TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/58855

N° Portalis 352J-W-B7J-DBDYK

N° : 2

Assignation du :

03 Novembre et 04 décembre 2025

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juin 2026

par Sabine FORESTIER, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [F] [A]

Agissant poursuites et diligences de son mandataire, la société Parisienne de Gestion et de Transaction de Biens

agissant pour suites et diligences de son représentant légal y domicilié en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS – #G0242

DEFENDERESSES

S.A.S. INVESTIFOOD

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Erwann COIGNET, avocat au barreau de PARIS – #G0230

S.A.R.L. DOUKI

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître France GUENET, avocat au barreau de PARIS – #G0257

Madame [D] [E]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine LAZARD, avocat au barreau de PARIS – #C0853

DÉBATS

A l’audience du 23 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2017, Mme [F] [A] a donné à bail commercial à Mme [D] [E] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 2], [Adresse 2], pour une durée de neuf ans du 1er août 2017 au 31 juillet 2026, l’exercice de l’activité de « CREATION ET COMMERCIALISATION DE PRET A PORTER » et un loyer mensuel de 1 300 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes d’un acte sous signature privée en date du 25 avril 2023 Mme [F] [A] a cédé son droit au bail à la société DOUKI à effet du 1er mai 2023.

Puis, par acte sous signature privée en date du 21 décembre 2024, la société DOUKI a cédé son droit au bail à la société INVESTIFOOD à effet du « 1er mai 2023 » selon l’acte, ladite cession étant signifiée à Mme [F] [A] le 27 mai 2025 par acte de commissaire de justice.

Selon lettre en date du 09 juillet 2025, compte tenu d’impayés de loyers depuis le mois de janvier 2025, la société INVESTIFOOD a informé le mandataire immobilier de Mme [F] [A]

qu’elle souhaitait résilier le contrat de bail de façon anticipée, sans attendre l’échéance triennale, et lui a demandé de considérer sa lettre comme un préavis formel de congé conformément à l’article L. 145-4 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 août 2025, Mme [F] [A] a fait délivrer à la société INVESTIFOOD un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail,de lui payer la somme de 10 513,98 euros en règlement des loyer et charges impayés selon décompte arrêté au 24 juin 2025, outre le coût de l’acte de 177,50 euros.

Selon acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2015, Mme [F] [A] a fait sommation à Mme [D] [E], en sa qualité de garante solidiaire, de lui payer la somme de 15 817,57 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié les 3 novembre 2025 et 4 décembre 2025, Mme [F] [A] a assigné la société INVESTIFOOD, la société DOUKI et Mme [D] [E] à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026 à laquelle Mme [F] [A], la société INVESTIFOOD et la société DOUKI étaient représentées par leur avocat.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, Mme [F] [A] demande au juge des référés de :

« DÉBOUTER la société DOUKI de l’intégralité de ses demandes

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial,

CONSTATER en conséquence la résiliation du bail commercial liant les parties,

ORDONNER l’expulsion de la société INVESTIFOOD et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] [Localité 2], et au besoin avec l’assistance et le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier, et ce dès la signification de l’ordonnance à intervenir,

ORDONNER à la société INVESTIFOOD de remettre les clefs au propriétaire ou à leur mandataire;

ORDONNER en tant que de besoin le transport des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de la personne expulsée,

CONDAMNER LA société INVESTIFOOD et solidairement la société DOUKI à payer par provision la somme de 28.352,35 € arrêté au 16 avril 2026 au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, majorée de 10 % au titre de la clause pénale

FIXER à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 6 septembre 2025 et jusqu’à libération des lieux, remise des clés et état des lieux, à la somme de 1.500 € par mois.

CONDAMNER la société INVESTIFOOD et solidairement la société DOUKI à payer ladite indemnité d’occupation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

JUGER que l’indemnité sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

CONDAMNER la société INVESTIFOOD et solidairement la société DOUKI à payer à la Bailleresse représentée par la SARL Paris GTB la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la société INVESTIFOOD et solidairement la société DOUKI aux entiers dépens, y compris le coût des commandements de payer délivrés. ».

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, Mme [F] [A] expose que la clause résolutoire est acquise de plein droit depuis le 06 septembre 2025, aucune régularisation du paiement des loyers n’étant intervenue dans le délai d’un mois imparti à la société INVESTIFOOD. Elle soutient que la remise des clefs par la société INVESTIFOOD à l’audience du 06 mars 2026, de manière unilatérale et sans accord de sa part, est dépourvue de tout effet juridique. Elle considère que la société DOUKI doit être solidairement condamnée au paiement de la dette locative car, aux termes du bail et de l’acte de cession de droit au bail, elle est demeurée garante solidaire du cessionnaire, la société INVESTIFOOD pour une durée de trois ans à compter de la cession. Elle s’oppose à ce qu’il soit accordé un délai de paiement à la société DOUKI aux motifs que seul le locataire peut en bénéficier conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce et qu’elle ne justifie pas de sa situation financière ainsi que cela est nécessaire selon l’article 1343-5 du code civil.

Par observations orales, la société INVESTIFOOD sollicite qu’il lui soit accordé un délai de 24 mois pour régler sa dette.

Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la société DOUKI demande au juge des référés de :

« A titre principal,

— Déclarer recevable et bien fondée la société DOUKI en toute ses demandes ;

— Débouter Madame [A] de l’ensemble de ses demandes à l’exception de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial.

En conséquence,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial,

— Constater la résiliation du bail commercial du 28 juillet 2917,

— Prononcer la privation totale du recours du Madame [A] contre Douki

A titre subsidiaire,

— Fixer la date de la résiliation du bail au 6 septembre 2025.

— Reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Douki.

— Condamner in solidum Investifood et Madame [A] à payer à Douki la somme de 2.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Les condamner in solidum aux entiers dépens.»

La société DOUKI soutient que dans la mesure où elle n’a été informée de la dette de la société INVESTIFOOD que par la sommation de payer qui lui a été adressée par Mme [F] [A] le 27 juin 2025, et non pas au fur et à mesure des impayés, cette dernière ne peut agir à son encontre. Elle conteste devoir la taxe sur les ordures ménagères ainsi que l’augmentation du dépôt de garantie après révision du loyer et souligne qu’il n’y a pas eu de régularisation de charges pour l’année 2024. Subisidiairement, elle sollicite un délai de 24 mois pour payer la condamnation qui pourrait être mise à sa charge.

Mme [D] [E], qui a constitué avocat, n’était ni présente ni représentée à l’audience et n’a pas déposé de conclusions.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.

MOTIFS

1- Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire qui permet, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, de saisir le juge des référés afin que soit constatée la résiliation de plein droit, laquelle ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ledit commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement signifié le 06 août 2025 par Mme [F] [A] à la société INVESTIFOOD porte sur une créance de loyers et charges impayés d’un montant de 10 513,98 euros.

La société INVESTIFOOD ne démontre pas avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 06 septembre 2025 à vingt-quatre heures et le bail se trouve résilié de plein droit à cette date avec toutes conséquences de droit. Cela sera constaté.

La société INVESTIFOOD ayant restitué les clefs des locaux loués à l’audience du juge des référés du 06 mars 2026, il n’y a pas lieu de procéder à son explusion et la demande en ce sens de Mme [F] [A] sera donc rejetée.

Le sort des meubles qui se trouveraient dans les locaux sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

2- Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

L’article 1241 dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

a) Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit dans les locaux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation compensant, d’une part, la valeur locative des lieux et, d’autre part, son préjudice, et qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

L’indemnité d’occupation due par la société INVESTIFOOD depuis l’acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 07 septembre 2025, et jusqu’à la restitution des locaux, soit le 06 mars 2026, sera ainsi fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Compte tenu de la durée inférieure à un an de l’occupation sans droit ni titre de la société INVESTIFOOD, il n’y a pas lieu à révision de l’indemnité d’occupation dans les mêmes conditions que le loyer. La demande en ce sens de Mme [F] [A] sera rejetée.

b) Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Au vu du décompte arrêté au 16 avril 2026 produit par Mme [F] [A], la société INVESTIFOOD reste lui devoir un arriéré locatif de 28 352,35 euros.

Dès lors que la société INVESTIFOOD a restitué les locaux le 06 mars 2026 il y a lieu d’arrêter le décompte à cette date, soit un arriéré de (28 352,35 – (1757,65 x 24/30 = 1 404,12) – 1 757,65 =) 25 190,58 euros.

En outre, il ressort du décompte que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères a toujours été facturée en sus de la provision sur charges payées mensuellement et il n’est pas démontré par la société DOUKI qu’elle aurait également été comptabilisée dans le cadre de la reddition des charges annuelles et payée par conséquent à deux reprises.

S’agissant du complément de dépôt de garantie, il s’agit du complément dû à la suite de la révision du loyer conformément au contrat de bail.

De plus, la régularisation des charges de l’année 2024 n’ayant pu à ce jour être réalisée ainsi que le soulève la société DOUKI et le reconnaît Mme [F] [A], laquelle ne produit aucun document justificatifs en ce qui concerne les charges et leur reddition, les provisions sur charges de l’année 2024, soit une somme totale de (144 x 12 =) 1 728 euros, sont susceptibles de devenir sans cause et de donner lieu à remboursement.

Dans ces conditions, l’obligation de la société INVESTIFOOD au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 06 mars 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de (25 190,58 – 1 728 =) 23 462,58 euros.

Par conséquent, la société INVESTIFOOD sera condamnée à payer à titre provisionnel à Mme [F] [A] une somme de 23 462,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 mars 2026.

c) Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

La clause du contrat de bail dont il est demandé de faire application pour condamner les défendeurs au paiement d’une majoration de 10% constitue une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de Mme [F] [A] de condamnation solidiaire de la société INVESTIFOOD et de la société DOUKI à lui payer une majoration égale à 10% de l’arriéré locatif.

3- Sur la demande de condamnation solidaire de la société DOUKI au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article XIII – DESSION – SOUS-LOCATION du contrat de bail conclu le 28 juillet 2017 entre Mme [F] [A] et Mme [D] [E] stipule :

« Le PRENEUR a la faculté de céder son droit au présent bail pour la totalité des locaux loués, à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, dans la mesure où ce dernier exerce la même activité, sans que le BAILLEUR puisse s’y opposer ou prétendre à une quelconque indemnité.

Dans tous les autres cas, le PRENEUR pourra céder le droit au présent bail et en totalité seulement à la condition expresse qu’une telle cession recueille l’agrément préalable et par écrit du BAILLEUR.

Ces dispositions s’appliquent à tous les cas de cession, y compris l’apport du droit au bail à une société.

Dans tous les cas, le CEDANT restera garant solidaire du PRENEUR de toutes les charges et conditions du bail, notamment du paiement des loyers, charges et accessoires, pendant une durée de TROIS ans à compter de la cession du bail.

Le BAILLEUR devra informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai de Un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. (…) ».

Le contrat de cession de droit au bail conclu le 21 décembre 2024 entre la société DOUKI et la société INVESTIFOOD prévoit en son article 2 – Conditions :

« La présente cession a lieu à charge du Cessionnaire qui s’oblige :

— de payer exactement au lieu et place du Cédant, à compter du 1er juillet 2024, le loyer, les charges et les prestations de toute nature relatifs au bail cédé, aux époques et de la manière prévues au bail ;(…)

Le Cédant demeure responsable solidairement du Cessionnaire pour le paiement des loyers, charges, taxes et accessoires et l’exécution des clauses, charges et conditions dudit bail et ce conformément à la clause de solidarité contenue stipulée à l’article XIV du bail. Cette solidarité cessera à l’expiration du bail objet de la cession, même en cas de renouvellement.».

Il ressort de ces stipulations que la société DOUKI, en sa qualité de cédante du droit au bail à la société INVESTIFOOD, demeure garante solidaire de cette dernière pour le paiement des loyers, charges et accessoires, durant trois ans à compter de la cession du bail, soit du 21 décembre 2024 au 21 décembre 2027.

Il ressort des pièces qu’elle produit que, contrairement à ce qu’elle soutient, la société DOUKI a été régulièrement informée de l’existence d’un arriéré locatif, notamment car Mme [F] [A], qui n’avait pas été informée de la cession du droit au bail et la croyait toujours locataire, lui demandaitle règlement de l’arriéré locatif.

Néanmoins, la clause de solidarité stipulée au contrat de bail ne concernant pas l’indemnité d’occupation, la garantie solidaire de la société DOUKI s’avère sérieusement contestable pour les indemnités d’occupation dues par la société INVESTIFOOD du 06 septembre 2025, date de la résiliation du contrat de bail, au 06 mars 2026, date de la restitution des locaux par la société INVESTIFOOD.

Par conséquent, la société DOUKI sera condamnée solidairement avec la société INVESTIFOOD pour l’arriéré locatif antérieur au 07 septembre 2025.

La demande de Mme [F] [A] de condamnation solidaire de la société DOUKI pour le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation sera rejetée.

3- Sur les demandes de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

La société INVESTFOOD et la société DOUKI ne justifiant pas de difficultés financières qui les empêcheraient de régler leur dette, leurs demandes de délai de paiement seront rejetées.

4- Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article l’article 1343-2 du code civil.

La société INVESTiFOOD et la société DOUKI, partie perdante, seront condamnée in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 491 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commande de payer du 06 août 2025.

En outre l’équité commande de les condamner in solidum à payer à Mme [F] [A] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société DOUKI de condamnation in solidum de Mme [F] [A] et de la société INVESTiFOOD à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

CONSTATE L’ACQUISITION de la clause résolutoire à la date du 06 septembre 2025 à vingt-quatre heures et la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail conclu entre Mme [F] [A] et la société INVESTIFOOD pour les locaux sis à [Localité 2], [Adresse 2] ;

REJETTE la demande de Mme [F] [A] d’expulsion de la société INVESTIFOOD ;

DIT que le sort des meubles qui se trouveraient dans les locaux du chef de la société INVEStiFOOD sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société INVESTIFOOD à payer à titre provisionnel à Mme [F] [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, du 07 septembre 2025 au 06 mars 2026 ;

REJETTE la demande de Mme [F] [A] de révision de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la société INVESTIFOOD à payer à titre provisionnel à Mme [F] [A] une somme de 23 462,58 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 mars 2026, solidairement avec la société DOUKI pour l’arriéré locatif antérieur au 07 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [F] [A] de condamnation solidiaire de la société INVESTIFOOD et de la société DOUKI à lui payer une majoration égale à 10% de l’arriéré locatif ;

REJETTE la demande de Mme [F] [A] de condamnation solidaire de la société DOUKI au paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande de délai de paiement de la société INVESTFOOD ;

REJETTE la demande de délai de paiement de la société DOUKI ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE in solidum la société INVESTiFOOD et la société DOUKI aux dépens, en ce compris le coût du commande de payer du 06 août 2025 ;

CONDAMNE in solidum la société INVESTiFOOD et la société DOUKI à payer à Mme [F] [A] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société DOUKI de condamnation in solidum de Mme [F] [A] et de la société INVESTFOOD à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Paris le 11 juin 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Sabine FORESTIER