TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11719 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUAY

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2026

DEMANDERESSES

Madame [N] [A], demeurant [Adresse 1], Madame [Q] [A], demeurant [Adresse 1], représentées par le cabinet de M^e Sonia MONTEIRO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E1126

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11719 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBUAY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mai 1999, Monsieur [A] (aux droits duquel viennent Mme [A] [N] et Mme [A] [Q]) a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] (Bâtiment B, RDC, à droite 1re porte gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1845 francs et d’une provision pour charges de 155 francs au moment de la prise d’effet du bail.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, Mesdames [N] et [Q] [A] (ci-après les consorts [A]) ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 000 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [O] le 22 septembre 2025.

Par assignation du 23 décembre 2025, les Consorts [A] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— dire qu’à compter de la signification de la décision, elle devra vider les lieux de sa personne ou de tous occupants de son chef, ainsi que de tous biens mobiliers non affectés au paiement de la créance de la requérante,

— dire qu’à défaut, elle y sera contrainte en la forme accoutumée et même au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser les bailleresses à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et les séquestrer aux frais et risques et périls de Mme [Y] [O],

— dire que l’obligation de quitter les lieux se fera sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter du quinzième jour après la signification de la décision,

— la condamner à payer la somme de 1 500 euros au titre des arriérés de loyers et charges exigibles au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 500 euros,

— la condamner à payer cette indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— assortir la décision de l’exécution provisoire de droit,

— la condamner à payer 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 février 2026, les Consorts [A], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 27 février 2026, terme de ce mois inclus, s’élève désormais à 3 500 euros. Les Consorts [A] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils énoncent que la dette est ancienne et qu’ils n’ont aucune information concernant Mme [Y] [O]. La gardienne a simplement confirmé qu’elle était toujours dans les lieux. Les Consorts [A] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [Y] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs les Consorts [A] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Leur action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon les termes de l’avis rendu le 13 juin 2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

En l’espèce, le bail date du 7 mai 1999 et a pris effet au 20 mai 1999. Il stipule une durée d’un an. Il a été reconduit tacitement tous les ans depuis cette date, y compris postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 19 septembre 2025, le délai de six semaines était donc applicable et non pas le délai de 2 mois du commandement de payer ni le délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Cependant, il apparaît, que Mme [Y] [O] n’a pas réglée la dette dans le délai de 2 mois et ni a fortiori dans les délais de six semaines et d’un mois. Il n’existe donc pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité du commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 novembre 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les Consorts [A] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Il n’y a dès lors pas lieu à ce stade, d’autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux.

Sur la demande d’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [O] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Mme [Y] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les Consorts [A] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 février 2026, terme de ce mois inclus, Mme [Y] [O] leur devait la somme de 3 500 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à cette date.

Mme [Y] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser aux Consorts [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de mars 2026 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux Consorts [A] ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [Y] [O] au paiement de la somme de 500 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mai 1999 entre Monsieur [A] (aux droits duquel viennent Mme [A] [N] et Mme [A] [Q]) , d’une part, et Mme [Y] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] (Bâtiment B, RDC, à droite 1re porte gauche) est résilié depuis le 19 novembre 2025 à minuit,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Y] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] (Bâtiment B, RDC, à droite 1re porte gauche) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte,

DIT n’y avoir lieu à autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à [N] et [Q] [A] la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés 27 février 2026, terme de ce mois inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer à [N] et [Q] [A] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions, à compter de l’échéance du mois de mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Mme [Y] [O] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Mme [Y] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2025 et celui de l’assignation du 23 décembre 2025.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge