TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00700 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQWK

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

C/

[E]

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

N° siret : 783 329 774 001 61

agissant poursuites et diligences de son directeur général Monsieur [N] [P],domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

comparante, en la personne de M. [Z] [G], chargé de recouvrement muni d’un pouvoir

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [E]

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président :M. Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Madame CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : MMH – MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 novembre 2017, l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle « MEURTHE ET MOSELLE HABITAT » (ci-après MEURTHE ET MOSELLE HABITAT) a consenti à Madame [L] [E] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 479,54 euros, outre 115,36 euros de provision mensuelle sur charges et 3,96 euros de prestation télévisuelle, le tout payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Le 1er août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [L] [E] pour la somme de 2 829,03 euros dont 2 682,25 euros au titre des loyers et accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 26 mai 2025, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait assigner Mme [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement,

– ordonner l’expulsion du local de Mme [L] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autoriser le bailleur à reprendre possession des lieux après évacuation des biens mobiliers s’y trouvant,

– condamner Mme [L] [E] à payer au demandeur la somme principale de 4 955,68 euros pour le logement, ladite somme avec intérêts de droit, ce conformément aux dispositions légales, celles des clauses générales du contrat de location liant le demandeur et le défendeur,

– condamner Mme [L] [E] à payer au demandeur les loyers impayés entre la date de la citation et la date de la décision à intervenir,

– condamner Mme [L] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer plus charges récupérables normalement dues pour ce logement pour son occupation jusqu’au départ définitif des lieux, soit 709,48 euros au 02 mai 2025, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

– condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la défenderesse à payer tous les dépens du procès y compris les frais du commandement de payer en résiliation de bail, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 09 septembre 2025, lors de laquelle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT, représenté par son chargé de recouvrement, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 5 762,19 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025. Il a précisé qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement.

Mme [L] [E] a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant depuis juin 2025 et avoir effectué un règlement en dernier lieu le 08 septembre 2025, de sorte que le décompte produit par le demandeur ne serait pas à jour. Elle a proposé d’apurer la dette, dont le montant n’est pas contesté, au moyen de versements mensuels de 100 euros en plus du loyer courant. Elle a précisé qu’elle exerçait actuellement une activité professionnelle en qualité d’aide à domicile et que cet emploi lui procurait un revenu de l’ordre de 1 620 euros par mois. Elle a ajouté qu’elle était suivie par une assistante sociale et qu’elle était à la recherche d’un nouveau logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties ayant été présentes ou représentées, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de MEURTHE ET MOSELLE HABITAT

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Par ailleurs, la situation d’arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 15 juillet 2024 à l’organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée et est intervenue deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi précitée.

La demande de MEURTHE ET MOSELLE HABITAT est par conséquent recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient, en l’article 4.5 des conditions particulières, une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er août 2024, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT a fait commandement à Mme [L] [E] d’avoir à payer la somme de 2 682,25 euros au titre des loyers et accessoires. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les règlements effectués par la locataire dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer n’ont pas permis d’apurer la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 02 octobre 2024 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Mme [L] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 02 octobre 2024. Elle est donc, à ce titre, redevable d’une indemnité d’occupation.

Mme [L] [E] sera en conséquence condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 08 septembre 2025, que Mme [L] [E] reste devoir la somme de 5 762,19 euros à cette date au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation d’août 2025 incluse).

Si la défenderesse prétend avoir effectué un règlement le 08 septembre 2025, qui n’aurait pas été pris en compte dans le décompte actualisé produit par le demandeur, elle n’en rapporte pas la preuve.

En conséquence, au vu de ces éléments, Mme [L] [E] sera condamnée à payer à MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 5 762,19 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, MEURTHE ET MOSELLE HABITAT ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer par Mme [L] [E] et de sa situation financière, celle-ci sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles, deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause résolutoire, et justifiera la condamnation de Mme [L] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [L] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Mme [L] [E] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE l’action de l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 09 novembre 2017 concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies au 02 octobre 2024 et que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 02 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 5 762,19 euros selon décompte arrêté au 08 septembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (indemnité d’occupation d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [L] [E] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 161 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la 36ème et dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— faute par Madame [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 6], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [L] [E] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— MEURTHE ET MOSELLE HABITAT pourra demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges payées et sur production des justificatifs ;

CONDAMNE Madame [L] [E] à payer à l’office public de l’habitat de Meurthe-et-Moselle MEURTHE ET MOSELLE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [L] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 9] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 13 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT