TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/00568 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB25B

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Z], demeurant [Adresse 1], Madame [Z], demeurant [Adresse 2] -

représentés par le cabinet de M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, [Adresse 3],vestiaire : #PN69

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 07 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 26/00568 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB25B

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2015, à effet depuis le 26 octobre 2015, M. et Mme [Z] ont consenti un bail d’habitation à M. [F] [M] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros outre 60 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2500 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [M] le 6 novembre 2025.

Par assignation du 12 janvier 2026, M. et Mme [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire en conséquence, prononcer la résiliation du bail en date du 5 janvier 2026, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [M] et de tous les occupants de son chef avec si besoin l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique , ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers aux risques et périls du locataire dans tel lieu qu’il désignera ou à défaut dans tout autre lieu au choix des bailleurs et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-4000 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 2500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

-2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 février 2026, M. et Mme [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. M. et Mme [Z] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. et Mme [Z] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 lequel a été prorogé au 7 mai 2026, date à laquelle l’ordonnance a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. et Mme [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce le contrat de bail a été renouvelé tacitement pour une période de trois ans, le 26 octobre 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire (article 8) stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré aux locataires le 4 novembre 2025 vise un délai de deux mois.

Il en ressort que le bailleur a entendu expressément maintenir le délai plus favorable de deux mois que le délai légal de six semaines résultant de la loi du 27/7/2023 entrée en vigueur le 29/07/2023.

Il sera donc fait application du délai de deux mois.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2500 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 janvier 2026 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. et Mme [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. et Mme [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2026, M. [F] [M] leur devait la somme de 4000 euros.

M. [F] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2025 sur la somme de 2500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 500 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. et Mme [Z] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. et Mme [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 novembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 5 novembre 2015 entre M. et Mme [Z], d’une part, et M. [F] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] est résilié depuis le 4 janvier 2026, à minuit,

ORDONNONS à M. [F] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [F] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500 euros (cinq cents euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNONS M. [F] [M] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 4000 euros (quatre mille euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2025 sur la somme de 2500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [F] [M] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [F] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 novembre 2025 et celui de l’assignation du 12 janvier 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge