Min N° 26/00046

N° RG 25/03463 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CECAE

M. [B] [K]

Mme [E] [H] épouse [K]

C/

M. [D] [F]

Mme [P] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [E] [H] épouse [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés par M^e Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5] (77)

comparant

Madame [P] [I]

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laure SAGET

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [D] [F] et Madame [P] [I]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 29 août 2020, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [D] [F] un appartement situé [Adresse 9], pour un loyer mensuel de 550,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte du 29 août 2020, Madame [P] [I] s’est portée caution des engagements de Monsieur [D] [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [D] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.559,33 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 18 février 2025 Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [D] [F] et Madame [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [D] [F] et Madame [P] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.959,33 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 13 avril 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, augmentée de 50%,la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 13 février 2025,rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 3 juillet 2025.

À l’audience du 5 novembre 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4.822,82 euros arrêtée au 3 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Ils disent s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 février. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] [F], ne conteste pas le principe de la dette, et affirme avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2025. Il ajoute bénéficier d’un accompagnement social, percevoir des revenus d’environ 1.740 euros, verser une contribution mensuelle de 175 euros pour son enfant, et sollicite le bénéfice de délais de paiement compris entre 60 et 100 euros par mois en plus des loyers.

Madame [P] [I], régulièrement assignée à domicile, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 novembre 2025, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] produisent un décompte actualisé de la créance.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [D] [F] assigné à l’étude du commissaire de justice a comparu à l’audience, et Madame [P] [I] assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 3 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 août 2020, du commandement de payer délivré le 13 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 novembre 2025 que Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] la somme de 4.162,82 euros, au titre des sommes dues au 17 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 29 août 2020, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 13 février 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 avril 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 août 2020 à compter du 15 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [F], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. il justifie de sa situation personnelle et financière, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [D] [F] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 avril 2025, Monsieur [D] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [F] à son paiement à compter de 15 avril 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [P] [I] :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [P] [I] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire, pour la durée du bail de location du 29 août 2020 et pour le montant du loyer et des charges.

Cependant les demandeurs ne justifient pas avoir régulièrement dénoncé le commandement de payer du 13 février 2025 par une signification à la caution.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [C] [K] et Madame [E] [H] épouse [K] de leurs demandes à l’encontre de la caution Madame [P] [I].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [A] [N] succombant en la cause, il convient de la condamner au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 13 février 2025.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [E] [H] épouse [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de la débouter de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 août 2020 entre Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] d’une part, et Monsieur [D] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 15 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] la somme de 4.162,82 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 17 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [D] [F] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [D] [F] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 15 avril 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Monsieur [C] [K] et Madame [E] [H] épouse [K] de leurs demandes de condamnation à l’égard de la caution Madame [P] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [C] [K] et Madame [E] [G] épouse [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 février 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE