TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/50538 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6PXT

AS M N° : 11

Assignation du :

12 Décembre 2024 et 06 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. JOANA

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Adeline TISON, avocat au barreau de PARIS – #J0152

DEFENDEURS

S.A.S. HISPANIOLA

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [T] [N]

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentés par M^e Miguel NICOLAS, avocat au barreau de PARIS – #B0288

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2022, la SCI Joana a donné à bail commercial à la société Hispaniola des locaux situés [Adresse 5]) pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14 400 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2022, M. [N] s’est porté caution solidaire de la société Hispaniola de toutes ses obligations découlant du bail commercial conclu avec la SCI Joana pour une durée de six années à échéance le 31 mars 2028 et pour un montant maximal de 91 440 euros HT.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Joana a, par acte de commissaire de justice en date des 9 et 10 janvier 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société Hispaniola pour une somme de 6 012 euros au principal, correspondant aux loyers et charges impayés.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, la SCI Joana a, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, fait délivrer à la société Hispaniola un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 10 212 euros, correspondant aux loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 septembre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI Joana a, par acte de commissaire de justice en date des 12 décembre 2024 et 6 janvier 2025, fait assigner la société Hispaniola et M. [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, au visa des articles L. 145-1, L. 145-41 et L. 145-38 du code de commerce et de l’article 809, alinéa 1, du code de procédure civile :

«  – RECEVOIR la SCI JOANA en ses demandes, fins et conclusions, et, y faisant droit,

— JUGER que la clause résolutoire du bail est acquise au profit de la SCI JOANA depuis le 3 novembre 2024, EN CONSEQUENCE,

— JUGER que le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle due à la SCI JOANA, par la société HISPANIOLA, venant remplacer les loyers & les charges s’élève, rétroactivement à compter du 3 novembre 2024, à la somme de 5.106 € TTC,

— CONDAMNER solidairement la société HISPANIOLA et Monsieur [X] [N] en qualité de caution personnelle, à payer à la SCI JOANA, à titre provisionnel, le montant des loyers ou indemnités d’occupation, charges et frais arriérés, arrêté au 4ème trimestre 2024 inclus, la somme de 9.632 €, outre 180 € de frais de commissaire de justice,

— JUGER que la somme de 9.632 € sera assortie des intérêts au taux légal depuis la délivrance du 1er commandement de payer, soit depuis le 9 janvier 2024,

— CONDAMNER solidairement la société HISPANIOLA et Monsieur [N] à payer à la SCI JOANA, à titre provisionnel, un intérêt de 10% sur ces sommes au titre de la clause pénale contractuellement arrêtée entre les parties, soit une somme supplémentaire de 963,20 € ;

— DIRE ET JUGER que faute pour la société HISPANIOLA de rendre libres les lieux sis [Adresse 8], dès signification de l’Ordonnance à intervenir, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la [Localité 9] Publique si besoin est, et à la séquestration du mobilier sur place ou au garde-meubles, à leurs frais, risques et périls, et ce, en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues,

— CONDAMNER solidairement la société HISPANIOLA et Monsieur [N] à payer à la SCI JOANA la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER solidairement la société HISPANIOLA et Monsieur [N] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. "

A l’audience qui s’est tenue le 13 mars 2025, la SCI Joana a maintenu ses demandes telles que contenu dans l’acte introductif d’instance et les motifs énoncés, précisant toutefois que la dette a diminué et s’élève désormais à 7 318, 33 euros, 1er trimestre 2025 inclus. Elle s’est, en revanche, opposée à l’octroi de délais de paiement, la capacité financière de la société Hispaniola n’étant pas démontrée et les délais que la société Hispaniola s’était elle-même octroyée n’ayant pas été respecté.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Hispaniola a demandé au juge des référés de :

«  Dire et juger que la clause résolutoire n’est pas acquise, faute de respect des conditions de sa mise en œuvre ;

o Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder un délai au locataire pour régulariser sa situation en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

o Rejeter la demande du bailleur en constatation de la résiliation du bail pour défaut de caractère manifeste du manquement reproché ;

o Condamner la société bailleresse aux entiers dépens et à verser à la société locataire la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. "

A l’audience, elle a précisé solliciter, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de six mois et à être autorisée à payer le deuxième trimestre 2025 le 15 mai 2025.

Lors de cette audience, M. [N] était également représenté.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 3 octobre 2024 par la SCI Joana à la société Hispaniola pour avoir paiement de la somme de 10 212 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 septembre 2024.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La société Hispaniola s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire en l’absence du caractère manifeste du manquement reproché.

Toutefois, il résulte du décompte actualisé au 5 mars 2025 produit par la SCI Joana que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées en totalité dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la société Hispaniola n’ayant pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 novembre 2024.

Sur les demandes de provision relatives à l’arriéré locatif et à la clause pénale

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur les demandes relatives à l’arriéré locatif

La SCI Joana sollicite la condamnation de la société Hispaniola au paiement, à titre de provision, de la somme de 7 318, 33 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024, date du premier commandement de payer délivré.

Il ressort du décompte actualisé au 5 mars 2025 qu’ont été facturées les sommes de 216 euros et de 1 024, 33 euros au titre des frais d’acte d’huissier de justice. Or, outre que ces frais ne sont pas justifiés, ils sont vraisemblablement inclus dans les dépens de la présente procédure. Ces sommes seront, en conséquence, déduites des sommes réclamées par la SCI Joana.

Dans ces conditions, la société Hispaniola sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SCI Joana la somme, non sérieusement contestable, de 6 078 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter, toutefois, du commandement de payer délivré le 3 octobre 2024.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI Joana sollicite également la condamnation de la société Hispaniola au paiement d’un intérêt de 10 % sur les sommes dues au titre de l’arriéré locatif au titre de la clause pénale contractuellement prévue.

Elle demande, en conséquence l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la bonne foi de la société Hispaniola qui ressort des courriels qui ont été échangés avec la SCI Joana versés aux débats et des efforts de paiement constatés depuis la délivrance du commandement de payer, il y a lieu d’accorder à la société Hispaniola les délais de paiement sollicités, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

A défaut de respecter les délais de paiement et après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant huit jours, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes de condamnation solidaire de M. [N]

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, M. [N] s’est, par acte sous seing privé en date du 22 mars 2022, porté caution solidaire de la société Hispaniola sans bénéfice de discussion pour les obligations résultant du bail commercial qui lui a été consenti par la SCI Joana, pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d’occupation, des réparations, charges et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure, à hauteur de 91 449 euros HT, pendant une durée de six années jusqu’au 31 mars 2028.

Dans ces conditions, il est justifié de condamner M. [N] à payer solidairement avec la société Hispaniola, à titre de provision, la somme de 6 078 euros euros au titre des loyers et charges arrêtés au 5 mars 2025.

Sur les autres demandes

La société Hispaniola et M. [N], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, ils seront condamnés solidairement à verser à la SCI Joana une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

Condamnons solidairement la société Hispaniola et M. [N] à payer à la SCI Joana la somme provisionnelle de 6 078 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2024 ;

Autorisons la société Hispaniola à se libérer de sa dette en cinq versements mensuels d’un montant égal de 1 013 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus des loyers et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Autorisons la société Hispaniola à se libérer de sa dette due au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2025 le 15 mai 2025 ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et de la dette due au titre des loyers et charges du deuxième trimestre 2025 et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Hispaniola et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux sis [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Joana au titre de la clause pénale ;

Condamnons solidairement la société Hispaniola et M. [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons solidairement la société Hispaniola et M. [H] à payer à la SCI Joana la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ