TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04766 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4TKB

N° MINUTE : 4

Assignation du :

28 Mars 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[C] [J][2]

[2]

[Adresse 6]

06 45 49 89 72

JUGEMENT

rendu le 21 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE

[Adresse 9]

[Adresse 19]

[Localité 12]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître [D] [Y] ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-[Y]-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 11 Décembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 28 juillet 2000, la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE exerçant sous le nom commercial « S.C.I. PLAGAM » a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS des locaux composés d’une boutique d’une superficie d’environ 25m2 en rez-de-chaussée, ainsi que d’un local n°2 d’une superficie d’environ 45m2, d’une cave n°3 d’une superficie d’environ 5m2 et d’un local à usage de poubelle contigu à la machinerie ascenseur d’une superficie d’environ 3,30 m2 en sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2000 afin qu’y soit exercée une activité de fabrication et de vente de pain, de pâtisserie, de confiserie, de chocolats, de glaces, de crêpes, de traiteur restauration, de sandwiches, de salon de thé, et de boissons avec autorisation de licences de première, deuxième et troisième catégories, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 104.405,88 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à effet au 1er janvier 2011 aux même clauses et conditions que celles du bail expiré à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS à la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE par acte d’huissier en date du 4 octobre 2010 demeurée sans réponse.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2020.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [P] [X] de la S.A.S. [X] ET ASSOCIÉS, lequel a établi un rapport en date du 3 mars 2022 estimant la valeur du loyer de renouvellement des locaux au montant annuel de 60.700 euros hors taxes et hors charges, la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE a, par acte d’huissier en date du 26 septembre 2022, fait signifier à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS un congé pour le 31 mars 2023 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 76.500 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 26 janvier 2024 réceptionnée le 29 janvier 2024, notifié à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 78.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2023, et à défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, ainsi que de son mémoire préalable notifié par lettre recommandée en date du 26 janvier 2024 réceptionnée le 29 janvier 2024 et remis au greffe par lettre en date du 15 mars 2024 réceptionnée le 18 mars 2024, la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, et R. 145-3 à R. 145-7 du code de commerce, et des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle de 78.000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve de leur adaptation rédactionnelle et juridique aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et de son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative et sur la valeur du loyer de renouvellement ;en tout état de cause, juger que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal de plein droit à compter de leur date d’effet ;juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts ;condamner la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE fait valoir, à titre principal, qu’au cours du bail expiré, il a été procédé à une restructuration complète de la gare [18] ainsi que du centre commercial qui s’y trouve, et que d’importantes restructurations immobilières sont intervenues dans le tertiaire, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le montant du loyer de renouvellement corresponde à celui de la valeur locative à la hausse.

Elle ajoute que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.650 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 43 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 10% prenant en considération le droit de terrasse dont bénéficie la preneuse, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 78.000 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elle indique que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 9 décembre 2024 réceptionnée le 12 décembre 2024, et remis au greffe par RPVA le 9 décembre 2024, la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-34, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, et des articles 1134 et 1315 anciens du code civil, de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;débouter la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE de l’ensemble de ses demandes ;en conséquence, à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme annuelle de 29.700 euros hors taxes et hors charges ;déduire le montant de la taxe foncière ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission notamment de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;décrire les travaux d’amélioration qu’elle a réalisés ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;juger que l’avance des frais d’expertise sera à la charge de la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 29.700 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, exposant que la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 a eu une incidence négative sur son activité, en raison notamment du développement pérenne du télétravail qui la prive de sa clientèle habituelle. Elle conclut, à titre principal, que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 29.700 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant du loyer plafonné après application d’un abattement prenant en considération les clauses exorbitantes de droit commun insérées au contrat de bail commercial et après déduction du montant de la taxe foncière.

À titre subsidiaire, elle indique ne pas s’opposer à la désignation d’un expert judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 11 décembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, puis prorogée au 21 février 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2011 aux même clauses et conditions que celles du bail expiré à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS à la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE par acte d’huissier en date du 4 octobre 2010 demeurée sans réponse, s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2020 jusqu’au 31 mars 2023, date d’effet du congé signifié par la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS par acte d’huissier en date du 26 septembre 2022, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er avril 2023 (pièces n°3 et n°6 en demande, et n°3 et n°4 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R. 145-6 du code susmentionné dispose quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le loyer des baux s’étant poursuivis pendant plus de douze années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069) ; que d’autre part, si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2011 aux même clauses et conditions que celles du bail expiré à la suite de la demande de renouvellement signifiée par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS à la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE par acte d’huissier en date du 4 octobre 2010 demeurée sans réponse, s’est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2020 jusqu’au 31 mars 2023, date d’effet du congé signifié par la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS par acte d’huissier en date du 26 septembre 2022, si bien qu’il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre douze années et trois mois, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative, sans qu’il soit nécessaire d’examiner l’existence d’une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Si la bailleresse produit aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [P] [X] de la S.A.S. [X] ET ASSOCIÉS en date du 3 mars 2022, force est toutefois de constater que celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément, étant au surplus observé que ce dernier estime la valeur locative des locaux au mois de février 2022 (pièce n°8 en demande), soit plus d’un an avant la date d’effet du renouvellement en cause, de sorte que la pertinence dudit rapport n’est pas avérée.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la locataire, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 4.000 euros, que la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE, demanderesse à l’expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de sa demande de fixation du loyer du contrat de bail renouvelé au montant du loyer plafonné, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [C] [J], et de dire que la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE devra consigner la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1530 du même code, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de tout processus structuré par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE et à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de rencontrer Madame [G] [R] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE et la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 16], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de sa demande reconventionnelle de fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant du loyer plafonné,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l’effet de la tacite prolongation,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [C] [J]

[Adresse 7]

Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 17]. : 06.45.49.89.72

Courriel : [Courriel 13]

avec pour mission de :

convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – Atrium Sud 1er étage – Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 30 avril 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à la S.C.I. DES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU GROUPE ANCIENNE MUTUELLE et à la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [G] [R]

[Adresse 11]

Port. : 06.09.18.14.32

Courriel : [Courriel 14]

avec pour mission de :

informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 avril 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. LA BOÎTE À BONBONS pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 11 juin 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 15] le 21 Février 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM