] aux entiers dépens. »

L’affaire est venue à l’audience du 12 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Néanmoins, selon l’article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

L’article R.145-10 dudit code prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour les hôtels, il est d’usage de faire application de la méthode dite « hôtelière ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024 ainsi que sur le caractère monovalent des locaux loués et sur la détermination de la valeur locative selon la méthode hôtelière, mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Elles concluent à des valeurs locatives différentes, et le rapport de monsieur [FN] [PJ] du 07 juin 2023 sur lequel les bailleurs fondent leurs prétentions a été établi par un technicien qui a été mandaté et rémunéré par une partie, de sorte que ses conclusions ne présentent pas les garanties d’objectivité et d’impartialité d’une expertise judiciaire, et ses opérations n’ont pas été réalisées au contradictoire de l’autre partie.

La locataire critique les conclusions de monsieur [FN] [PJ] sans fournir des éléments suffisants pour apprécier la pertinence de ses propres prétentions.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire pour ce faire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés des bailleurs, qui ont un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicitent à titre subsidiaire.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile : « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige. »

Il convient de donner mission à l’expert ci-dessus désigné de tenter de concilier les parties.

En outre, aux termes de l’article 1533 du même code : « Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. »

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 €.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux sis [Adresse 13] à compter du 1er janvier 2024 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Mme [N] [T]

[Adresse 1]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 1]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 13] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2024,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

* tenter de concilier les parties,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2027,

Fixe à la somme de 5 000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par madame [S] [Z] [H], monsieur [J] [R], madame [K] [Y] épouse [R], monsieur [E] [Y], monsieur [W] [Y], madame [Q] [C] épouse [A], monsieur [B] [A], madame [P] [C] épouse [L], monsieur [G] [I], madame [F] [D] épouse [I] et monsieur [M] [I] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2e étage) au plus tard le 29 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 10 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

À défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[V] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux (2) mois suivant cette information ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation qui ne pourra excéder le délai de six (6) mois suivant la première réunion d’information susvisée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 28 mai 2026.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL L. FONTANELLA