TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [V] [O] [K] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08473 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3VW

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE

Madame [V] [O] [K] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2026 par Cyrine TAHAR, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08473 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3VW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2019, l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [O] [K] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3], escalier B, 8ème étage, porte 69, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 428,90 €.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [V] [O] [K] [I] un commandement de payer la somme principale de 2 331,44 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [V] [O] [K] [I] le 2 décembre 2024.

Par assignation du 18 septembre 2025, l’E.P.I.C.PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [O] [K] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-2.679,67 € à titre provisionnel, suivant décompte arrêté au terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date du commandement de payer,

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

-250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de l’exécution éventuelle.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 19 septembre 2025.

À l’audience du 9 février 2026, l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de la dette à 3.666,11 €, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Il a indiqué que les paiements de Mme [V] [O] [K] [I] étaient réguliers et a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [V] [O] [K] [I], citée à étude par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Sa demande de résiliation du bail est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié à la locataire le 29 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 331,44 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [V] [O] [K] [I] sera condamnée à payer à l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte contradictoire démontrant qu’à la date du 21 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, Mme [V] [O] [K] [I] lui doit la somme de 2 513,70 €, soustraction faite des frais de procédure (2.679,67 € – 165,97 €).

Mme [V] [O] [K] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 331,44 €, et à compter du 18 septembre 2025, date de l’assignation, sur le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [O] [K] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que:

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Mme [V] [O] [K] [I] procède à des virements réguliers. Le bailleur demande la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Mme [V] [O] [K] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de la locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [O] [K] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens incluant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 et de l’assignation du 18 septembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 250,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

DISONS que la demande de résiliation du bail de l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH est recevable,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mars 2019 entre l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH et Mme [V] [O] [K] [I] concernant les locaux situés au [Adresse 3], escalier B, 8ème étage, porte 69 est résilié depuis le 30 janvier 2025,

CONDAMNONS Mme [V] [O] [K] [I] à payer à l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2 513,70 € à titre de provision sur l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 21 juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2024 sur la somme de 2 331,44 €, et à compter du 18 septembre 2025 sur le surplus,

AUTORISONS Mme [V] [O] [K] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 €, la dernière échéance étant le cas échéant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [O] [K] [I],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS en revanche, que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 janvier 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [V] [O] [K] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [V] [O] [K] [I] sera condamnée à verser à l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS Mme [V] [O] [K] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 et de l’assignation du 18 septembre 2025,

CONDAMNONS Mme [V] [O] [K] [I] à payer à l’E.P.I.C.[Localité 1] HABITAT OPH la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 avril 2026

Le greffier Le Président