DU 03 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00936 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OQTW

Code NAC : 30B

Monsieur [K] [V]

Madame [P] [G] épouse [V]

C/

S.A.S.U. BWAT AGENCY COMMUNICATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Vincent REYNAUD, président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laura PEREZ BONAN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179

Madame [P] [G] épouse [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laura PEREZ BONAN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179

DÉFENDEUR

S.A.S.U. BWAT AGENCY COMMUNICATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du 31 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 25 juillet 2024, la S.C.I. La Constellation 95 a consenti un bail dérogatoire aux statuts des baux commerciaux à la société BWAT Agency Communication, portant sur un local commercial sis à [Localité 5] au [Adresse 3] pour une durée non renouvelable de deux ans prenant effet le 1er août 2024, moyennant un loyer mensuel de 600 euros, charges de copropriété et taxes incluses.

Selon acte notarié reçu le 14 novembre 2024 par Maître [Z] [B], M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] ont acquis les droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situé à [Adresse 6], cadastré section DK n° [Cadastre 4], en ce compris le local commercial objet du bail dérogatoire susvisé.

Le 23 mai 2025, M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société BWAT Agency Communication, portant sur la somme de 2 400 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] ont fait assigner en référé la société BWAT Agency Communication devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,Constater que la SASU BWAT Agency Communication est occupante sans droit ni titre,La condamner par provision au paiement de la somme de 3 600 € correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 juin 2025,La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant des lieux de son chef sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles de leur choix au frais, risques et périls de qui il appartiendra,La condamner au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 31 octobre 2025 à laquelle la société BWAT Agency Communication, citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Les époux [V] ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bail dérogatoire est régi par l’article L 145-5 du code de commerce qui dispose que « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail dérogatoire conclu entre les parties le 25 juillet 2024 contient une clause résolutoire (page 4) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Les bailleurs justifient par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 23 mai 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail dérogatoire. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 23 mai 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 juin 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, la demande d’expulsion sous astreinte de 150 euros par jour de retard n’étant ni fondée ni motivée, et les demandeurs bénéficiant de la possibilité de mettre en œuvre l’expulsion sans délai avec le concours de la force publique, cette demande sera rejetée.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de paiement à titre provisionnel

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 4 200 euros au 22 juillet 2025.

Ainsi, au vu des pièces produites, l’obligation de la société BWAT Agency Communication n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 200 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 22 juillet 2025 et il convient de condamner la société BWAT Agency Communication par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par la société BWAT Agency Communication depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Les époux [V] sollicitent une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en soutenant que l’inexécution contractuelle la société BWAT Agency Communication est fautive et leur cause un important préjudice.

En l’espèce, si le manquement de la société BWAT Agency Communication est établi par le non-paiement des loyers contractuels, en revanche, les demandeurs de démontrent pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’un préjudice distinct résultant de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans l’exécution lequel est réparé par les intérêts au taux légal.

En outre, il convient de rappeler qu’une demande non provisionnelle ne relève pas des attributions du juge des référés.

En conséquence, les époux [V] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BWAT Agency Communication, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société BWAT Agency Communication à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 juillet 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 23 juin 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés à [Localité 5] au [Adresse 3] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BWAT Agency Communication et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande au titre de l’astreinte formée par M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] ;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société BWAT Agency Communication à payer à M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] la somme provisionnelle de 4 200 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 22 juillet 2025 ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BWAT Agency Communication à M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V], à compter du 23 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamne en tant que de besoin la société BWAT Agency Communication au paiement de cette indemnité ;

DEBOUTE M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] de leur demande de dommages et intérêts à titre provisionnel ;

CONDAMNE la société BWAT Agency Communication à payer à M. [K] [V] et Mme [P] [G] épouse [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société BWAT Agency Communication aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT