TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle DELMAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05438 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAA25

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 22 mai 2026

DEMANDERESSE

S.A. RLF – RESIDENCE [Etablissement 1],

[Adresse 1]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [M] [A],

[Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mai 2026 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05438 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAA25

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 1996, la société RLF-RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [A] sur des locaux situés au [Adresse 3], esc D, 9eme étage, porte 92, outre un emplacement de stationnementn°149 – [Localité 2] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,20 euros et d’une provision pour charges de 179,55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2008,89 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme « [U] » [A] le 5 juin 2023.

Par assignation du 20 mai 2025, la société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [A] sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, y comprise SLS et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2704,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 incluant loyers, charges et indemnités d’occupation SLS compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Initialement appelée à l’audience du 15 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être retenue à l’audience du 20 mars 2026.

À l’audience du 20 mars 2026, la société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 2770, 85 euros selon décompte du 10 mars 2026.

La société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de délais suspensifs.

Au soutien de ses prétentions, elle précise que l’erreur sur le prénom de la locataire dans l’avis CAPPEX ne lui cause pas grief en ce qu’elle seule se nomme [A] dans l’immeuble.

Elle soutient qu’en dépit d’une demande du 28 juin 2022, Mme [A] a tardé à communiquer les bulletins de salaires justifiant d’une diminution de 10 % de ses revenus, qu’en recalculant le montant du SLS et en s’autorisant à verser un loyer moindre sans l’accord de son bailleur, elle a failli à l’obligation de payer son loyer régulièrement, alors même que sur la période litigieuse de mars 2022 à Février 2023, elle ne justifie pas d’une diminution de plus de 10 % et était redevable du loyer tel qu’appelé chaque mois.

Mme [M] [A], assistée de son conseil a déposé des conclusions écrites auxquelles elle s’est référée oralement. Elle sollicite, à titre principal, le débouté de l’ensemble des demandes du bailleur et sa condamnation à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour procédure abusive et frais exposés et, à titre subsidiaire, l’octroi de délais suspensifs sur 18 mois pour apurer la dette.

Au soutien de ses prétentions, Mme [M] [A] expose être locataire depuis 30 ans et avoir toujours payé ses loyers augmentés du SLS. Elle soutient qu’à partir de 2021, elle est tombée malade et a subi une diminution de plus de 10 % de ses revenus justifiant la diminution de la part SLS du loyer, qu’en dépit de nombreux courriers au bailleur, des démarches auprès du médiateur de la ville de [Localité 1], des tentatives de conciliation, elle n’a eu de réponse. Elle reconnait avoir calculé elle-même le montant du SLS à la baisse et s’être acquittée de son loyer sans l’accord du bailleur. Elle déplore la mauvaise foi du bailleur

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [A] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La difficulté sur le prénom « [U] » à la place de « [M] » de la locataire n’est pas de nature à rendre irrecevable la demande en ce qu’il s’agit de la seule Mme [A] de l’immeuble.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 15 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2008,89 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Mme [U] [A] conteste devoir cette somme au motif qu’il s’agit d’une part de SLS non due pour la période Mars 2022-Février 2023 à une période où ses revenus avaient diminués de 10 % par rapport à la période de référence antérieure justifiant une diminution de la part de SLS.

L’article L 441-3 du code de la construction et de l''habitation dispose que Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 % à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Le calcul du SLS est effectué chaque année en prenant en compte la situation au 1er janvier de l’année telle qu’elle résulte du revenu fiscal de référence figurant sur le dernier avis d’imposition : ainsi au 1er janvier de l’année N sont pris en compte les revenus de l’année N -2.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’enquête ressources 2023, le revenu fiscal de référence de Mme [A] était de 37 486 euros( au titre de l’avis d’impôt 2022 pour les revenus 2021). Au titre de l’enquête ressource 2024, le revenu fiscal de référence de Mme [A] était de 35 906 euros (au titre de l’avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022)

L’article 441-23 du code de la construction et de l’habitation dispose dans ses derniers alinéas que les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission.

Si Mme [A] indique avoir informé son bailleur d’un changement de sa situation financière dès le 28 avril puis le 31 mai 2022, elle ne justifie toutefois que d’un courrier adressé à son bailleur le 28 juin 2022.

En outre, il ressort des échanges de courriels que les bulletins de salaires des 12 derniers mois sollicités par le bailleur conformément aux textes, n’ont été communiqué de façon exploitable par la locataire le 8 mars 2023. En effet les précédents envois semblent ne pas avoir été exploitables comme en atteste le courriel du 28 octobre 2022 .

Par ailleurs, le revenu fiscal de référence pour la période litigieuse mars 2022 à février 2023 soit 36 184 euros et démontre une baisse de moins de 10% par rapport au revenu fiscal de référence 2021 de 37 486 euros.

Dès lors, Mme [A] n’était pas éligible à une diminution du montant du SLS et n était pas légitime à diminuer le montant du loyer versé. Elle est bien redevable de la somme sollicitée.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 août 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [M] [A] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 154 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [M] [A] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 mars 2026, Mme [M] [A] lui devait la somme de 2270,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [M] [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 2008,89 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 695,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 845,87 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 mars 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 septembre 1996 entre la société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1], d’une part, et Mme [M] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], outre un emplacement de stationnementn°[Adresse 6] est résilié depuis le 16 août 2023,

CONDAMNE Mme [M] [A] à payer à la société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] la somme de 2770,85 euros (deux mille sept cent soixante-dix euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023 sur la somme de 2008,89 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 695,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [M] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 154 euros (cent cinquante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [A],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 août 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [M] [A] sera condamnée à verser à la société RLF-RESIDENCE [Etablissement 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société RLF-RESIDENCE LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [M] [A] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 juin 2023 et celui de l’assignation du 20 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge