Ordonnance de référé du 12 Septembre 2025 – N° RG 25/00195 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKST Page sur

Ordonnance du :

12 Septembre 2025

N°Minute : 25/00334

AFFAIRE :

S.C.I. VICTORIA INVESTISSEMENT représentée par son représentant légal

C/

S.A.S. JLC

Ordonnance notifiée le :

— 

à AVOCATS :

M^e Maryan MOUGEY

M^e Michaël SARDA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE POINTE A PITRE

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 Septembre 2025

N° RG 25/00195 – N° Portalis DB3W-W-B7J-FKST

Nous, Thierry PITOIS-ETIENNE, Président, du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDERESSE :

La S.C.I. VICTORIA INVESTISSEMENT , inscrite au registre du commerce et des sociétés de Pointe-à-Pitre sous le numéro 802 679 506 dont le siège social est situé 25 rue Ferdinand Forest à BAIE MAHAULT (97122), agissant poursuites et diligences de son représentant légal [S] [C], domicilié en cette qualité audit siège social

Représentée par M^e Maryan MOUGEY, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

La S.A.S. JLC, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de Pointe-à-Pitre sous le numéro 893 975 284, dont le siège social est sis à COMA, 97139 ABYMES, représentée par son représentant légal en exercice,

Représentée par M^e Michaël SARDA, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

***

Débats à l’audience du 04 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président le 12 Septembre 2025

Ordonnance rendue le 12 Septembre 2025

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2022, la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT a donné à bail commercial à la SAS JCL un local d’une superficie de 95m² environ, sis lot n°10 et 11, Immeuble ARY ENCELADE, 25 rue Ferdinand Forest, sur la commune de Baie-Mahault (97122), moyennant un loyer initial mensuel de 1 950 € T.T.C pour une durée de neuf ans, à compter du 1er mars 2022 ; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par un second acte sous seing privé du 4 mars 2022, la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT a donné à bail commercial à la SAS JCL un local d’une superficie de 45m² environ, sis lot n°8, Immeuble ARY ENCELADE, 25 rue Ferdinand Forest sur la commune de Baie-Mahault (97122), moyennant un loyer initial mensuel de 750 € T.T.C, pour une durée de neuf ans, à compter du 1er mars 2022 ; l’acte contenant une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et un mois après un commandement de payer resté infructueux, il sera résilié de plein droit.

Par actes de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la société JCL deux commandements de payer, l’un pour un montant principal de 23 150 € correspondant aux loyers dus de septembre 2023 à septembre 2024 pour les lots 10 et 11, et l’autre de 7 500 € correspondant aux loyers dus de décembre 2023 à septembre 2024 pour le lot 8, tous deux visant les clauses résolutoires.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT a donné assignation à la SAS JCL d’avoir à comparaitre devant le juge des référés du tribunal judiciaire de POINTE-A-PITRE, aux fins de voir :

— Constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu entre la société SCI VICTORIA INVESTISSEMENT et la société JCL portant sur les lots 10 et 11 est résilié depuis le 18 10 2024 et que cette dernière occupe sans droit ni titre le local à usage commercial d’une superficie de 95 m² situé à immeuble ARY ENCELADE 25 rue F FOREST 97122 BAIE MAHAULT LOT 10 et 11,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la société JCL et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail intervenu entre la société SCI VICTORIA INVESTISSEMENT et la société JCL portant sur le lot 8 est résilié depuis le 18 10 2024 et que cette dernière occupe sans droit ni titre le local à usage commercial d’une superficie de 45 m² situé à immeuble ARY ENCELADE 25 rue F FOREST 97122 BAIE MAHAULT LOT 8,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la société JCL et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner la société JCL à verser à société SCI VICTORIA INVESTISSEMENT par provision la somme de 38 582.41 euros selon décompte arrêté au 23 04 2025,

— Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des commandements du 18 09 2024,

— Prononcer la capitalisation annuelle des intérêts,

— Condamner la société JCL à verser à société SCI VICTORIA INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation (et subsidiairement un loyer) à titre provisionnel de 1950 par mois à compter du 05 05 2025 pour les lots 10 et 11 et de 750 euros par mois à compter du 05 05 2025 pour le lot 8 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— Dire que cette indemnité d’occupation suivra l’indexation du loyer,

— Condamner JCL à verser à société SCI VICTORIA INVESTISSEMENT, la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025.

A cette date, la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT a développé oralement les prétentions contenues dans ses conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2025, complétées de ses demandes initiales, de la sorte:

— Condamner la société JCL à verser à société SCI VICTORIA INVESTISSEMENT par provision la somme de 46 826.15 euros selon décompte arrêté au 03 07 2025,

— Condamner la société JCL à verser à société SCI VICTORIA INVESTISSEMENT une indemnité d’occupation (et subsidiairement un loyer) à titre provisionnel de 1950 par mois à compter du 01 08 2025 pour les lots 10 et 11 et de 750 euros par mois à compter du 01 08 2025 pour le lot 8 jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

— DEBOUTER la société JCL de l’intégralité de ses demandes.

En défense, la société JCL représentée par son conseil, a demandé au juge des référés, aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 3 juillet 2025 :

— D’accorder à la SAS JCL un délai de vingt-quatre (24) mois pour apurer sa dette locative, par mensualités constantes, à compter de la décision à intervenir ;

— En conséquence, de suspendre les effets de la clause résolutoire insérée aux baux commerciaux conclus entre la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT et la SAS JCL, relatifs aux locaux sis à Baie-Mahault, immeuble ARY ENCELADE, lots n° 8, 10 et 11 ;

— De rejeter la demande d’expulsion formée par la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT ;

— De dire que le paiement régulier des mensualités entraînera de plein droit la poursuite du bail aux conditions contractuelles initiales ;

— De débouter la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses autres demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le Tribunal n’accueillerait pas la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

— D’accorder à la SAS JCL un délai de six (6) mois pour libérer les lieux, délai raisonnable et proportionné au regard de la nature de son activité, de son ancienneté dans les locaux et des démarches engagées pour régulariser la situation ;

Dans tous les cas,

— De débouter la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT de ses autres demandes, fins et conclusions,

— De statuer sur les dépens ainsi que sur les frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en équité.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement par les parties.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

En application de l’article 835 du code de procédure civile, «le juge de référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Les contrats de bail comportent chacun une clause résolutoire, qui stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou de l’inexécution d’une condition du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la bailleresse produit notamment :

— Le contrat de bail des lots n°10 et 11, en date du 4 mars 2022 stipulant un loyer mensuel de 1 950 € T.T.C, et contenant une clause résolutoire,

— Le contrat de bail du lot n°8 en date du 4 mars 2022 stipulant un loyer mensuel de 750 € T.T.C, et contenant une clause résolutoire,

— Un commandement de payer la somme principale de 23 150 €, délivré le 18 septembre 2024,

— Un commandement de payer la somme principale de 7 500 €, délivré le 18 septembre 2024,

— Un décompte des loyers arrêté au 23 avril 2025.

Il ressort des pièces produites et des explications fournies que les commandements de payer délivrés le 18 septembre 2024 mentionnent les clauses résolutoires et le délai d’un mois susvisé.

Il n’est pas contesté que les commandements de payer sont demeurés infructueux dans le mois de leur délivrance.

En conséquence, les clauses résolutoires se trouvent acquises à la date du 19 octobre 2024. Il convient de faire droit à la demande d’expulsion de la société JCL, ainsi que de tous occupants de son chef.

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II. Sur les loyers impayés et indemnité d’occupation

En application du dernier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT est en droit d’obtenir depuis l’acquisition des deux clauses résolutoires le 19 octobre 2024, le paiement de deux indemnités d’occupation égales au montant des loyers courants, soit 1 950 € et 750 € et ce, jusqu’à libération des lieux.

A la lecture des dernières écritures de la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT, cette dernière prétend être créancière d’une somme de 42 893.74 €, mais ne fournit aucune pièce justificative en ce sens. Cependant, au vu des baux et des pièces produites, la créance de loyers et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 38 400 euros suivant décompte arrêté au 23 avril 2025.

La SAS JCL sera condamnée à payer à la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT ladite somme à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et charges dus suivant le décompte précité.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter des commandements de payer.

Il sera ordonné la capitalisation annuelle des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

III. Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de cet article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société JCL sollicite des délais de paiement sur 24 mois, demande à laquelle la bailleresse s’oppose.

Il échet de constater que la SAS JCL ne produit aucune pièce comptable de nature à justifier de sa situation financière, qui plus est, l’arriéré locatif n’a cessé d’augmenter depuis la signification des commandements de payer.

Dans ces circonstances, la demande de délai de paiement sera rejetée. Celle qui lui est liée de suspension des effets de la clause résolutoire sera également rejetée.

IV. Sur la demande d’astreinte

En l’application des dispositions des articles L131-1 et L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Elle est indépendante des dommages-intérêts.

En l’espèce, la demande d’astreinte sera rejetée dans la mesure où l’acquisition des clauses résolutoires a été constatée, l’expulsion ordonnée au besoin avec le concours de la force publique, avec toutes conséquences de droit.

V. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société JCL, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer délivrés.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition en date du 19 octobre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 4 mars 2022 liant la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT à la SAS JCL portant sur le local sis lot n°10 et 11, Immeuble ARY ENCELADE, 25 rue Ferdinand Forest, sur la commune de Baie-Mahault (97122) ;

CONSTATONS l’acquisition en date du 19 octobre 2024, de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial en date du 4 mars 2022 liant la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT à la SAS JCL portant sur le local sis lot n°8, Immeuble ARY ENCELADE, 25 rue Ferdinand Forest, sur la commune de Baie-Mahault (97122) ;

DISONS que dans le mois de la signification de la présente ordonnance, la SAS JCL devra rendre les locaux qu’elle occupe, soit les lots n°8, 10 et 11, Immeuble ARY ENCELADE, 25 rue Ferdinand Forest, sur la commune de Baie-Mahault (97122) ;

A défaut, ORDONNONS l’expulsion de la SAS JCL sous un délai d’un mois, des locaux loués, tant de ses biens que de ses meubles, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS JCL à payer à la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT la somme provisionnelle de 38 400 € (trente-huit mille quatre cent euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 23 avril 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date des commandements de payer ;

ORDONNONS la capitalisation annuelle des intérêts;

CONDAMNONS la SAS JCL à payer à la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT à compter du 24 avril 2025, à titre provisionnel, deux indemnités d’occupation d’un montant équivalent à ceux qu’elle aurait dû au titre des loyers, charges et impôts, soit les sommes mensuelles de 1 950 € T.T.C (mille neuf cent cinquante euros) pour l’occupation des lots 10 et 11, et 750 € T.T.C (sept cent cinquante euros) pour l’occupation du lot 8, et ce jusqu’à libération totale des lieux et remise des clefs ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de cette clause ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS la SAS JCL au paiement des dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer ;

CONDAMNONS la SAS JCL à payer à la SCI VICTORIA INVESTISSEMENT la somme de 1000 € (mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi fait et ordonné les JOUR, MOIS et AN susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT