TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [X]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e MORIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03131 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAZV

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 30 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la SA FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Frédérique MORIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E0024

DÉFENDERESSE

Madame [D] [X]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 30 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03131 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAZV

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [X] est propriétaire des lots n°180 et 260 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DE PARIS a assigné Madame [D] [X] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner au paiement de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner Madame [D] [X] à lui payer avec capitalisation des intérêts les sommes suivantes :

—  7 763,39 euros au titre des charges de copropriété dues au 23 octobre 2025,

—  872,89 euros au titre des frais nécessaires dus à la même date,

le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 février 2025 sur la somme de 6 132,76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6 132,76 euros et à compter des conclusions pour le surplus,

—  1 350 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie et une gêne considérable.

A l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de ses conclusions.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Madame [D] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice a été réceptionnée par Madame [D] [X] le 4 juin 2025.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et relatif aux lots n°180 et 260 établissant la qualité de copropriétaire de Madame [D] [X],

— l’extrait du compte copropriétaire de Madame [D] [X] arrêté au 13 mars 2025 à la somme de 6 132,76 euros (en ce inclus 687,28 euros de frais de recouvrement),

— l’extrait du compte copropriétaire de Madame [D] [X] arrêté au 23 octobre 2025 à la somme de 8 636,28 euros (en ce inclus 872,89 euros de frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2021, 6 décembre 2022, 12 décembre 2023 et 10 décembre 2024 comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux et opérations suivants : travaux de réfection des joints de dilatation de la dalle du jardin commun (assemblée générale du 7 décembre 2021, résolution n°17 et assemblée générale du 12 décembre 2023, résolution n° 14), travaux de remplacement des serrures des portes palières de l’ascenseur B4 (même assemblée générale, résolution n°19), travaux de remplacement de la porte cabine de l’ascenseur B4 (même assemblée générale, résolution n°29)

— les différents appels de fonds adressés à Madame [D] [X] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2025,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024,

— les mises en demeure de payer des 30 mai 2022, 16 octobre 2023, 21 octobre 2024 et 19 novembre 2024 (sans les accusés de réception),

— les sommations de payer par actes de commissaire de justice des 22 septembre 2022 et 10 février 2025,

— le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l’expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 872,89 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 763,39 euros (8 636,28 euros – 872,89 euros) au titre des charges, provisions sur charges et travaux appelés entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 février 2025 sur la somme de 5 445,48 euros (6 132,76 euros – 687,28 euros de frais) et à compter de la signification des conclusions du 3 novembre 2025 sur celle de 2 317,91 euros (8 636,28 euros – 6 132,76 euros – 185,61 euros de frais) conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais des sommations de payer du 22 septembre 2022 (150,88 euros) et du 10 février 2025 (185,61 euros).

En revanche, à défaut de justifier de l’envoi à la copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le syndicat ne peut solliciter la prise en charge des frais de recouvrement exposés au titre des mises en demeure de payer des 30 mai 2022, 16 octobre 2023, 21 octobre 2024 et 19 novembre 2024. La demande portant sur ces frais sera rejetée, soit la somme de 104 euros (48 euros x 3 + 42 euros).

Les frais “de mise au contentieux” ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande portant sur ces frais sera également rejetée (175,20 euros x 2).

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Madame [D] [X] au paiement de la somme de 336,49 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 février 2025 conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [D] [X] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation, date à laquelle cette réclamation a été formalisée pour la première fois, s’agissant des charges et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Madame [D] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [D] [X] à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE DE [Localité 6] les sommes suivantes :

—  7 763,39 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 23 octobre 2025 (appel du 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 sur la somme de 5 445,48 euros et à compter du 3 novembre 2025 sur celle de 2 317,91 euros,

—  336,49 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025,

—  700 euros à titre de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter du 30 mai 2025 pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) et à compter du présent jugement pour les dommages et intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [D] [X] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,