TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e CONRAD, M^e JACQUIN, expert

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10713

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MQF

N° MINUTE :

Assignation du :

26 juillet 2023

EXPERTISE

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 13 mars 2026

DEMANDERESSES

S.C.I. 264 FSM

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.C.I. CINCO

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.C.I. MACMA

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.C.I. SILVERCO

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentées par Maître Philomène CONRAD, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #D1958

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.R.L. IMMOBILIERE DU CHATEAU

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Eléonore NEAU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #A0726

S.A.R.L. IMMOBILIERE DU CHATEAU

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P428

Société MMA IARD

[Adresse 7]

[Localité 8]

non représentée

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assisté de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 7 janvier 2026, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 6 février 2026. Le prononcé de la décision a été prorogé au 13 mars 2026.

ORDONNANCE

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputée contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits d’huissier signifiés le 26 juillet 2023, les sociétés Cinco, Macma et 264 FSM ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à Paris et son syndic la SARL [Adresse 9] devant le Tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 4 octobre 2023.

Aux termes du dispositif de l’acte introductif d’instance, celles-ci demandent au tribunal de :

— déclarer la SCI 264 FSM, la SCI CINCO, et la SCI MACMA recevables et bien fondés en ses demandes ;

— déclarer irrégulière et non écrite la répartition des charges générales comme n’étant pas fondée sur des tantièmes tenant compte de la consistance, de la superficie et de la situation de chaque lot ;

— procéder à leur nouvelle répartition en homologuant le rapport du Cabinet [N] [X] en cours d’établissement ;

— annuler les résolutions 13-1 à 13-7, 14-1 à 14-6 et 15-1 à 15-6 et les résolutions 7-A à 7-D de l’assemblée générale du 7 juillet 2023 comme adoptées par abus de majorité et selon une répartition des charges manifestement irrégulières ;

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] a commis une faute consistant à négliger la mise en conformité de son règlement de copropriété et d’une répartition des charges pourtant manifestement lésionnaire et irrégulière ;

— juger que le syndic a commis une faute consistant à négliger la mise en conformité du règlement de copropriété et d’une répartition des charges manifestement lésionnaire et irrégulière, puis à considérer la demande en ce sens des copropriétaires demandeurs comme privative et particulière, puis à porter au vote d’importants travaux non immédiatement essentiels ;

— condamner solidairement la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à indemniser au titre de leurs responsabilités découlant de leurs fautes la SCI 264 FSM, la SCI CINCO, et la SCI MACAM ;

— condamner solidairement la SARL IMMOBILIÈRE DU CHATEAU et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à indemniser la SCI 264 FSM, la SCI CINCO et la SCI MACMA à leur verser la somme chacun de 10 000 euros au titre de leurs responsabilités découlant de leurs fautes ;

— condamner solidairement la SARL IMMOBILIERE DU CHATEAU et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à payer à la SCI 264 FSM, la SCI CINCO et la SCI MACMA ensemble la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 4 juin 2024, la société Silverco est intervenue volontairement à l’instance, indiquant venir aux droits de la SCI Cinco.

Par une ordonnance du 4 octobre 2024, le juge de la mise en état a notamment déclaré la société Silverco recevable en son intervention volontaire, et rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires et le syndic à l’encontre des demandes adverses.

Le 2 avril 2025, les affaires n°25/01006 et 25/02460 ont été jointes à la présente instance. Le 4 juin 2025, l’affaire n°24/11945 a également été jointe à la présente instance.

***

Par conclusions notifiées le 1er avril 2025, 26 septembre 2025, 15 décembre 2025 et 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin de contester la recevabilité des demandes adverses portant sur l’assemblée générale du 19 juin 2024, et d’obtenir paiement de sommes à titre de provision. Il forme également des demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 30 octobre 2025, la société Immobilière [Adresse 11] conteste également la recevabilité de plusieurs demandes adverses, et forme des demandes en paiement de provisions au titre d’une créance de charges de copropriété. Elle forme également des demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 31 décembre 2025 et le 6 janvier 2026, les sociétés Macma, Silverco et 264 FSM ont répliqué sur l’incident et demandent au juge de la mise en état de rejeter l’ensemble des prétentions adverses ; d’ordonner la réalisation d’une mesure d’expertise ; et, à titre subsidiaire, de subordonner l’exécution de toute décision de condamnation en paiement à la constitution d’une garantie par le syndicat. Elles forment également des demandes accessoires au titre des dépens et frais irrépétibles.

La société MMA IARD n’a pas constitué avocat en défense. Il sera par conséquent statué par ordonnance réputée contradictoire.

***

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 7 janvier 2026, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2026, puis au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et le syndic Immobilière du château contestent tous deux la recevabilité des demandes en annulation de résolutions de l’assemblée générale du 19 juin 2024 formées par la SCI Silverco, ainsi que la recevabilité de la demande en annulation de la résolution n°17 de cette même assemblée formée par les SCI 264 FMS, Silverco et Macma.

Alors que le syndic évoque dans ses conclusions une demande formée par la SCI Cinco, il doit être relevé que celle-ci ne forme plus de prétentions aux termes des dernières conclusions en demande, indiquant que la SCI Silverco vient à ses droits. Toutefois, dans la mesure où la SCI Cinco ne s’est pas désistée et n’a pas davantage été mise hors de cause, elle demeure partie à l’instance à ce jour.

Le syndic Immobilière du château conteste en outre seul la recevabilité de la demande en paiement de dommages et intérêts formée par la SCI Silverco et « fondée sur la contestation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2023 ».

— Sur les demandes en annulation de résolutions formées par la SCI Silverco

La SCI Silverco sollicite l’annulation des décisions n°14, 15, 15-1 à 15-8, 16, 16-1 à 16-8 et 17 de l’assemblée générale du 19 juin 2024. Le syndicat des copropriétaires et le syndic estiment ces demandes irrecevables en application des dispositions de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et soutiennent que la SCI Silverco ne justifie pas disposer de la qualité de copropriétaire opposant ou défaillant.

Il est établi que la SCI Silverco a acquis ses lots de la SCI Cinco par acte notarié du 7 décembre 2023.

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2024 révèle que seules les sociétés 264 FSM et Macma se sont opposées à l’adoption des décisions susmentionnées. Toutefois, il est indiqué en page n°3 de ce même document que la SCI Silverco était absente et non représentée lors de cette assemblée, si bien qu’elle dispose par conséquent de la qualité de copropriétaire défaillant au sens de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires et le syndic sera ainsi rejetée, et les demandes en annulation de décisions d’assemblée générale formées par la SCI Silverco déclarées recevables.

— Sur les demandes formées par les SCI 264 FMS et Macma

Les défendeurs contestent en outre la recevabilité de la demande en annulation de la décision n°17 prise par l’assemblée générale le 19 juin 2024 formée par les SCI 264 FMS et Macma, au motif qu’elles ne disposeraient là encore pas de la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants.

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2024 révèle tout d’abord que la résolution n°17 est en réalité un simple « titre » décomposé en sous-résolutions, qui n’a pas été soumis au vote des copropriétaires et ne constitue donc pas une prise de décision (« Création d’une descente d’eaux usées afin de remplacer la descente d’eaux vannes provisoire située dans le conduit amianté »). Il est en cela impossible pour un copropriétaire d’en demander l’annulation en justice, et les demandes formées à ce titre devront être déclarées irrecevables.

Au surplus, sur les résolutions n°17-1 et suivantes, c’est tout d’abord à tort que le syndic soutient que les demanderesses n’auraient pas d’intérêt à agir en annulation d’une décision de rejet. Un copropriétaire peut valablement solliciter l’annulation d’une telle décision, même si l’éventuelle annulation n’aura pas pour effet l’adoption automatique du projet de travaux rejeté.

Par ailleurs, l’examen du procès-verbal révèle que 21 copropriétaires sur 25 ont participé au vote, représentant 854 tantièmes sur un total de 1013 ; que quatre d’entre eux, représentant 102 tantièmes, ont voté en faveur de la réalisation des travaux ; que 14 d’entre eux, représentant 383 tantièmes, se sont abstenus ; et que trois copropriétaires, représentant 369 tantièmes, ont voté à l’encontre du projet de travaux.

Alors qu’il est établi et non contesté que les sociétés 264 FSM et Macma étaient présentes à l’assemblée générale, il apparaît de manière claire et non équivoque que celles-ci font partie des copropriétaires ayant voté contre l’adoption de la résolution n°17-1.

Cependant, ce vote ne leur confère pas la qualité de copropriétaire opposant au sens de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. En effet, dans la mesure où les sociétés 264 FSM et Macma ont voté à l’encontre d’une résolution finalement rejetée, elles ont voté « dans le sens » de la majorité et ne sont donc pas opposantes à la décision n°17-1. Une éventuelle demande en annulation de la décision n°17-1 aurait par conséquent également été irrecevable.

— Sur la demande indemnitaire formée par la SCI Silverco

La société [Adresse 9] conteste également la recevabilité des demandes indemnitaires formée par la SCI Silverco et « fondées sur la contestation des travaux votés lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2023 », en soutenant que celles-ci seraient « imprécises » et que « celle-ci tenterait d’obtenir réparation sur des travaux votés en 2023 alors qu’elle n’était pas copropriétaire ».

Ceci ne constitue toutefois aucunement des moyens d’irrecevabilité. L’imprécision éventuelle d’une prétention expose son auteur à ce qu’elle soit rejetée par le tribunal statuant sur le fond, mais n’affecte pas son droit d’agir. De même, si un copropriétaire ne peut agir en annulation de décisions prises par l’assemblée générale alors qu’il n’était pas encore propriétaire de biens dans l’immeuble, il est recevable à agir afin de solliciter indemnisation à raison de décisions prises antérieurement à son acquisition – étant par ailleurs relevé que la SCI Silverco vient aux droits de sa venderesse.

La fin de non-recevoir soulevée par la société [Adresse 9] est par conséquent inopérante.

2 – Sur la demande de provision

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

*

Le syndicat des copropriétaires et le syndic Immobilière du château forment chacun une demande en paiement de sommes à titre provisionnel. Il appartient ainsi à la partie qui demande le paiement d’une provision de démontrer que l’obligation dont elle demande l’exécution ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse. Le montant de la provision n’a de limite que le montant non contestable de la dette alléguée.

Alors que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt ou de qualité à agir (article 125 du code de procédure civile), il doit tout d’abord être relevé que la société Immobilière du château, attraite en la cause à titre personnel, ne dispose pas d’un intérêt à agir en paiement envers les sociétés demanderesses.

Nul ne pouvant plaider par procureur, la société [Adresse 9] ne peut en effet former de demandes en paiement envers un copropriétaire en lieu et place du syndicat des copropriétaires, seul créancier de l’obligation de paiement au titre des charges de copropriété.

Les demandes en paiement de provision formées par la société Immobilière du château seront par conséquent déclarées irrecevables.

Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, il est versé aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 septembre 2019, 29 juin 2021, 15 juin 2022, 20 septembre 2022, 11 décembre 2023, 19 juin 2024, 26 novembre 2024 et 26 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— trois décomptes de créance actualisés au 14 décembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que les comptes individuels de copropriétaires des sociétés 264 FSM, Macma et Silverco sont respectivement débiteurs des sommes de 121 652,08 euros, 34 335,60 euros et 46 808,84 euros. Ces dernières reconnaissent ne pas s’être acquittées des sommes réclamées, et ce car elles en contestent l’exigibilité.

Pour s’opposer aux demandes adverses, les demanderesses font valoir que « le caractère définitif de résolutions votant les travaux et l’approbation des comptes sont évidemment des critères de l’exigibilité des charges (Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-22.278) ».

Ceci est toutefois inexact. En effet, les décisions d’assemblée générale sont exécutoires dès leur adoption, et l’existence d’une contestation en justice ne les prive aucunement, tout comme les appels de fonds qui en découlent, de leur caractère exécutoire. Dans le cas contraire, il serait loisible à tout copropriétaire souhaitant se soustraire au paiement de ses charges de copropriété de contester chaque assemblée générale pour bénéficier d’une « suspension » de facto.

L’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est de même sans influence sur l’obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du seul règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.455).

C’est pourquoi l’annulation d’une assemblée générale en exécution de laquelle des charges de copropriété ont été perçues n’éteint pas l’obligation de paiement des copropriétaires, en raison du caractère propter rem de ladite obligation de paiement, attachée à la chose (Civ. 3ème, 12 décembre 2001, n° 00-13824).

Au surplus, l’approbation des comptes n’a pas davantage d’effet sur l’exigibilité des appels de charges, ces dernières étant exigibles au premier jour de chaque trimestre, conformément aux dates fixées par les copropriétaires et mentionnées au procès-verbal d’assemblée générale. Il est rappelé qu’une décision d’approbation des comptes demeure opposable au copropriétaire contestant tant qu’elle n’a pas été annulée.

Par ailleurs, le fait que les autres copropriétaires se soient acquittés ou non de leurs propres provisions sur charges est sans incidence sur l’obligation à laquelle sont tenues les trois sociétés, nul ne pouvant se prévaloir de l’inexécution d’autrui pour justifier son propre manquement.

En second lieu, les demanderesses exposent que « la répartition des charges et les sommes réclamées sont gravement et totalement spoliatrices », et que le syndicat des copropriétaires ne pourrait ainsi valablement réclamer paiement de sommes sur la base d’une répartition de charges manifestement contraire aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Elles font également valoir qu’il s’agirait d’une règle « purement comptable qui ne s’applique pas à la mise en recouvrement des charges car un copropriétaire ne peut pas être tenu au paiement de charges basées sur une répartition irrégulière et non conforme en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Ceci est là encore inexact, comme relevé précédemment, car l’exigibilité des charges de copropriété trouve sa source dans la seule clause de répartition des charges figurant au règlement de copropriété. Tant que ladite clause n’est pas réputée non écrite, elle doit trouver application, si bien que les charges réclamées ne peuvent pas être considérées comme « manifestement irrégulières » et sont en toute hypothèse parfaitement exigibles.

Il est au surplus relevé que l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que lorsque le tribunal est amené à réputer non écrite une clause de répartition des charges et fixer une nouvelle répartition, la nouvelle répartition prend effet « au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

Par conséquent, les sommes appelées actuellement sur le fondement de la clause de répartition contestée seront exigibles en toute hypothèse, faute d’effet rétroactif, et ce même s’il apparaît ultérieurement que les appels de fonds contrevenaient aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que les appels de charges et fonds travaux sont exigibles aux dates imparties par l’assemblée générale (premier jour de chaque trimestre), il n’est pas sérieusement contestable que les sociétés demanderesses étaient et demeurent tenues au paiement de leurs charges de copropriété et cotisations au fonds travaux.

Les sociétés 264 FSM, Macma et Silverco seront ainsi condamnées respectivement au paiement des sommes de 121 652,08 euros,

34 335,60 euros et 46 808,84 euros à titre de provision, à valoir sur le montant des charges de copropriété dont elles sont redevables au 14 décembre 2025.

Il n’y a pas lieu de subordonner ces condamnations en paiement à la constitution d’une garantie par le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où les provisions correspondent à des sommes dont les demanderesses seront redevables en toute hypothèse, et où la copropriété n’a pas d’autre trésorerie que celle constituée par les appels de fonds effectués auprès des copropriétaires.

3 – Sur la demande d’expertise

En application des articles 143 et suivants du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Le juge doit en outre limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s’attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

Comme en dispose l’article 232 du même code, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. Celui-ci dispose d’un pouvoir souverain dans l’appréciation de l’étendue de la mission confiée au technicien.

*

Les demanderesses sollicitent la réalisation d’une mesure d’instruction confiée à un géomètre-expert de spécialité « C-19.02 – Répartition des charges – États descriptifs de division », et consistant en « une mission de consultation sur le travail établi par le cabinet [N] [X] afin de vérifier et au besoin d’expliquer les critères et les modalités de mesurage et de pondération retenus et mis en œuvre ».

Elles font valoir que même si le rapport réalisé par le géomètre mandaté par la copropriété leur paraît suffisant pour qu’il soit procédé à l’établissement d’une nouvelle répartition des charges, la réalisation d’une consultation s’impose afin d’éviter de possibles difficultés dans la suite de la procédure.

Le syndicat des copropriétaires indique s’en rapporter à justice quant à l’opportunité d’une telle mesure, et sollicite que celle-ci soit « globale » afin que le juge saisi du litige au fond puisse procéder à une nouvelle répartition si nécessaire.

Devant l’accord des parties, et dès lors que la réalisation de la mesure sollicitée permettra de favoriser un règlement amiable ou judiciaire du litige, il conviendra de l’ordonner, dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Dans la mesure où il est établi que le syndicat des copropriétaires a financé la réalisation du rapport de la société [N] [X], en exécution de la décision prise par l’assemblée générale le 27 février 2023, et où les sociétés 264 FSM, Macma et Silverco sont demanderesses à l’expertise tout comme à la modification de la répartition des charges, il conviendra de mettre à leur charge le coût de cette mesure.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dépens seront réservés.

— Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance réputée contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevables les demandes formées par la SCI Silverco ;

Déclare irrecevables les demandes en annulation de la résolution n°17 prise par l’assemblée générale des copropriétaires le 19 juin 2024 formées par les sociétés 264 FMS et Macma ;

Déclare irrecevables les demandes en paiement de provision formées par la société [Adresse 9] ;

Condamne la société 264 FSM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 121 652,08 euros à titre de provision, à valoir sur le montant des charges de copropriété dont elle est redevable au 14 décembre 2025 ;

Condamne la société Macma à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 34 335,60 euros à titre de provision, à valoir sur le montant des charges de copropriété dont elle est redevable au 14 décembre 2025 ;

Condamne la société Silverco à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46 808,84 euros à titre de provision, à valoir sur le montant des charges de copropriété dont elle est redevable au 14 décembre 2025 ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

M. [I] [G]

[Adresse 12]

Tél. : 06.95.52.74.47

Email : [Courriel 1]

avec pour mission de :

— se faire remettre tous documents utiles à sa mission,

— prendre connaissance des conclusions et des pièces versées par les parties, et notamment des documents établis par le cabinet [N] [X] en suite de la décision d’assemblée générale du 27 février 2023 ;

— vérifier et expliquer les critères et les modalités de mesurage et de pondération retenus et mis en œuvre ;

— plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre aux juges de se prononcer sur la contrariété éventuelle de la clause de répartition des charges avec les dispositions des articles 5 et 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et la nécessité de procéder à une nouvelle répartition des charges ;

— proposer une nouvelle répartition des charges de copropriété, afin de prévoir l’hypothèse où le tribunal serait amené à réputer non écrite la clause de répartition des charges et fixer une nouvelle répartition (art. 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965) ;

Enjoint aux parties de fournir immédiatement à cet expert toutes pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 1],

Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

Dit qu’au plus tard un mois après la première réunion d’expertise, l’expert :

— actualisera ce calendrier,

— informera les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— leur fera connaître le montant prévisible de sa rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire,

Dit que l’expert adressera aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

* rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

* rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport,

Dit que l’expert déposera au greffe de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, avant le 1er octobre 2026, un rapport écrit, dont il adressera une copie à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe, ce sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile auprès du président de la chambre, et sans préjudice de l’intervention d’ordonnances communes ou portant extension de mission,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Désigne tout magistrat en charge de la mise en état de la 8ème chambre (3ème section) de ce tribunal pour contrôler les opérations d’expertise,

Dit qu’il lui en sera référé en cas de difficulté,

Dit que toute correspondance en cours d’expertise émanant de l’expert ou des parties devra être adressée au greffier de la 8ème chambre chargé des expertises,

Fixe à 2 500 euros la provision que les sociétés 264 FSM, Silverco et Macma devront consigner au plus tard le 15 mai 2026, à peine de caducité de la désignation de l’expert, par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à solliciter une prorogation en temps utile ou à bénéficier d’un relevé de caducité pour motif légitime :

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 13]

[Localité 9]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 2]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX01] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;

Réserve les dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 3 juin 2026 à

10 heures, pour vérifier le paiement de la consignation ;

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 1], le 13 mars 2026.

La greffière Le juge de la mise en état