Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BARBARO

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/193

N° RG 24/02895 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PX5I

DEMANDEUR :

COTE D’AZUR HABITAT, l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nice Côte d’Azur et des Alpes-Maritimes, immatriculé sous le SIREN 492 713 912, domicilié 53 Bd René Cassin 06200 Nice, pris en la personne de son Directeur en exercice

représenté par M^e Fabrice BARBARO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, substitué par M^e BLUA

DEFENDERESSE :

S.C.I. DIAMOND, dont le siège est à GATTIERES (06510) 4120 route de la Manda, identifiée au SIREN sous le numéro 820176113 et immatriculée au RCS de GRASSE, prise en la personne de son représentant en exercice domicilié es-qualité audit siège

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2025 ;

A l’audience publique du 01 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

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EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération n°143 du 19 décembre 2018, le conseil d’administration de l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT, établissement public à caractère industriel et commercial, a approuvé la participation au lancement d’une opération de 6 logements locatifs sociaux et de 6 emplacements de parking, proposés en vente en l’état futur d’achèvement par la société civile de construction vente (SCCV) DIAMOND, représentée par Monsieur [U] [Z].

Par délibération n°38 du 17 mai 2019, l’acquisition projetée a été entérinée.

Le permis de construire a été délivré le 09 septembre 2016.

Par acte notarié du 23 juillet 2020, la SCCV DIAMOND et l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR, dénommé COTE D’AZUR HABITAT, ont signé le contrat de vente en l’état futur d’achèvement pour un montant de 661 661.34 euros TTC.

Se plaignant d’un retard de livraison des biens acquis, l’établissement public a saisi la société civile de construction vente défenderesse par courrier du 23 mars 2021 afin de lui rappeler ses obligations contractuelles.

Plusieurs courriers suivront entre le 1er juin 2021 et le 07 juin 2023.

Le 03 juin 2021, la SCCV DIAMOND a fait part de ses observations quant au retard pris sur la livraison, intervenue, le 30 mai 2022 avec réserves, au lieu du 30 juin 2021.

Face à l’inertie de la SCCV DIAMOND, l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR, dénommé COTE D’AZUR HABITAT a, par acte du 05 juin 2024, fait citer la société civile de construction vente DIAMOND, prise en la personne de son représentant légal, devant le Tribunal judiciaire de GRASSE aux fins de :

Vu l’article 1103 du Code civil ;

Vu l’article L.131-1 du Code des procédures collectives ;

Vu le contrat de VEFA du 23 juillet 2020 ;

Dire et juger que conformément au contrat de VEFA en date du 23 juillet 2020, la date de livraison des logements et parkings devait intervenir au plus tard le 30 juin 2021 ;

Dire et juger que cette livraison s’est produite 11 mois plus tard ;

Dire et Juger que la SCCV DIAMOND a manqué à ses obligations contractuelles ;

Dire et juger que le contrat de VEFA prévoit des pénalités de retard à hauteur de 0,5 % mensuel du prix de vente hors taxe ;

En conséquence,

Condamner la SCCV DIAMOND à payer à COTE D’AZUR HABITAT la somme de 26 298.39 € TCC (12 179,90 pour les 4 mois de retard du 30 juin 2021 au 30 octobre 2021 + 14.118,49 € au titre de la perte de loyer durant 7 mois) ;

En outre,

Condamner la SCCV DIAMOND, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir à la communication sous astreintes des documents réglementaires et obligatoires permettant le paiement d’appel de fonds restants et bloquant ainsi la perception des subventions restantes à savoir :

le PV de levée des réserves des logements (et non des parties communes) ;le quitus des levées de réserves signés par les locataires ;le rapport final du bureau de contrôle sans réserve ;la déclaration attestant l’achèvement des travaux ;le certificat de l’assurance dommages ouvrage ;le certificat de conformité ;l’attestation RT 2012 ;En tout état de cause,

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la SCCV DIAMOND à la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

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Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, la société civile de construction vente DIAMOND ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2024 avec effet différé au 06 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 1er avril 2025.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2025.

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MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la responsabilité de la SCCV DIAMONDL’établissement public COTE D’AZUR HABITAT se fonde sur les dispositions de l’article 1103 du Code civil pour engager la responsabilité de la SCCV DIAMOND.

Elle reproche à la SCCV DIAMOND de n’avoir pas respecté le contenu des dispositions contractuelles prévoyant la livraison au 30 juin 2021 et l’obligation faite au vendeur de notifier à l’acquéreur, au plus tard, 5 mois avant la date d’achèvement (soit avant le 30 janvier 2021), par lettre recommandée avec accusé de réception, soit la confirmation de la date initialement prévue, soit l’information d’un retard avec communication des justificatifs associés.

S’agissant de la pandémie liée au COVID 19, la demanderesse précise que, si l’Etat avait consenti un gel des relations contractuelles, aucune disposition analogue n’a été prévue pour l’année 2021.

Elle en déduit la responsabilité contractuelle de son vendeur.

Sur ces éléments :

Il résulte des dispositions de l’article 1103 du Code civil que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Aux termes des articles 1193 et 1194 du Code civil, « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

« Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

En outre, l’article 1217 du Code civil prévoit que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;solliciter une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Au surplus, l’article 1601-1 du Code civil dispose que « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

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Il ressort des pièces produites aux débats et, notamment, de l’acte authentique du 23 juillet 2020, que l’office public COTE D’AZUR HABITAT a signé un acte de vente en l’état futur d’achèvement avec la société dénommée DIAMOND, portant sur l’acquisition de 12 lots constitués d’appartements et d’emplacements de stationnement au sein d’un ensemble immobilier dénommé LES HAMEAUX DE GATTIERES, sis 4120 route de la Manda à GATTIERES (06510).

Cet acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement prévoit expressément que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 juin 2021, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison », et, notamment, s’agissant des causes de suspension du délai de livraison, outre le cas de force majeure :

Cause légitime :

intempéries ;la grève ;la faillite, redressement judiciaire, liquidation judiciaire, dépôt de bilan ou déconfiture des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux, y compris, celles sous-traitantes ;les injonctions administratives ou judiciaire de suspendre ou d’arrêter les travaux ;l’intervention de la direction des monuments historiques ;les troubles résultant d’hostilités, attentats… le retard dans la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides, à moins que ce retard ne soit fondé sur des fautes ou négligences imputables au vendeur ;les retards pour cause de fouilles archéologiques ;le cas d’épidémie et/ou de pandémie déclarées (…) ;L’acte précise qu’il est convenu « qu’au plus tard 5 mois avant la date d’achèvement ci-dessus-fixée et par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l’acquéreur, le vendeur s’oblige :

soit à confirmer à l’acquéreur la date prévisionnelle de livraison ci-dessus ;soit à informer l’acquéreur de la survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai entraînant une prorogation du délai de livraison.Dans ce dernier cas, la lettre recommandée devra être accompagnée des justificatifs de la survenance des évènements invoqués pour proroger le délai et devra mentionner précisément la durée de la prorogation ».

L’acte précise que s’il « survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, sauf cas de plafonnement ci-dessus évoqués.

Pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant les différents justificatifs convenus ci-dessus. ».

En outre, cet acte notarié dispose que « les évènements ci-dessus seront admis au titre des causes légitimes de suspension de délai, à condition qu’ils soient intervenus après le démarrage des travaux et aient effectivement entraîné un retard dans la progression des travaux.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre d’exécution accompagnée des pièces justificatives dans un délai de 2 mois à compter de la survenance de l’une de ces circonstances. A défaut, ces circonstances ne pourront être prises en compte comme causes légitimes de suspension de délai de livraison.

Le vendeur devra sous peine d’irrecevabilité, notifier à l’acquéreur, suivant lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant la date prévisionnelle de livraison (qu’il s’agisse de la date prévue ci-dessus ou de tout autre date antérieure en cas de livraison anticipée) un état provisoire de la totalité des jours relevant d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, telles que celles-ci sont définies ci-dessus ».

Ainsi, au vu du procès-verbal de livraison versé aux débats, il n’est pas contestable que la livraison est intervenue le 30 mai 2022 au lieu du 30 juin 2021.

Il est rappelé que, dans la vente en état futur d’achèvement, l’achèvement est une étape qui précède la livraison, de sorte que ces deux notions doivent être en principe distinguées.

Toutefois, il résulte de l’acte notarié, en sa page 27, que les deux évènements – achèvement et livraison – coïncident, les parties ayant convenu que « les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 juin 2021 ».

Dans ces circonstances, s’il résulte du courrier de la SCCV DIAMOND en date du 03 juin 2021 que la pandémie de Covid 19 et les retards de livraisons d’acier venant impacter certains lots ont pu constituer un cas de force majeure et des causes légitimes de suspension, eu égard aux clauses contractuelles précitées, il n’en demeure pas moins que la SCCV DIAMOND a manqué à ses obligations contractuelles, notamment, en omettant :

de justifier à l’acquéreur, par lettre du maître d’œuvre d’exécution, dans un délai de 2 mois à compter de la survenance, de l’une de ces circonstances et de produire les pièces justificatives nécessaires, la sanction contractuelle étant celle de l’absence de prise en compte de l’évènement comme cause légitime de suspension de délai de livraison ;

de notifier à l’acquéreur, suivant lettre recommandée avec accusé de réception, 6 mois avant la date prévisionnelle de livraison (qu’il s’agisse de la date prévue ci-dessus ou de tout autre date antérieure en cas de livraison anticipée) un état provisoire de la totalité des jours relevant d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, telles que celles-ci sont définies ci-dessus ;

d’informer l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de la nouvelle date de livraison prévue eu égard à la survenance des évènements précités, 5 mois avant la date d’achèvement initialement prévue ;

Si, dans son courrier du 03 juin 2021, la SCCV DIAMOND indique qu’elle informera son acquéreur, 5 mois avant la nouvelle date d’achèvement telle que fixée avec les entreprises intervenant sur le chantier, celle-ci a fait une mauvaise application du contrat dès lors que celui-ci impose de notifier cette nouvelle date 5 mois avant la date d’achèvement initialement prévue et non pas 5 mois avant la date d’achèvement nouvellement fixée.

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité contractuelle de la SCCV DIAMOND au titre du retard de livraison des biens acquis.

Sur les demandes indemnitairesL’office public d’habitat COTE D’AZUR HABITAT sollicite une indemnisation de 26 298.93 euros TTC correspondant aux pénalités de retard contractuellement prévues et à une perte de 7 mois de revenus locatifs, soit :

12 179.90 euros pour les 4 mois de retard du 30 juin 2021 au 30 octobre 2021 ;14 118.49 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;COTE D’AZUR HABITAT explique que le vendeur aurait dû notifier le retard 5 mois avant la date d’achèvement, soit, le 30 janvier 2021.

Il ajoute que, dans son courrier du 3 juin 2021, la SCCV défenderesse reconnaît un retard de livraison de 4.5 mois et propose un report au 15 novembre 2021.

Le demandeur prend acte, dans ses écritures d’un retard de 4 mois pour procédé au calcul des pénalités de retard, soit la somme de 12 179.90 euros correspondant à 0.50% du prix de vente.

Sur ces éléments :

Sur les pénalités de retard :

Il résulte du contrat signé entre les parties qu’en cas de retard, « le vendeur sera tenu vis-à-vis de l’acquéreur d’une pénalité mensuelle de retard de 0.50% du prix de vente hors taxes. Le total de ces pénalités sera plafonné à 2% du prix de vente. Si les pénalités dues par le vendeur atteignent ce montant, les parties conviennent de se revoir pour étudier les suites à donner à leurs accords.

La période de retard est constituée par le nombre de jours calendaires comptabilisés à compter du lendemain du terme du délai de livraison éventuellement prorogé, jusqu’à la date d’achèvement des constructions, après déduction des jours de retard constatés au titre des causes légitimes de suspension de délai ».

Au vu de ce qui précède, le Tribunal comptabilise un retard de 11 mois à compter du 30 juin 2021 jusqu’à la date de l’achèvement/livraison fixée au 30 mai 2022.

En effet, si le contrat prévoit de prendre en compte la date d’achèvement des constructions, il y a lieu de souligner que la société défenderesse, non comparante n’a pas communiqué de date d’achèvement différente, et, qu’en tout état de cause, le contrat a fait coïncider la date d’achèvement avec la date de livraison, raison pour laquelle il sera retenu comme terme, la date du 30 mai 2022.

En tout état de cause, cette précision est sans incidence sur le calcul des pénalités de retard dès lors qu’un plafond de 2% a été prévu au contrat – raison pour laquelle le demandeur a limité son calcul à 4 mois de retard – correspondant à 2% du prix de vente hors taxes de 608 995.20 euros.

En conséquence, le montant de l’indemnité due au titre des pénalités de retard est de 12 179.90 euros, selon le calcul suivant : (0.50% x 4) x 608 995.20.

Il convient donc de condamner la SCCV DIAMOND à payer à l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT, la somme de 12 179.90 euros au titre des pénalités de retard.

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Sur la demande de communication de documents règlementaires

L’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT se fonde sur les dispositions de l’article L.131-1 alinéa 1er du Code des procédures civiles d’exécution pour fonder sa demande de communication sous astreinte des pièces suivantes :le PV de levée des réserves des logements (et non des parties communes) ;le quitus des levées de réserves signés par les locataires ;le rapport final du bureau de contrôle sans réserve ;la déclaration attestant l’achèvement des travaux ;le certificat de l’assurance dommages ouvrage ;le certificat de conformité ;l’attestation RT 2012 ;L’établissement public soutient le caractère obligatoire de ces documents afin de permettre le paiement des deux derniers appels de fonds, précisant que leur non-transmission bloque la perception de subventions de partenaires financiers et occasionne un préjudice financier.

Sur ces éléments :

Le Tribunal souligne le caractère tardif de cette demande et, surtout, l’absence de lien avec les prétentions ayant fait l’objet du présent litige.

Ces demandes n’ont donc pas de lien avec la résolution du présent litige, celui-ci portant sur le retard de livraison et l’octroi de pénalités de retard.

En outre, si l’office public d’habitat se prévaut du caractère obligatoire de ces documents, il n’apporte aucun fondement à l’appui de ce qu’il avance.

Il y a donc lieu de débouter l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT de sa demande de communication de pièces.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société civile de construction vente DIAMOND, succombant, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de condamner la société civile de construction vente DIAMOND à payer à l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT, la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société civile de construction vente DIAMOND à payer à l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT, tous deux pris en la personne de leur représentant légal, la somme de 12 179.90 euros au titre des pénalités de retard telles que prévues à l’acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 23 juillet 2020 ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT de sa demande d’indemnisation formée au titre de la perte de revenus locatifs ;

DEBOUTE l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT de sa demande de communication de pièces ;

CONDAMNE la société civile de construction vente DIAMOND aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société civile de construction vente DIAMOND à payer à l’office public de l’habitat de la métropole NICE COTE D’AZUR et des ALPES-MARITIMES, dénommé COTE D’AZUR HABITAT, la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT