TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/00446 – N° Portalis DB2A-W-B7I-FYYP

Code nature d’affaire : 5BA- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 02 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Mme [P] [S]

née le 01 Avril 1944 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

M. [W] [S]

né le 23 Avril 1948 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Henri MOURA, avocat au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

S.A.S. PERSIKA Société par Actions Simplifiées, immatriculée au RCS de PAU sous le numéro 818 493 041, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Jean philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocats au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 03 Juin 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 02 Septembre 2025.

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2021, Madame [P] [S] et son époux, Monsieur [W] [S], ont consenti à la SAS PERSIKA un bail commercial portant sur un local sis [Adresse 2] à [Localité 4] (64), pour une durée de neuf années, moyennant un loyer trimestriel de 6.000 €.

Durant la fin d’année 2021 et tout au long de l’année 2022, la SAS PERSIKA a régulièrement réglé les loyers dus.

Par courrier du 6 décembre 2022, le bailleur a fait application d’une clause d’indexation prévue au bail commercial, portant le montant du loyer trimestriel à la somme de 6.225,50€ HT, à compter du 1er janvier 2023.

Nonobstant le loyer janvier 2023 versé à hauteur de seulement 2400€ le 31 janvier 2023, la SAS PERSIKA n’a plus, à compter de cette date, réglé ses loyers.

Par courriers des 19 février et 7 avril 2023, les époux [S] ont vainement mis en demeure la SAS PERSIKA de payer les loyers dus.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2023, les époux [S] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers à la SAS PERSIKA, visant la clause résolutoire.

Par courriers des 3 juillet, 5 août et 2 octobre 2023, les époux [S] ont vainement réitéré leur mise en demeure de payer les loyers dus, ainsi que les taxes d’ordures ménagères.

Par courrier du 6 octobre 2023, la SAS PERSIKA a fait état de son incapacité à poursuivre le paiement des loyers, indiquant, en outre, qu’elle n’occupait plus les locaux depuis 1er janvier 2023.

Le 3 novembre 2023, Maître [U], commissaire de justice, a procédé à un état des lieux de sortie contradictoire, avec remise des clés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, les époux [S] ont assigné, sur le fondement des articles 1231-1 et 1719 du Code civil, la SAS PERSIKA devant le Tribunal judiciaire de Pau, en paiement des dettes locatives.

Dans leurs dernières conclusions notifiées au RPVA le 11 décembre 2024, les époux [S] demandent au tribunal de :

– condamner la SAS PERSIKA au paiement des sommes suivantes :

* 62.405,20 € au titre de la dette locative,

* 747,82 € au titre des taxes d’ordures ménagères de 2022 et 2023,

* 12.630,60 € au titre de la clause pénale,

* 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi ;

– dire et juger que ces sommes sont assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers du 12 juin 2023 ;

– condamner la SAS PERSIKA au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le commandement de payer ;

– dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Ils font valoir à l’appui de leurs prétentions :

– que le preneur n’a pas donné congé dans les formes attendues par l’article L145-4 du Code de commerce, le bail ne pouvant être considéré comme résilié par anticipation à défaut de cessation régulière à l’expiration d’une période triennale (Cass. 3ème Civ., 14 octobre 1992, n°90-19.754), les loyers étant, de ce fait, dus jusqu’au terme de la première échéance triennale (Cass. 3ème Civ., 10 novembre 1999, n°98-12.538), soit le 31 octobre 2024 ;

– que la SAS PERSIKA a manqué à plusieurs de ses obligations, notamment en ne maintenant pas en état permanent d’exploitation effective et normale les locaux, ou en ne réglant pas les loyers ;

– que le bail a été résolu de plein droit aux torts du preneur en application de la clause résolutoire du bail ;

– que le bail n’a pas été résilié à l’amiable, aucune commune intention des parties d’agir de la sorte ne pouvant être relevée ;

– qu’en application des dispositions de l’article 1760 du Code civil, la SAS PERSIKA doit payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, cette dernière n’ayant pu advenir avant la fin de la première période triennale, soit le 31 octobre 2024 ;

– que l’article 24 du bail commercial prévoit une clause pénale ;

– qu’en vertu de l’article 1217 du Code civil, ils peuvent parfaitement demander la réparation des conséquences de l’inexécution du contrat.

Par conclusions responsives notifiées au RPVA le 21 janvier 2025, la SAS PERSIKA sollicite du tribunal :

A titre principal

– qu’il déboute les époux [S] de leurs demandes ;

– qu’il juge que la résiliation du bail commercial est intervenue le 13 juillet 2023 ;

– qu’il fixe à 14.784,67 € les sommes dues, selon la ventilation suivante :

* 10.757,55 € au titre de la dette locative pour la période du 1er janvier au 13 juillet 2023,

* 3.279,30 € au titre de la clause pénale,

* 747,82 € au titre des taxes d’ordures ménagères de 2022 à 2023 ;

A titre subsidiaire

– qu’il juge que la résiliation amiable du bail commercial est intervenue le 3 novembre 2023 ;

– qu’il fixe à 22.303,27 € les sommes dues, selon la ventilation suivante :

* 10.757,55 € au titre de la dette locative pour la période du 1er janvier au 13 juillet 2023,

* 3.279,30 € au titre de la clause pénale,

* 747,82 € au titre des taxes d’ordures ménagères de 2022 à 2023 ;

– qu’il condamne in solidum les époux [S] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– qu’il n’ordonne pas l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle expose à l’appui de ses prétentions :

– qu’aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;

– qu’un commandement ayant été délivré le 12 juin 2023, et restant infructueux, le bail a été résilié le 13 juillet 2023, soit un mois plus tard, comme mentionné dans l’acte de signification de la résiliation du bail du 19 octobre 2023, valant convocation à l’état des lieux de sortie ;

– qu’il est constant que la résiliation tacite et amiable est admissible lorsque le bailleur a fixé un rendez-vous pour la remise des clés et qu’un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi (Cass. 3ème Civ., 25 novembre 2009, n°08-17.245), comme cela a été le cas en l’espèce ;

– que les dispositions de l’article 1760 du Code civil ne sont pas applicables en cas d’accord entre les parties (Cass. 3ème Civ., 18 juillet 1979, Bull. Civ. III, n°157) ;

– que les époux [S] ne sauraient solliciter l’allocation de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice alors que ce dernier est déjà réparé par le jeu de la clause pénale.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION :

– Sur la résiliation du bail et la dette locative

En vertu de l’article 1728 du Code civil : “Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

En outre, aux termes de l’article 1760 du Code civil : “En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.”

Toutefois, la Cour de cassation précise que ces dispositions n’ont pas vocation à s’appliquer en cas d’accord des parties quant à la résiliation du bail (Cass. 3ème Civ., 18 juillet 1979, Bull. Civ. III, n°157).

De plus, il ressort de l’application combinée des articles L145-41 du Code de commerce et 18 du bail commercial du 30 novembre 2021, conclu entre les époux [S] et la SAS PERSIKA, qu’à défaut de paiement à échéance des loyers, et après qu’un commandement de payer est demeuré infructueux, le bail sera résilié “si bon semble au bailleur” (pièce n°1 demandeur).

Mais, il est constant que la volonté pour le bailleur de résilier le bail peut être tacite, et résulter de la fixation d’un rendez-vous pour la remise des clés, ainsi que d’un état des lieux de sortie contradictoire (Cass. 3ème Civ., 25 novembre 2009, n°08-17.245).

En l’espèce, le bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années, la SAS PERSIKA ne pouvant prendre légitimement congé qu’à l’expiration d’une période triennale, soit le 31 octobre 2024.

Par ailleurs, cette dernière n’a pas réglé les loyers dus sur l’année 2023, exception faite de celui du mois de janvier, ainsi que les taxes d’ordures ménagères sur l’année 2022 et 2023, s’exposant à un commandement de payer délivré par commissaire de justice le 12 juin 2023, à la demande des époux [S] (pièce n°6 demandeur), lequel ouvre droit pour le bailleur, passé un délai d’un mois, à mise en jeu de la clause résolutoire du bail commercial.

Aucune pièce versée aux débats ne permet d’admettre une quelconque résiliation explicite de la part des époux [S] à la suite de cet acte.

Cependant, force est de constater qu’en convoquant la SAS PERSIKA pour un état des lieux de sortie contradictoire, suivi d’une remise des clés des locaux en main propre aux époux [S], le 3 novembre 2023 (pièce n° 11 demandeur), ces derniers ont tacitement accepté la résiliation du bail commercial sollicitée par le preneur.

La résiliation du bail résultant d’un accord des parties, le preneur ne sera pas tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

Partant, il y aura lieu de retenir le 3 novembre 2023 comme date de résiliation du bail commercial, et de condamner, en conséquence, la SAS PERSIKA à verser aux époux [S] les sommes suivantes :

* 22.662 € au titre des loyers impayés du 1er février au 3 novembre 2023 (pièce n°9 demandeur, 27.674 € – 5.012,4 € pour les loyers de novembre et décembre 2023 non dus),

* 747,82 € (pièce n°9 demandeur) au titre des taxes d’ordures ménagères impayées en 2022 et 2023,

assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit du 12 mars 2024.

– Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été ou a été imparfaitement exécuté “peut demander réparation des conséquences de l’inexécution”.

L’article 1231-1 du Code civil précise que cette réparation s’effectue par le truchement de “dommages et intérêts”.

Cependant, il ressort de l’article 1231-5 du Code civil que le contrat peut, en son sein, prévoir la somme qui sera allouée à l’autre partie à titre de dommages et intérêts, par le jeu d’une “clause pénale”.

En l’espèce, le bail commercial litigieux dispose dans son article 24 (pièce n°1 demandeur) d’une telle disposition.

Cette dernière prévoit que “le montant des sommes impayées sera, de plein droit, majoré d’une indemnité contractuelle forfaitairement fixée à 20% de leur montant” et que “le total ainsi dû portera intérêt au taux légal”.

Ce faisant, il n’y aura lieu d’accorder aux époux [S] une autre indemnité, en réparation de leur préjudice, que celle prévue par la clause pénale du bail commercial, soit 4.681,96 € (22.662 € + 747,82 € x 20%), laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit du 12 mars 2024.

– Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf, notamment, si le juge estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier une quelconque incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de la décision sera donc rappelée.

– Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SAS PERSIKA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’au coût du commandement de payer du 12 juin 2023.

L’équite commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,

– Juge que la résiliation du bail commercial est intervenue le 3 novembre 2023 ;

– Condamne la SAS PERSIKA à verser à Madame [P] [S] et Monsieur [W] [S] les sommes suivantes :

* 22.662 € au titre de la dette locative pour la période du 1er février au 3 novembre 2023,

* 747,82 € au titre des taxes d’ordures ménagères de 2022 à 2023,

* 4.681,96 € au titre de la clause pénale ,

assorties des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 ;

– Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

– Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamne la SAS PERSIKA aux dépens ainsi qu’au coût du commandement de payer du 12 juin 2023 ;

– Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT