TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 25/00417 – N° Portalis DB2A-W-B7J-GCA4

Code nature d’affaire : 71F- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL

DU 06 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Mme [G] [X]

née le 22 Juin 1950 à [Localité 9] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 1]

M. [F] [Y] [R]

né le 31 Juillet 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

M. [T] [D] [E]

né le 24 Juillet 1987 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Salomé DUTERTRE, avocat au barreau de PAU

DEFENDERESSE :

S.D.C. DU [5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric BELLEGARDE, avocat au barreau de PAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente

en présence de M^me Nathalie LAFFAILLE, Greffière, lors de l’appel des causes,

et lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 04 Novembre 2025, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 06 Janvier 2026.

Par décision d’assemblée générale en date du 24 mars 1989, le bâtiment dénommé “[4]”, sis [Adresse 1] à [Localité 6], a fait l’objet d’une restructuration en divers appartements suite à une décision d’assemblée générale, passant du statut de copropriété horizontale à copropriété verticale.

Au sein de cette copropriété dénommée “[4]”, sont propriétaires :

Madame [G] [S] des lots n° 101, n° 105, n° 115, n° 116, n° 117, n° 118, et n° 119, Monsieur [T] [E] du lot n° 104, Monsieur [F] [R] du lot n° 126.

Suite à la vente de certains lots par Monsieur et Madame [K], et après l’intervention des services du SPANC, il a été découvert que le système d’assainissement de la copropriété “[4]” n’était pas conforme à l’arrêté du 7 septembre 2019, les eaux pluviales étant mélangées aux eaux usées.

Le 19 janvier 2021, la Communauté d’Agglomération de [Localité 7] a enjoint la copropriété “[4]” de réhabiliter l’installation d’assainissement dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du bien par le nouveau propriétaire, et notamment de garantir la séparation de l’évacuation des eaux usées et des eaux pluviales.

Le 19 janvier 2024, l’assemblée générale des copropriétaires du “[4]” a voté la réalisation de travaux de mise en conformité de l’assainissement.

Au cours de ces travaux, Monsieur et Madame [V], copropriétaires, ont découvert au cours de l’exécution de ces travaux que des changements étaient intervenus et notamment que l’évacuation des eaux usées était désormais envisagée en passant par l’intérieur de l’immeuble, ce qu’ils ont contesté, invoquant subir un trouble manifestement illicite.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Monsieur et Madame [V], copropriétaires, ont fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Pau le syndicat des copropriétaires du “[4]” afin d’obtenir qu’il soit ordonné à ce dernier de procéder à la finalisation des travaux validés par l’assemblée générale le 19 janvier 2024, qu’il soit interdit de procéder à la déconnexion de la canalisation de leur salle de bains, qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de procéder à la communication des documents demandés par les requérants, et ce sous astreinte, ainsi que la mise en place d’une expertise judiciaire, sur le fondement des articles 138, 139, 140, 145, 834, 835, 695, 696, et 700 du code de procédure civile.

Le 6 décembre 2024, l’assemblée générale des copropriétaires du “[4]” a voté la finalisation des travaux de mise en conformité de l’assainissement à la majorité de l’article 25, sous la résolution n° 34.

Par ordonnance en date du 8 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau a dit n’y avoir lieu à référé et débouté Monsieur et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes, sauf en sa demande d’expertise judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, Madame [G] [S], Monsieur [T] [E], et Monsieur [F] [R] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pau le syndicat des copropriétaires du “[4]” aux fins de voir prononcer l’annulation de la résolution n° 34 de l’assemblée générale en date du 6 décembre 2024, sur le fondement des articles 9, suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et de l’article R. 421-17 du code de la construction et de l’habitation.

Madame [G] [S], Monsieur [T] [E], et Monsieur [F] [R], dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2025, demandent au tribunal :

de prononcer l’annulation de la résolution n° 34 de l’assemblée générale en date du 6 décembre 2024 ; de débouter le syndicat des copropriétaires du “[4]” de l’ensemble de ses demandes ; de condamner le syndicat des copropriétaires du “[4]” à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la présente instance ; de dire que la nature de l’affaire est compatible avec l’exécution provisoire de plein droit.

Ils soutiennent :

— que la résolution n° 34 n’a pas été inscrite à l’ordre du jour par le syndic de copropriété mais par une demande expresse des époux [V], par courrier du 10 juin 2024, l’ordre du jour et la résolution soumise au vote y étant présentés tels que mentionnés in extenso dans ledit courrier ;

— que les époux [V] n’ont pas accompagné leur demande d’inscription à l’ordre du jour de documents mentionnant précisément les travaux dont il était demandé l’exécution, leurs modalités technique d’exécution, et les coûts induits par ces derniers ;

— qu’aucune des pièces mentionnées dans la résolution, à savoir le devis HASTOY et la photographie, n’ont été annexés à la convocation de l’Assemblée Générale du 6 décembre 2024 alors qu’elle y faisait référence ;

— qu’aucune présentation du projet n’ayant été faite aux copropriétaires [A] / [W] / [L] / [B], il leur était impossible de se prononcer en connaissance de cause sur le bien fondé de cette demande ;

— que la résolution n° 34 n’a pas été reprise telle quelle dans l’ordre du jour mentionné dans la convocation à l’assemblée générale ;

— que la présentation faite par les époux [V] n’est pas reprise telle quelle dans le procès-verbal de l’assemblée générale, ce qui n’a pas permis la mise en perspective des enjeux sous-tendant ;

— que cette résolution ayant été soumise au vote de l’assemblée générale par un copropriétaire, les dispositions des articles 10 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 s’appliquent, peu importe la nature des travaux projetés ;

— que ces travaux portent sur des parties privatives dans la mesure où ils sont relatifs à des canalisations intérieures affectées au seul lot des époux [V], au sens des articles 5 et 6 du règlement de copropriété ;

— que les travaux restant à réaliser portent sur la déconnexion du piquage “sauvage” réalisé entre les eaux usées de la salle de bain et des WC du sol lot [V] avec la descente d’eaux pluviales établie en façade et se jetant dans la nature, dont il n’est pas établi qu’il a fait l’objet d’une demande expresse de la part des époux [V] et surtout d’une autorisation de la part de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— que l’objet de cette résolution est double, d’une part elle devait donner l’ordre à la société CETRA de finaliser les travaux confiés à la société HASTOY, et d’autre part solliciter le SPANC pour faire valider ces travaux, ce qui est proscrit

— que la question soumise au vote était imprécise et équivoque, personne ne pouvant savoir de quelle canalisation il est question ;

— que faute de pouvoir s’assurer que ces travaux seront conformes aux décisions déjà prises, aux autorisations d’urbanismes, aux devis déjà signés, aux avis du SPANC, et à l’intérêt général des copropriétaires d’un point de vue pécuniaire, technique, et juridique, cette résolution ne peut valablement être suivie d’effet, notamment dans la mesure où ces travaux n’ont pas été validés par l’architecte conseil mettant en danger la structure même du bâti, compromettant la solidité et la sécurité du bâtiment, causant des troubles de jouissance à des copropriétaires, et où les travaux étant arrêtés depuis 14 mois, les tarifs validés seront nécessairement différents ;

— que le Syndicat des copropriétaires en validant une résolution contraire au règlement de copropriété et illégale au regard des règles d’urbanisme en la matière, peut engager sa responsabilité personnelle ;

— que les travaux envisagés par cette résolution ont vocation à modifier l’aspect extérieur du château et nécessitent dès lors une déclaration préalable déposée auprès des services d’urbanisme de la ville de [Localité 6], et que tel n’est pas le cas en l’espèce ;

— que la résolution n° 34 porte sur la finalisation d’un projet n’ayant jamais fait l’objet d’un vote dans la mesure où la résolution votant ce projet lors de l’assemblée générale en date du 19 janvier 2024 ne portait pas sur le projet établi pat le BET CETRA mais sur celui établi par la société HASTOY.

Le syndicat des copropriétaires du “[4]” représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Pyrénées Gascogne, en ses dernières écritures signifiées par RPVA le 29 octobre 2025 sollicite du tribunal :

qu’il déboute Madame [G] [S], Monsieur [T] [E], et Monsieur [F] [R] de l’ensemble de leurs demandes ; qu’il condamne Madame [G] [S], Monsieur [T] [E], et Monsieur [F] [R] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— que les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux travaux votés par l’assemblée générale le 6 décembre 2024 dans la mesure où ils portent sur la réalisation par lui d’une canalisation relevant des parties communes sur une façade relevant des parties communes ;

— que le branchement des eaux usées du lot [V] sur une descente d’eau usée relié à un regard commun a été autorisé ;

— que les évacuations des eaux usées courant à l’intérieur des lots privatifs relèvent des équipements et parties communes, et ce, au vu de l’article 5 du règlement de copropriété, ce dernier excluant seulement les canalisations d’électricité et de distribution d’eau chaude ;

— que le règlement de copropriété ne fait pas de l’utilité commune le critère d’une partie commune ou privative, ce dernier comportant une liste précise de ce qui relève des parties communes, et notamment les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales et ménagères ;

— que le syndic a repris le même texte lors de l’inscription à l’ordre du jour de la résolution demandée par les consorts [V] ;

— qu’il ne résulte d’aucun texte qu’il n’ait pas la possibilité de soumettre en cours d’assemblée une pièce complémentaire, ici une photographie prise en accord avec les participants ;

— que la résolution votée ne concerne que la finalisation du chantier conformément aux décisions prises lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2024, indiquant que le BET CETRA devra faire exécuter les travaux par HASTOY puis les faire valider par le SPANC ;

— que le juge n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— qu’il n’appartient pas au syndic, non attrait à l’instance, de refuser de mettre en oeuvre une résolution valablement votée par l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 octobre 2025 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

– Sur la demande d’annulation de la résolution n° 34 votée par l’assemblée générale du 6 décembre 2024

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 9, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, que la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contient un ordre du jour qui précise chacune des résolutions soumises au vote de l’assemblée, lesquelles précisions peuvent être comprises dans les documents annexés à l’ordre du jour.

En l’espèce, le projet de résolution n° 34, présenté à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 6 décembre 2024, indique “Demande de M et Mme [V] (Courrier du 10/06/2024) : Finalisation du chantier de rénovation assainissement”.

Il est précisé : “L’assemblée générale après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles du courrier de M. et Mme [V] ; et après avoir délibéré décide que le Syndic transmette au Cabinet CETRA dès la fin de cette Assemblée l’ordre de faire finaliser le chantier par la société HASTOY conformément au projet voté le 19 janvier 2024 (photo ci-jointe prise en Assemblée Générale avec l’autorisation de tous les participants) en reliant la canalisation par une descente dédiée au regard Re8*. Le SPANC sera sollicité dans la foulée pour procéder à la validation finale de la nouvelle installation.

* Devis HASTOY (ci-joint) annexé à la convocation de l’AG de janvier 2024 : poste intitulé “Fourniture et pose d’une descente d’eaux usées (PVC 110) pour branchement eaux usées de l’étage sur réseau EU au niveau du regard Re8*” pour un montant de 2.300 euros HT”.

Rappel : L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance du déroulé du chantier des travaux de mise en conformité de l’assainissement (résolution 13) et des informations concernant l’assignation en référé des époux [V] (résolution 14, Copropriétaires, contre Syndicat des copropriétaires du Château décide ……

Cette résolution mise aux voix est ….”

En outre, aux termes des résolutions n° 4 et 5 adoptées à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires lors de l’Assemblée Générale du 19 janvier 2024 : “Suite à la demande écrite de Maître [N], Notaire en charge de la vente de Monsieur et Madame [K] à Monsieur et Madame [W]/[A], une sommation de mise en conformité de l’installation d’assainissement dans les plus brefs délais a été envoyée au syndic dès le 19 janvier 2021. Le projet confié au bureau d’étude CETRA a été contrôlé sur site par le SPANC, le 28 février 2023 et a reçu l’aval de ce dernier.

L’Assemblée Générale prend connaissance de la présentation par MME [I] du Cabinet CETRA, du projet d’assainissement des travaux d’assainissement accepté par le SPANC.

L’assemblée générale après avoir :

— pris connaissance des offres et des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés ;

et après avoir délibéré

— décide de confier les travaux d’assainissement à l’Entreprise HASTOY selon le montant de 81.292,20 euros TTC.

MME [I] [P] précise néanmoins qu’il pourrait y avoir un supplément compte tenu des contraintes inattendues.

L’acte d’engagement de la Société HASTOY sera signé par le Maître d’Ouvrage en la personne du Syndic.

Les travaux sont prévus débuter en Avril 2024.

L’ouverture et les réunions de chantier se feront en présence d’un représentant CETRA, du Syndic et du Conseil Syndical, de la Commune de [Localité 6] et du SPANC.”

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2024 a été convoquée pour délibérer sur la résolution n° 34, intitulée : "Demande de M. et Mme [V] (Courrier du 10/06/2024) : Finalisation du chantier de rénovation assainissement".

Cette résolution fait référence à un devis de la société HASTOY, d’un montant de 2 300 euros HT, et à une photographie, annexés à la convocation de l’assemblée générale du 19 janvier 2024.

En ce qui concerne la précision de l’ordre du jour, la résolution n° 34 indique clairement l’objet des travaux (pose d’une descente d’eaux usées PVC 110 au regard Re8), le contexte (finalisation d’un chantier déjà voté en janvier 2024), le coût et la référence au devis initial, la sollicitation du SPANC pour validation finale.

Ces mentions satisfont en apparence à l’exigence de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, qui impose que l’ordre du jour « précise chacune des questions soumises à la délibération ».

Cependant, la régularité de la résolution dépend aussi du respect des règles de notification des documents essentiels, prévues à l’article 11 du même décret.

En ce qui concerne la notification des documents, l’article 11 exige que les « conditions essentielles du contrat ou marché proposé », en l’espèce, le devis HASTOY et la photographie prise en Assemblée Générale du 19 janvier 2024 avec l’autorisation de tous les participants, soient notifiées aux copropriétaires en même temps que la convocation.

En l’espèce, le devis HASTOY et la photographie n’ont pas été réannexés à la convocation du 6 décembre 2024, et le Syndicat des copropriétaires n’en apporte pas la preuve contraire. En effet, la résolution se contente d’y faire référence, en supposant que les copropriétaires s’en souviennent ou les ont conservés.

Or, il est établi que de nouveaux copropriétaires ont intégré le Château.

Il est par ailleurs constant que chaque assemblée étant autonome, les documents utiles à l’information des copropriétaires pour la prise de décisions qui leur sont soumises doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, peu important les informations ayant pu être données lors d’une assemblée antérieure (CA Paris, Pôle 4, 2ème chambre du 7 mai 2014 ; 3e Civ., 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-20.056).

Ainsi, le défaut de notification vicie la délibération, même si les documents avaient été communiqués lors d’une assemblée antérieure.

Dès lors, il importe peu que les travaux aient été déjà votés le 19 janvier 2024 et que la résolution n° 34 votée lors de l’assemblée générale du 6 décembre 2024 ne fasse que les finaliser.

Par ailleurs, le fait que les travaux portent sur des parties communes ne dispense pas le syndic de cette obligation.

En effet, il est constant que l’assemblée ne délibère valablement que dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions de l’article 11 (3ème Civ., 8 octobre 2015, précité).

Il est donc clairement admis que toute résolution soumise au vote des copropriétaires, qu’elle porte sur des travaux, des contrats, ou des modifications de règlement, doit respecter les règles de notification des documents essentiels prévues par l’article 11, dès lors qu’elle figure à l’ordre du jour.

En l’espèce, la résolution concerne bien un devis et un projet de travaux, qui constituent des « conditions essentielles du contrat ou marché proposé » au sens de l’article 11, I, 3° du décret. Ainsi, l’absence de notification des documents essentiels vicie la résolution, quelle que soit la nature des travaux.

La résolution n° 34 ne peut donc valablement être adoptée sans que les documents essentiels, à savoir, le devis HASTOY, et la photographie prise en Assemblée Générale avec l’autorisation de tous les participants, soient formellement notifiés avec la convocation à l’Assemblée Générale du 6 décembre 2024, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le renvoi à des annexes non jointes prive les copropriétaires d’un accès direct et récent à l’information nécessaire pour délibérer, en violation de l’article 11 du décret précité.

La résolution n° 34, bien que précise dans son libellé, est donc entachée d’irrégularité

et sera annulée.

– Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf, notamment, si le juge estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier une quelconque incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire de la décision sera donc rappelée.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile

Le Syndicat des copropriétaires du “[4]” représenté par son syndic en exercice la société Foncia Pyrénées Gascogne, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

Il convient par conséquent de dire que Madame [G] [S] , Monsieur [T] [E], et Monsieur [F] [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en 1er ressort,

– Annule la résolution n°34 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du “[4]” du 6 décembre 2024 ;

– Déboute le Syndicat des copropriétaires du “[4]” représenté par son syndic en exercice la société Foncia Pyrénées Gascogne de l’ensemble de ses demandes ;

– Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– Condamne le Syndicat des copropriétaires du “[4]”représenté par son syndic en exercice la société Foncia Pyrénées Gascogne aux entiers dépens ;

– Dit que Madame [G] [S], Monsieur [T] [E], et Monsieur [F] [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Le Greffier, Le Président,

Nathalie LAFFAILLE Geneviève ALAUX-LAMBERT