TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [C] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 1]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03653 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SA7

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le lundi 08 juin 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [K], demeurant Chez feue Madame [M] [K] – [Adresse 2]

représenté par Monsieur [B] [K] (frère), muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juin 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 08 juin 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/03653 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SA7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 27/12/2013 à effet à la date de résiliation du bail précédent ( bail résilié le 14/09/2010 par jugement du Tribunal d’Instance de PARIS 19ème ) , PARIS HABITAT OPH a donné à bail à usage d’habitation à Mme [K] [M] un appartement de type T4 situé au [Adresse 2], avec cave et un parking n° 6058 , faisant suite au bail à effet du 15/05/1990 consenti à M. [K] [E].

Mme [K] [M] est décédée le 09/07/2014.

Par sommation du 19/03/2024, [Localité 2] HABITAT OPH a sollicité les noms des personnes occupant le logement, qui a donné lieu à PV de difficultés.

M. [K] [C] a été sommé le 21/03/2024 par acte de commissaire de justice de se présenter auprès de la Direction territoriale Nord-Est le 28/03/2024 ( service contentieux ) . M. [K] [C] a indiqué être handicapé et ne pouvoir se déplacer , occuper le logement avec sa sœur et son fils.

PARIS HABITAT OPH a adressé par mail le 12/04/2024 la liste des documents à lui adresser pour une demande de transfert de bail . Une sommation lui a été adressée le 12/06/2024 en ce sens, puis une sommation de payer les loyers le 12/06/2024.

Par constat du 02/10/2024, sur ordonnance sur requête du 28/10/2024 , Me [I] a constaté que l’occupant des lieux M. [K] [C] a exposé y demeurer seul, que le logement est dépourvu d’électricité, qu’il avait fait des démarches pour le bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28/02/2025, [Localité 2] HABITAT OPH a fait assigner M. [K] [C] sur le fondement des articles 14 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

— Voir constater la résiliation du bail consenti à Mme [K] [M]

— Subsidiairement au cas où les conditions d’un transfert de bail seraient réunies , ordonner la résiliation du bail faute de paiement des loyers

— Voir constater que M. [K] [C] est occupant sans droit ni titre

— Voir autoriser [Localité 2] HABITAT OPH à reprendre possession du logement en cause

— Voir ordonner la libération des lieux par M. [K] [C] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

— Voir ordonner, à défaut de libération des lieux loués, l’expulsion de M. [K] [C] ainsi que tous occupants de son chef , avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— Voir juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution

— Voir condamner M. [K] [C] au paiement à [Localité 2] HABITAT OPH :

— d’une indemnité d’occupation, égale au dernier loyer mensuel indexé et majoré de 30% , augmenté des charges à compter du 01/02/2025 et jusqu’à libération des lieux

— d’une somme de 17747.33 euros au 03/02/2025 , janvier 2025 inclus,

— d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été retenue le 22/09/2025.

A cette audience :

PARIS HABITAT OPH maintient toutes ses demandes formées par assignation. Il soutient que M. [K] [C] n’a plus répondu aux sollicitation, si bien qu’il ne remplit pas les conditions de transfert de bail , qu’il est fondé subsidiairement en sa demande de résiliation judiciaire du bail et en paiement des indemnités d’occupation avec un arriéré.

M. [K] [C] assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du code de procédure civile n’a pas comparu ni été représenté.

Par jugement avant dire droit du 20/11/2025 il a été statué ainsi :

ORDONNE une mesure de constat confiée à la SAS ID FACTO qui aura pour mission de :

— Se rendre sur les lieux loués au [Adresse 2]

— Vérifier si M. [K] [C] occupe les lieux seul ou avec d’autres personnes et si oui , les désigner et recueillir leur identité , leur lien avec Mme [K] [M] décédée le 09/07/2014.

— Faire préciser si M. [K] [C] bénéficie de reconnaissance de handicap ou de mesure de protection

— Si le logement demeure dépourvu d’électricité et si oui , depuis quand, en se faisant remettre tout document en ce sens

ORDONNE à [Localité 2] HABITAT OPH de verser une provision au constatant de 800 euros avant le 31/12/2025 à valoir sur sa rémunération

DIT que la SAS ID FACTO devra accomplir sa mission et remettra un PV de constat dans les 2 mois suivant sa saisine , laquelle résultera du versement entre ses mains de la provision susvisée , au greffe du tribunal judiciaire , Pôle civil de proximité, service civil ,

ORDONNE la communication de la présente décision à Mme le Procureur de la République , section civile du Parquet , à toutes fins utiles,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience civile, Pôle civil de proximité, du juge des contentieux de la protection , audience de plaidoirie, du lundi 30 mars 2026 à 9H

RESERVE les dépens

La SAS ID FACTO en la personne de Me [I] a déposé son constat du 14/01/2026.

A l’audience du 30/03/2026, [Localité 2] HABITAT OPH maintient ses demandes. Il fait valoir que les conditions d’un transfert de bail ne sont pas réunies , la situation de handicap de M. [K] n’étant pas reconnue par la MDPH au moment du décès, et les autres conditions n’étant pas remplies . Eu égard à la situation de M. [K] [C] , [Localité 2] HABITAT OPH expose qu’elle va lui proposer un relogement.

PARIS HABITAT OPH actualise la dette à la somme de 15537.00 euros au 25/03/2026 , février 2026 inclus , et ne s’oppose pas à des délais de paiement. Il est précisé que le parking doit être restitué .

PARIS HABITAT OPH s’en remet sur la demande de délais pour quitter les lieux .

M. [K] [C] a été représenté par son frère M. [K] [B]. Il indique qu’il va donner congé pour le parking.

Pour le logement , il expose qu’il demeurait avec sa mère depuis 2005 de manière continue, que ses revenus de retraite sont de 2006.54 euros par mois , qu’il va avoir 67 ans. Il précise avoir déposé une demande de reconnaissance de son handicap le 12/02/2026 auprès de la MDPH.

Il sollicite le transfert de bail à son bénéfice, des délais de paiement pour la dette dont il a entamé l’apurement par des règlements de 1000 euros au total chaque mois.

Subsidiairement , si le transfert de bail n’est pas accordé, il sollicite des délais pour quitter les lieux.

En délibéré, sur autorisation , M. [K] [C] a transmis ses avis d’imposition de 2013, 2012 et attestation fiscale pour 2014 , et la copie de message en vue d’un entretien avec une conseillère sociale de [Localité 2] HABITAT OPH.

Sur demande d’observation de faits et de droit au bailleur, celui-ci a indiqué que l’entretien avait eu lieu le 17/03/2026 avec M.[K], que le dossier de transfert n’était pas passé en commission. Sur l’existence de deux parts fiscales en 2013 dans l’année précédant le décès , il soutient que celles-ci ne signifient pas une communauté de vie , et que M.[K] n’apporte pas la preuve nécessaire de l’occupation , qui réponde à la législation en vigueur selon l’article R641-4 du code de la construction et de l’habitation à cette époque. Il ajoute qu’il n’a été informé qu’en 2024 d’une demande de transfert de bail , bien que le décès de Mme [K] remonte à 2014, ce qui n’a pas permis de fournir les enquêtes d’occupation, et souligne que la charge de la preuve repose sur M.[K] . Il rappelle son accord pour des délais de paiement de la dette , très importante cependant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de voir constater la fin du bail:

En application de l’article 14 de la loi du 06/07/89, le transfert du bail est de droit aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès .

L’article 40 dispose que pour les organismes HLM , l’article 14 est applicable , sous réserve que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d’attribution desdits logements et que le logement soit adapté à la taille du ménage .

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint , le partenaire de PACS, le concubin notoire, et lorsqu’ils vivaient avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de 65 ans.

En effet la dispense de justifier de ces deux dernières conditions n’est pas prévue pour les descendants ; le respect des conditions de ressources mais en l’absence de respect des conditions liées à la taille du ménage, a pour effet que le bailleur peut alors proposer un relogement dans un logement plus petit, pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Selon le rapport de la SAS ID FACTO du 14/01/2026, M. [K] [C] rencontre des difficultés pour se déplacer et vit seul dans le logement, sa sœur étant hébergée dans le mois. Son frère qui l’a représenté a justifié de sa demande envers la MDPH datée seulement du 12/02/2026 ; la situation de handicap n’est pas démontrée au sens de l’article L114 du code de l’action sociale et des familles. En effet celle-ci est prévue ainsi : «   » Constitue un handicap, au sens de la présente loi, toute limitation d’activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d’une altération substantielle, durable ou définitive d’une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d’un polyhandicap ou d’un trouble de santé invalidant. " Aucun autre élément médical n’a été apporté sur une situation de handicap en juillet 2014 qui corresponde à cette définition.

Mme [K] [M] étant décédée le 09/07/2014, l’âge du prétendant au transfert qui demeurait avec le locataire décédé s’apprécie au moment du décès. M. [K] [C] est né le 04/07/1959, si bien qu’au moment du décès de sa mère, il était âgé de 55 ans seulement.

Selon les avis d’imposition adressés pour 2013 et attestation 2015 sur revenus de 2014, M. [K] [C] demeurait bien avec sa mère depuis un an avant son décès le 09/07/2014.

Ses ressources au moment du décès étaient de 25975 euros ; le plafond de ressources de l’arrêté du 23/12/2013 en 2014 était de 23019 euros pour une personne ; il bénéficiait cependant de deux parts fiscales, si bien que le montant à retenir du plafond de ressources est de 34403 euros. Il avait donc bien des revenus inférieurs audit plafond.

Mais le logement est de type T4 . Jusqu’au décret n° 2017-1403 du 25 septembre 2017, l’ ancien article R. 641-4 du Code de la construction et de l’habitation ( abrogé par ce décret), considérait comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Si l’ attestation d’imposition des revenus 2014 mentionne deux parts fiscales dont une pour un enfant majeur célibataire, il n’est pas apporté de pièce complémentaire sur les personnes qui demeuraient effectivement dans le logement au moment du décès de la locataire en titre , et notamment sur le point de savoir le fils de M.[K] [C] vivait dans le logement avec lui. Ce seul document , qui est une présomption simple , n’est pas corroboré ; il est de ce fait insuffisant à caractériser le nombre d’occupant au décès de Mme [K].

De ce fait , le logement étant un T4 et M. [K] [C] vivant seul dans le logement selon les pièces produites, il ne peut prétendre au transfert de bail, car le nombre de pièces habitables était supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y avaient effectivement leur résidence principale.

Il convient donc de constater que le bail a pris fin au 09/07/2014, par l’effet du décès de Mme [K] [M] et que M. [K] [C] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 10/07/2014.

Sur les demandes accessoires en expulsion, séquestration des meubles et indemnités d’occupation :

Il sera ordonné l’expulsion de M. [K] [C] et de tout occupant de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux pour le logement , et ce avec le concours de la force publique si besoin est et d’un serrurier , et sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution .

Il convient de constater que [Localité 2] HABITAT OPH a précisé qu’il serait proposé à M. [K] [C] un relogement adapté à sa situation , pour lequel il est prioritaire selon l’article 40 de la loi du 06/074/89, et que [Localité 2] HABITAT OPH a confirmé un entretien avec M.[K] le 17/03/2026 en tout état de cause sur sa situation.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [K] [C] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

PARIS HABITAT OPH sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel majoré de 30% et des charges depuis la fin du bail jusqu’à la libération des lieux.

L’indemnité d’occupation a valoir indemnitaire et compensatoire du préjudice subi , et est due par les occupants du logement en application de l’article 1240 et suivants du code civil .

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 10/07/2014 jusqu’à à la libération des lieux , à payer au plus tard le 5 du mois , sans majoration alors que les circonstances ne le justifient pas et de condamner M. [K] [C] au paiement de celle-ci .

PARIS HABITAT OPH expose que M. [K] [C] occupait ce logement depuis le décès de sa mère , survenu en 2014 mais qu’il en a été informé tardivement en 2024, ce qui a conduit à une procédure très éloignée dans le temps du décès de la locataire en titre.

PARIS HABITAT OPH indique avoir été informé tardivement, mais il ne résulte pas des pièces aux débats que cette situation serait du seul fait de M.[K], puisque les enquêtes ressources notamment , qui peuvent témoigner des occupants déclarés, ne sont pas produites. L’absence d’application de SLS forfaitaire depuis 2014 conduit à considérer que ces enquêtes ressources avaient pourtant été remplies, et qu’il devait en ressortir les noms des occupants des lieux.

En conséquence , M. [K] [C] sera condamné à payer à [Localité 2] HABITAT OPH la somme des indemnités d’occupation dues , hors frais de contentieux , soit :

12243.10 euros – 1839.98 euros de solde locatif au 30/06/2014 – le prorata de loyers de 209.09 euros du 01/07 au 09/07/2014 , soit un solde de 10194.03 euros au 25/03/2026 , février 2026 inclus, outre les indemnités d’occupation postérieures impayées et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans.

M. [K] [C] a repris des paiements réguliers depuis le mois d’octobre 2025 ; il sera fait droit à sa demande en paiement de l’arriéré dû par mensualité de 200 euros avec solde en 24ème mensualité.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

M. [K] [C] fait état de sa situation de santé pour demander des délais pour quitter les lieux et de ses revenus de retraite.

PARIS HABITAT OPH s’en remet sur la demande, en faisant valoir sa volonté de proposer un relogement adapté.

Il convient de faire droit à la demande de délais pour quitter les lieux pour une période de 6 mois supplémentaire pour favoriser un relogement, alors que les problèmes de santé de M. [K] [C] sont à prendre en considération, notamment ses difficultés importantes pour se déplacer, ainsi que les paiements réalisés pour apurer la dette, sous réserve de paiement de l’indemnité d’occupation à sa date, à peine de déchéance des délais accordés.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [K] [C] sera condamné aux dépens incluant les frais de l’assignation, de la signification de la décision et de constat du 02/12/2024 et 14/01/2026, de sommation du 12/06/2024 et en équité [Localité 2] HABITAT OPH sera débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort , mis à disposition au greffe :

DIT que le bail portant sur les lieux situés au [Adresse 2], avec cave et un parking n° 6058 a pris fin au 09/07/2014 au décès de Mme [K] [M]

DEBOUTE M. [K] [C] de sa demande de transfert de bail

DIT que M. [K] [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 10/07/2014

FIXE l’indemnité d’occupation due au montant du loyer indexé et des charges révisées , qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi , à compter du 10/07/2014 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion

CONDAMNE M. [K] [C] à payer à [Localité 2] HABITAT OPH la somme de 10194.03 euros due d’indemnités d’occupation du 10/07/2014 au 25/03/2026, février 2026 inclus, outre les indemnités d’occupation postérieures impayées et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

AUTORISE M. [K] [C] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 200 euros payable le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal et intérêts

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 2] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [K] [C] et tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai suivant commandement de quitter les lieux de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

ACCORDE un délai supplémentaire de 6 mois à M. [K] [C] pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement , sous réserve de paiement de l’indemnité d’occupation à sa date, à peine de déchéance des délais accordés

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONSTATE que [Localité 2] HABITAT OPH a indiqué vouloir proposer un relogement adapté à M. [K] [C]

RAPPELE l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE M. [K] [C] aux dépens incluant les frais de l’assignation, de la signification de la décision et de constat de commissaire de justice du 02/12/2024 et 14/01/2026, de sommation du 12/06/2024

DEBOUTE [Localité 2] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le greffier Le juge des contentieux de la protection