TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Léopold LEMIALE, M^e Géraldine GAUVIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06419 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJLS

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [A] [P]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Léopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, toque : D653

DÉFENDERESSE

Madame [N] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, toque : B708

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 23 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06419 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJLS

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 24 juin 2020 avec prise d’effet au 20 juillet 2020, Madame [N] [W] a donné à bail à Monsieur [A] [P] et Monsieur [U] un appartement sis [Adresse 3], soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour un loyer de 1 600 euros, outre 150 euros au titre de provisions sur charges.

Par avenant en date du 17 août 2021, suite au départ de Monsieur [U], Monsieur [A] [P] est devenu seul titulaire du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2023, Monsieur [A] [P] a mis en demeure Madame [N] [W] de lui verser sous quinzaine la somme de 9 249,93 euros équivalente à un trop perçu de loyers depuis la prise d’effet du bail.

Monsieur [A] [P] a quitté les lieux le 19 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, Monsieur [A] [P] a assigné Madame [N] [W] devant le tribunal de Paris aux fins de :

Le juger recevable et bien-fondé en son assignation ;Condamner Madame [N] [W] à lui payer la somme de 6 184,20 euros en remboursement du trop versé de loyer sur la période allant d’octobre 2021 à juin 2024 ;Condamner Madame [N] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 février 2026 .

A cette audience, le demandeur, représenté par son conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement sollicite de :

Le recevoir en son assignation et l’y déclarer bien fondé ;Débouter Madame [N] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Madame [N] [W] à lui payer la somme de 6 184,20 euros en remboursement du trop-versé des loyers sur la période allant d’octobre 2021 à juin 2024 inclus ;Condamner Madame [N] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que le loyer convenu excédait le loyer de référence majoré applicable à [Localité 1] et qu’il a ainsi versé, chaque mois, un surloyer illégalement perçu par la bailleresse. Il fait valoir qu’aucun complément de loyer n’était stipulé au bail et que son action, qui tend uniquement à la restitution du trop-perçu, relève de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’elle n’est pas prescrite.

Il soutient en outre que la fin de non-recevoir tirée de l’article 140 V de la loi [Localité 2] est inopérante, dès lors qu’il ne sollicite ni l’inscription des loyers de référence dans un bail en cours, ni la contestation d’un complément de loyer, mais uniquement la restitution de loyers trop perçus, sans qu’une saisine préalable de la commission départementale de conciliation ne soit exigée. Enfin, il demande que la bailleresse soit déboutée de ses demandes reconventionnelles relatives aux prétendus impayés de loyers et de charges, celles-ci étant calculées sur un loyer supérieur au loyer de référence majoré et n’étant étayées par aucun justificatif probant. Il précise qu’il a quitté les lieux le 19 juillet 2023 sans que son ancien bailleur ne lui restitue le moindre montant au titre des loyers indûment perçus, ni ne justifie des régularisations de charges dont il réclame aujourd’hui le paiement. Il ajoute qu’il n’a jamais été destinataire de décomptes complets permettant de vérifier la réalité des charges invoquées, ni de régularisations établies sur la base d’un loyer conforme au plafond légal.

Madame [N] [W], représentée par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, sollicite de :

Déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [A] [P], comme prescrites ;Subsidiairement,

Débouter Monsieur [A] [P] de l’ensemble de ses demandes ;Très subsidiairement,

Débouter Monsieur [A] [P] de l’ensemble de ses demandes antérieures au 30 juin 2022, irrecevables du fait de la prescription ; Fixer la différence entre le loyer de référence et le loyer contractuel à la somme de 225,40 euros ;En tout état de cause,

Condamner Monsieur [A] [P] à lui payer la somme de 2 575,64 euros au titre du solde ses loyers impayés ;Condamner Monsieur [A] [P] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens d’instance, appel en garantie inclus ;Ecarter l’exécution provisoire concernant les demandes de Monsieur [A] [P].

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que les demandes de Monsieur [A] [P] sont irrecevables comme prescrites, faute pour ce dernier d’avoir respecté la procédure stricte prévue à l’article 140 V de la loi [Localité 2]. Elle fait valoir qu’en l’absence de mention, au bail, du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire devait, dans le délai d’un mois suivant la prise d’effet du contrat, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail puis saisir le juge dans les trois mois, ce qu’il n’a jamais fait.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, indépendamment de l’application de ce texte, Monsieur [A] [P] aurait dû saisir au préalable la commission départementale de conciliation pour toute action en diminution de loyer, de sorte que son action directe devant le juge est irrecevable. Subsidiairement, elle invoque la prescription triennale et soutient qu’aucune demande antérieure au 30 juin 2022 ne saurait prospérer, l’assignation n’ayant été délivrée qu’en 2025.

Elle précise par ailleurs que le calcul du surloyer invoqué par le demandeur est erroné, dans la mesure où celui-ci retient un loyer de référence trop faible et une période trop large. Enfin, elle fait valoir qu’à la libération des lieux Monsieur [A] [P] restait lui-même débiteur de loyers et de charges, pour un solde de 2 575,64 euros , après imputation du dépôt de garantie, et sollicite sa condamnation à lui payer cette somme, ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures visées et débattues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 23 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’encadrement des loyers et la demande en remboursement du trop-perçu de loyer

Le principe de l’encadrement des loyers dans les zones tendues dont la Ville de [Localité 1] fait partie, depuis le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 qui a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019, entré en vigueur le 1er juillet 2019, qui a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré), est régi par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 2] en son article 140.

L’article 140 organise plusieurs types d’actions distinctes.

En premier lieu, lorsque le loyer de base stipulé au contrat excède le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, le locataire peut solliciter la diminution de son loyer et, corrélativement, la restitution du trop-perçu, sur le fondement du dispositif d’encadrement mis en place par l’article 140 et la loi du 6 juillet 1989. Cette action, qui dérive du bail, est soumise à la seule prescription triennale de l’article 7-1 de la loi de 1989.

En deuxième lieu, lorsque le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le V de l’article 140 prévoit un mécanisme spécifique : le locataire peut, dans le mois suivant la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de faire figurer ces mentions, puis, en l’absence de réponse ou en cas de refus, saisir le juge dans les trois mois de cette mise en demeure pour obtenir l’inscription des loyers de référence et la diminution corrélative du loyer. Ces délais d’un mois et de trois mois encadrent ainsi une action particulière visant essentiellement la régularisation formelle du bail en cours.

En troisième lieu, lorsque le bailleur applique un complément de loyer destiné à dépasser le loyer de référence majoré, la contestation de ce complément obéit à un régime autonome : elle doit être introduite dans les trois mois de la signature du bail et suppose la saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation avant tout recours judiciaire.

En l’espèce, le bail litigieux ne comporte aucun complément de loyer, et Monsieur [A] [P] ne sollicite nullement l’inscription des loyers de référence dans un contrat encore en cours. Sa demande tend exclusivement à voir constater que le loyer de base fixé par les parties excède le loyer de référence majoré applicable au logement et à obtenir, en conséquence, la diminution de ce loyer de base et la restitution du trop-perçu ainsi versé.

L’action exercée relève donc de la première hypothèse précitée (dépassement du loyer de base par rapport au loyer de référence majoré), qui n’entre ni dans le champ du régime 1 mois / 3 mois de l’article 140 V, ni dans celui de la contestation d’un complément de loyer avec saisine préalable obligatoire de la commission départementale de conciliation.

Sur la prescription de l’action

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». La prescription ne court donc pas abstraitement à compter de la signature du bail, mais du jour de la connaissance effective ou présumée du dépassement de loyer.

En l’espèce, Monsieur [A] [P], n’a pas été informé par la bailleresse ou son mandataire de l’existence d’un encadrement des loyers applicable à l’appartement et n’a découvert l’illégalité du loyer que postérieurement, après vérification des barèmes officiels. C’est précisément à la suite de cette découverte qu’il a adressé, le 5 juin 2023, une lettre recommandée avec accusé de réception mettant en demeure Madame [N] [W] de lui rembourser le trop-perçu de loyers.

Il s’ensuit que la date à prendre en compte pour fixer le point de départ de la prescription est celle à laquelle le locataire a manifesté sa connaissance du dépassement de loyer en réclamant formellement la restitution, soit le 5 juin 2023. À compter de cette date, l’action en diminution du loyer de base et en remboursement du trop-perçu, introduite par assignation du 27 mai 2025, est nécessairement exercée dans le délai de trois ans et n’est donc pas prescrite, y compris pour les loyers versés depuis l’origine du bail signé le 24 juin 2020.

Sur le montant du loyer

Aux termes du dispositif d’encadrement des loyers applicable à [Localité 1], le loyer de base d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, déterminé par mètre carré de surface habitable, par secteur géographique, nombre de pièces et catégorie de logement (nu ou meublé). Le loyer maximal autorisé se calcule en multipliant ce loyer de référence majoré au mètre carré par la surface du logement.

En l’espèce, le bail litigieux porte sur un appartement de 39,50 m² dans le [Localité 3], donné à bail pour un loyer de base d’environ 1 600 euros hors charges. Sur la base des barèmes officiels de la [Y]/ADIL versés aux débats, Monsieur [A] [P] fait valoir qu’à la date de conclusion du bail le loyer de référence majoré applicable à ce logement était de 32 euros / m², soit un loyer maximal de 1 295,60 euros hors charges (32 × 39,50). Il en déduit un dépassement mensuel de 304,40 euros, correspondant au trop-perçu qu’il réclame.

Madame [N] [W] conteste ce chiffrage et soutient, pour sa part, qu’en retenant le barème applicable à la dernière année, le loyer de référence majoré s’élèverait à 34,8 euros / m², soit 1 374,60 euros pour 39,50 m², ce qui ramènerait l’éventuel différentiel à 225,40 euros par mois sur la période non prescrite.

Sur la base du document officiel de la [Y] produit aux débats par Monsieur [A] [P], le loyer de référence majoré applicable au logement, au 30 juin 2020, est fixé à 32,80 euros au mètre carré pour la catégorie et le secteur considérés. Ce barème est précisément celui qui aurait dû être mentionné dans le bail conclu le 24 juin 2020, pour prise d’effet au 20 juillet 2020, de sorte qu’il constitue le seul plafond légal pertinent pour apprécier la conformité du loyer de base.

Le montant avancé par la défenderesse, tiré de barèmes postérieurs, ne correspond pas à la date de conclusion du contrat et ne peut, dès lors, servir de référence pour apprécier la légalité du loyer initialement stipulé.

Il convient en conséquence de retenir, pour toute la période litigieuse, un loyer de référence majoré de 32,80 euros au mètre carré, soit un loyer maximum de 1 295,60 euros hors charges, de sorte que Monsieur [A] [P] a versé chaque mois un surplus de 304,40 euros (1600-1295,60), représentant, sur la période d’octobre 2021 à juin 2023 inclus (21 mois), un trop-perçu total de 6 392,40 euros.

Le demandeur évalue son préjudice à 6 184,20 euros, correspondant, selon lui, à 21 mensualités d’un trop-perçu de 304,40 euros . Il est exact qu’une telle multiplication conduirait en réalité à un montant supérieur, mais il ressort des pièces, et notamment du document [Y] produit, que le loyer de base convenu excède le loyer de référence majoré de sorte que le trop-perçu mensuel est, pour la période considérée, au moins égal à celui allégué.

Dans ces conditions, et dans la limite des conclusions dont il est saisi, le tribunal fera droit à la demande à hauteur de 6 184,20 euros sans pouvoir accorder une somme supérieure à celle réclamée.

Madame [N] [W] sera donc condamnée à verser à Monsieur [A] [P] la somme de 6 184,20 euros au titre du trop-perçu sur la période d’octobre 2021 à juin 2023.

Sur la demande reconventionnelle relative au solde locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 de ce même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [N] [W] demande à voir condamner Monsieur [A] [P] la somme de 3 749,47 euros arrêtée au 23 mai 2024 au titre de l’arriéré des loyers et charges impayées, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 1 600 euros.

Monsieur [A] [P] fait valoir que le décompte est basé sur un loyer supérieur au loyer de référence majoré qui est selon lui de 1 324,94 euros entre juillet 2022 et juillet 2023.

Il ressort du décompte produit que les loyers des mois de juin et juillet 2023 n’ont pas été acquittés. Toutefois, ce décompte est établi sur la base d’un loyer mensuel de 1 641,17 euros, supérieur au loyer de référence majoré applicable (1 324,94 euros). Le bailleur ne peut prétendre au paiement de sommes excédant le plafond légal ; en conséquence, la demande en paiement de loyers sera accueillie dans la limite du loyer de référence majoré et rejetée pour le surplus.

Le montant des loyers et charges impayés à partir du loyer établi à la somme de 1 324,94 euros tel qu’indiqué par Monsieur [A] [P] de juin 2023 au 19 juillet 2023 est ainsi calculé :

Loyers : 1 324,94 + 1 324,94 / 30 jours X 19 jours (839,13 euros) = 2 164,06 euros,Dépôt de garantie à déduire : 1 600 euros.Soit la somme globale de 564,06 euros.

En ces conditions, il sera fait droit à la demande de Madame [N] [W] de règlement du solde locatif au titre du mois de juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 19 juillet 2023, déduction faite du dépôt de garantie et Monsieur [A] [P] sera condamné à lui verser la somme de 564,06 euros, avec intérêt au taux légal à compter du compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges récupérables

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que les provisions sur charges des mois de juin et juillet 2023 n’ont pas été versées par Monsieur [A] [P]. Celui-ci ne conteste pas utilement cet impayé. Il y a donc lieu de condamner le locataire au paiement desdites provisions, soit la somme de 411,29 euros.

S’agissant des régularisations de charges pour les années 2022 et 2023, Madame [N] [W] verse deux courriers de régularisation mais ne produit aucun décompte détaillé par nature de charges ni ne justifie de la mise à disposition des pièces justificatives, comme l’exige l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. En l’absence de justificatifs suffisants, la réalité et le montant des charges récupérables ne sont pas établis. La demande en paiement au titre des régularisations de charges 2022 et 2023 sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Même si chaque partie succombe partiellement en ses demandes, au regard de la résolution du litige, Madame [N] [W], sera condamnée à verser à Monsieur [A] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Madame [N] [W] sera rejetée à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et il n’est pas justifié d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action en diminution de loyer et en remboursement du trop-perçu de loyer entamée par Monsieur [A] [P] relative au contrat de bail à usage d’habitation non meublé en date du 24 juin 2020, avec prise d’effet au 20 juillet 2020, relatif au local à usage d’habitation, sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à payer à Monsieur [A] [P] la somme de 6 184,20 euros au titre du trop-perçu de loyer, avec intérêts à taux légal à compter du compter de l’assignation du 27 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] à régler à Madame [N] [W] la somme de 564,06 euros, avec intérêt au taux légal à compter du compter du présent jugement au titre du solde locatif, arrêté au 1er juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] à régler à Madame [N] [W] la somme de 411,29 euros avec intérêt au taux légal à compter du compter du présent jugement au titre des provisions sur charges pour les mois de juin 2023 et juillet 2023 (1er au 19 juillet 2023) ;

REJETTE la demande de Madame [N] [W] au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022 et 2023 ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à verser à Monsieur [A] [P] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [N] [W] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [N] [W] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait, à [Localité 1] le 23 avril 2026.

LA GREFFIERE LA JUGE