TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57626 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DBEOE

N° : 17

Assignation du :

07 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 mai 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. GLC [S] 43

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-charles BENHARROCHE, avocat au barreau de PARIS – #D1613

DEFENDERESSE

Association UNI-PRESSE PRESENCE DES PRESSES DE FRANCE DANS LE MONDE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Camille TOHIER-DESCLAUX, avocat au barreau de PARIS – #R0010

DÉBATS

A l’audience du 24 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet du 14 novembre 2006, les consorts [S], aux droits desquels est venue la SCI GLC [S] 43, ont consenti à l’association Union pour l’expansion de la presse française dans le monde (désormais désignée UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde), un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 34 220 euros.

Ce contrat de bail a fait l’objet d’un renouvellement signé le 25 octobre 2019 moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 43 122,52 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 11 septembre 2025, un commandement de payer la somme de 36 066,92 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI GLC Caillet [Adresse 4] a, par assignation délivrée le 7 novembre 2025, fait citer en référé l’association UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde devant le président du tribunal judiciaire de Paris, en constatation de la résiliation du bail et en paiement de différentes provisions.

A l’audience de renvoi du 24 mars 2026 et dans le dernier état de ses prétentions, la demanderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 octobre 2025, ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 5499,32 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à complète libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 9148,20 euros au titre des travaux d’entretien et de gros entretien de l’article 605 du code civil des parties communes de l’immeuble,

— la condamner au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer et les frais d’exécution.

En réponse, la défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement sur cinq mois avec quatre mensualités de 2000 euros puis une mensualité de 1148,20 euros.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures de la défenderesse ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article R.145-43 du code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; »

Si les parties peuvent prévoir un transfert de la charge des travaux incombant au bailleur sur le preneur, ce n’est que dans les limites prévues par l’article R.145-43 précité et à condition que la stipulation soit claire et précise.

La demanderesse soutient que les travaux litigieux portant sur la couverture n’ont pour objet que le remplacement de quelques éléments de couverture et sont des travaux d’entretien et de gros entretien qui ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil et qui sont imputables au locataire conformément à la clause de transfert.

En l’espèce, le renouvellement du bail stipule que sont imputables au locataire les charges relatives aux « travaux d’entretien et de gros entretien de l’article 605 du Code civil et de remplacement des éléments d’équipement de l’immeuble et de l’immeuble (toiture, façade rue et cour, parties communes intérieures) ».

L’article 605 du code civil dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

L’article 606 rappelle que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Il apparaît, compte tenu de ces définitions, que la clause de transfert de travaux dits de « gros entretien » pose la question de son interprétation, dès lors que l’article 605 ne se réfère pas à la notion de « gros entretien », mais à la notion de « grosses réparations » mises à la charge du locataire uniquement dans l’hypothèse d’un défaut d’entretien qui lui serait imputable.

Aussi, n’y-a-t-il en principe pas lieu de prévoir un transfert de charges des grosses réparations lorsqu’elles résultent d’un défaut d’entretien imputable au locataire, ce transfert étant prévu par l’article 605 du code civil.

Dès lors, compte tenu du caractère général de la clause transférant la charge des travaux de « gros entretien » sur le locataire sans préciser que ce transfert n’a lieu qu’en cas de dégradations imputables au locataire, celle-ci est susceptible d’être interprétée comme ayant pour conséquence de transférer toutes les grosses réparations de l’article 606 du code civil sur le locataire en violation de l’article R. 145-43 du code de commerce et ainsi être susceptible de mener au constat, par le juge du fond, de son caractère nul et non écrit.

Par ailleurs, le devis et l’analyse des offres ne permettent nullement d’établir que les travaux effectués sur la couverture de l’immeuble relèveraient de simples travaux d’entretien, dès lors qu’il est procédé à l’étanchéité d’une terrasse et au remplacement de la couverture.

En conséquence, la demande de condamnation au titre des travaux portant sur la couverture et la terrasse se heurte à plusieurs contestations sérieuses.

En revanche, le locataire ne conteste pas que les travaux relatifs aux surpresseurs puissent être mis à sa charge dès lors que ses écritures se concentrent sur les travaux relatifs à la toiture. Il est justifié du vote des travaux de remplacement du surpresseur et d’une somme imputable au locataire à hauteur de 547,45 euros, qui n’apparaît pas sérieusement contestable et qui sera mise à sa charge à titre provisionnel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer, de charges, prestations ou impositions récupérables, de tout complément de loyer à l’occasion d’un renouvellement et plus généralement de toute somme contractuellement due, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux contenant déclaration de l’intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.

Il n’est opposé aucune contestation sur la régularité du commandement de payer. Et il n’est pas démontré que ses causes ont été régularisées dans le délai imparti, les paiements dont fait état la défenderesse ayant été effectués, pour la majorité d’entre eux, postérieurement à l’expiration de ce délai. Dès lors, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu de l’ancienneté du contrat de bail, de l’absence actuelle d’impayés au titre des loyers et des charges, le bailleur ne maintenant qu’une demande au titre d’appels travaux, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement, lesquels auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans gravement préjudicier aux droits du bailleur qui retrouvera sa liberté d’agir en expulsion s’ils ne sont pas respectés.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la partie défenderesse expulsée, sans astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement. La partie défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et taxes en cours, soit la somme mensuelle de 5499,32 euros TTC et ce, jusqu’à libération des lieux.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Les frais d’exécution sont régis par les articles L.111-8 et suivants du code de procédure civile et ne sont pas dépens. Il n’y a donc pas lieu de les envisager à ce stade.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1300 euros au titre des frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

Condamnons l’association UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde à verser à la SCI GLC [S] 43 la somme de 547,45 euros à titre de provision à valoir sur l’appel relatif aux travaux de remplacement du surpresseur ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles ;

L’autorisons à se libérer de cette somme en une mensualité, en sus du loyer et des charges courants, ce versement devant être effectué au plus tard le 10ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul terme (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à l’association UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde portant sur des locaux situés [Adresse 5] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de l’association UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons en ce cas l’association UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde à payer à la SCI GLC [S] 43 une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 5499,32 euros TTC, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons l’association UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons l’association UNI-PRESSE Présence des presses de France dans le monde à payer à la SCI GLC [S] 43 la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mai 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN