TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/05933

N° Portalis 352J-W-B7I-C4WFO

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

25 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Mai 2026

DEMANDERESSE

L’ASSISTANCE PUBLIQUE – HOPITAUX DE [Localité 1] (AP-HP)

Etablissement Public de Santé

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #PB282

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Etienne RIONDET de la SELEURL RIONDET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Mars 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2000, l’Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 1] (ci-après « AP-HP ») a consenti un bail commercial à M. [B] [N], portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2000, moyennant un loyer annuel en principal de 18.293,882 euros, pour une activité de « Commerce de café – Restaurant – Bureau de [Localité 1] Mutuel Urbain (PMU) à l’exclusion de toute autre ».

Les locaux sont composés d’une boutique de 51,24 m2, d’un logement et d’une cave.

Par acte sous seing privé du 28 juin 2002, M. [B] [N] a cédé son droit bail à la SARL l’Imprévu, après avoir obtenu l’autorisation de l’AP-HP par lettre du 25 juin 2002. La cession a été entérinée par avenant au contrat de bail en date du 9 octobre 2002.

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2015, la SARL l’Imprévu a consenti un contrat de location gérance pour une durée d’une année à compter du 28 octobre 2015, renouvelable pour la même période, à M. [G] [S]. Le contrat s’est tacitement prolongé.

Aux termes d’un jugement en date du 5 juillet 2018, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL l’Imprévu. Par jugement du 11 avril 2019, le même tribunal a prononcé la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif et la SARL L’Imprévu a été radiée du registre du commerce et des sociétés.

L’AP-HP a déclaré tardivement sa créance au passif de la SARL L’Imprévu et, par courrier du 2 mai 2019, le liquidateur judiciaire l’a informée de la fin de sa mission, de l’impécuniosité de la procédure, et lui a délivré un certificat d’irrecouvrabilité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2020, l’AP-HP a mis en demeure la SARL L’Imprévu et son gérant de restituer les locaux dans le délai d’un mois, indiquant avoir été informée d’un contrat de location-gérance consenti à M. [S] sans son autorisation et en contravention des conditions du bail.

Par acte extrajudiciaire du 9 novembre 2022, l’AP-HP a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 68.871,42 euros en principal.

Par courrier de son conseil en date du 6 janvier 2023, M. [S] demandait la recherche d’une solution amiable, indiquant être de bonne foi et avoir ignoré la situation de liquidation judiciaire de la SARL L’Imprévu à laquelle il réglait régulièrement les loyers.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, l’AP-HP a assigné M. [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir juger qu’il est occupant sans droit ni titre et de voir ordonner son expulsion.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2025, l’AP-HP demande au tribunal de :

— juger que le contrat de location-gérance conclu le 28 octobre 2015 entre la SARL l’Imprévu et M. [S] lui est inopposable ;

— juger que Monsieur [S] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3] ;

— rejeter la demande de délai pour quitter les lieux ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois ;

— ordonner, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

— condamner M. [S] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir, fixée à une somme mensuelle de 4.000 euros outre les taxes, charges et accessoires ;

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’AP-HP énonce :

— que le contrat de location-gérance conclu entre la SARL l’Imprévu et M. [S] lui est inopposable car il a été signé en violation de l’article 18 du bail commercial qui imposait une exploitation personnelle des lieux ; au visa des articles L.144-1 et suivants du code de commerce, elle estime que si la location-gérance est un droit, elle ne peut être exercée qu’en l’absence de clause contraire dans le bail,

— que dès lors que le contrat de location-gérance lui est inopposable, M. [S] est occupant sans droit ni titre des locaux ; que son expulsion doit être ordonnée et qu’elle n’est pas contrainte de conclure un nouveau bail même si des discussions ont eu lieu,

— que la demande de délais ne saurait prospérer, l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution exigeant deux conditions, à savoir la bonne foi et le paiement d’une indemnité d’occupation ; que M. [S] savait parfaitement qu’il versait des redevances à une société liquidée, tirant profit d’une situation irrégulière au détriment du véritable propriétaire ; qu’il verse des sommes dérisoires et irrégulières qui ne valent pas règlement des sommes exigibles ; qu’elle se trouve privée de revenus fonciers depuis plusieurs années de sorte que la demande de délais doit être rejetée ;

— que le maintien dans les lieux de M. [S] sans aucune contrepartie la prive indûment de revenus fonciers ; qu’une indemnité mensuelle de 4.000 euros, correspondant à la redevance prévue dans le contrat de location-gérance, non contestée par l’occupant, apparait justifiée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, M. [S] demande au tribunal de :

— juger qu’il est de bonne foi ;

— lui accorder 24 mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, M. [S] énonce :

— qu’il est de bonne foi, ayant été victime d’une escroquerie du précédant locataire et maintenu dans l’ignorance de la liquidation du locataire principal,

— qu’il a tenté d’établir un dialogue avec l’AP-HP dans le but de régulariser un bail sans avoir de retour de la propriétaire,

— qu’à défaut de régulariser un bail et au regard de sa bonne foi, il sollicite un délai de 24 mois pour quitter les lieux afin de disposer du temps nécessaire pour retrouver un local identique et organiser le transfert de son activité, faute d’avoir pu obtenir un bail régulier de la part de l’AP-HP.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience tenue à juge unique du 16 mars 2026 et mise en délibéré au 18 mai 2026.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1165 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ».

Il est constant que le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir l’expulsion des occupants.

En l’espèce, il est établi que M. [S] a conclu, le 28 octobre 2015, un contrat de location-gérance avec la SARL l’Imprévu, alors locataire principale des locaux.

Pour autant, l’article 18 du bail commercial du 13 septembre 2000, liant l’AP-HP et la SARL L’Imprévu, imposait au preneur une exploitation personnelle des locaux, interdisant ainsi toute mise en gérance sans autorisation préalable du bailleur.

Il est constant qu’aucune autorisation n’a été sollicitée de l’AP-HP pour l’exploitation du local sous forme de location gérance par un tiers. Il en résulte que le contrat de location-gérance au profit de M. [S] a été conclu en violation des stipulations du bail du 13 septembre 2000, sans autorisation préalable de la bailleresse, et qu’il lui est, par conséquent, inopposable.

D’autre part, la liquidation judiciaire et la radiation de la SARL l’Imprévu ont entraîné la disparition de tout lien contractuel entre le bailleur et le locataire initial, mettant fin à toute éventuelle location-gérance par la disparition du contrat de location principal.

En conséquence, M. [S] est occupant sans droit ni titre et il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les termes du dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la preuve d’une éventuelle résistance de l’occupant n’étant pas établie.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code de procédure civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

M. [S] sollicite un délai de 24 mois à compter du jugement à intervenir pour quitter les lieux, faisant valoir sa bonne foi et la nécessité d’organiser la réinstallation de son commerce dans un local aux caractéristiques similaires, garantissant ainsi la continuité de son exploitation qui constitue son unique source de revenus.

Toutefois, M. [S] a déjà bénéficié de larges délais depuis la découverte alléguée du véritable propriétaire des lieux par l’effet du commandement de payer du 9 novembre 2022 et depuis l’introduction de la présente instance par assignation du 25 avril 2024, par laquelle l’AP-HP a fait connaitre son refus de régulariser un bail.

En conséquence, la demande de délais n’apparait pas, en l’espèce justifiée, et sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux en l’absence de titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation, en application des dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, applicable au présent litige.

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, M. [S], occupant des lieux loués sans droit ni titre depuis le 28 octobre 2015, doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges, l’AP-HP n’apportant aucune justification du montant demandé, supérieur au loyer contractuel.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ce texte, M. [S] sera condamné aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, M. [S] qui succombe sera condamné à verser à l’AP-HP, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate l’occupation sans droit ni titre de M. [G] [S], ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux précités dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de M. [G] [S], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute l’Assistance Publique – hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) de sa demande d’astreinte;

Déboute M. [G] [S] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne M. [G] [S] à payer à l’Assistance Publique – hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel outre les charges, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération locaux matérialisée par la remise des clés ;

Condamne M. [G] [S] à payer à l’Assistance Publique – hôpitaux de [Localité 1] (AP-HP) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [S] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES