TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [G] [L]

[X] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACK3

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 01 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. PRI-TER IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [X] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 avril 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 01 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05603 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACK3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019, la société PRI-TER IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à M. [G] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 738 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019, M. [X] [L] s’est porté caution solidaire de M. [G] [L], pour une durée maximale de 9 ans commençant à courir le 1er juillet 2019, du paiement des loyers éventuellement révisés et des charges, des indemnisés d’occupation, des dégradations et réparations locatives, indemnités, pénalités et dommages-intérêts dus en vertu du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3551,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 4 mars 2025.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [L] le 22 janvier 2025.

Par actes de commissaire de justice des 20 et 26 mai 2025, la société PRI-TER IMMOBILIER a assigné M. [G] [L] et M. [X] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [G] [L] et de tout occupant de son chef, ordonner l’enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers, et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [X] [L] au paiement des sommes suivantes :

une indemnité journalière d’occupation égale au derniers loyers, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7218,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025 inclus, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Ordonner la capitalisation des intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 22 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée contradictoirement à l’égard de la demanderesse et de M. [G] [L] et à la demande de ce dernier, à l’audience du 20 janvier 2026.

À l’audience du 20 janvier 2026 la société PRI-TER IMMOBILIER représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au mois de novembre 2025 inclus, s’élève désormais à 12605,54 euros. La société PRI-TER IMMOBILIER considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société PRI-TER IMMOBILIER à laquelle elle s’en est rapportée oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [G] [L] et M. [X] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer dans le délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3551,09 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société PRI-TER IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. seul l’occupant des lieux peut être condamné au paiement de l’indemnité d’occupation, la caution garantissant son non-paiement.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société PRI-TER IMMOBILIER ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société PRI-TER IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er novembre 2025, mois de novembre inclus, M. [G] [L] lui devait la somme de 12605,54 euros.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 3551,09 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3667,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [G] [L] et M. [X] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la société PRI-TER IMMOBILIER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort mise à disposition au greffe

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2019 entre la société PRI-TER IMMOBILIER, d’une part, et M. [G] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 21 mars 2025,

ORDONNE à M. [G] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à la société PRI-TER IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [L] solidairement avec M. [X] [L], à payer à la société PRI-TER IMMOBILIER la somme de 12605,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 sur la somme de 3551,09 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3667,18 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE in solidum M. [G] [L] et M. [X] [L] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M. [G] [L] et M. [X] [L] à payer à la société PRI-TER IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge