PREMIERE CHAMBRE

11 Février 2025

N° RG 22/03291 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MTCV

Code NAC : 71H

S.D.C. LA RESIDENCE [Adresse 5]

C/

S.A.S. SERGIC

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 11 février 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 décembre 2024 devant Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL SYNDIL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Sandy CHIN-NIN, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.A.S. SERGIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Noël LYON, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat plaidant au barreau de Paris

— -==o0§0o==--

Faits constants

La SNC [Adresse 5] DE [Localité 4] a entrepris en 2004 la construction d’un ensemble immobilier composé de 5 bâtiments collectifs et 18 maisons individuelles. L’ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété dont l’administration et la gestion ont été confiées à la Société SERGIC jusqu’au 22 novembre 2018. Depuis le 22 novembre 2018, l’administration et la gestion de la copropriété ont été dévolues à la Société SYNDIL.

Monsieur [T] est propriétaire d’un appartement situé dans cet immeuble.

L’évacuation des eaux de pluie sur son balcon était assurée par deux barbacanes de 30 millimètres de diamètre. Son appartement, situé au dernier étage, a subi des désordres résultant d’un dégât des eaux sur son balcon suivi d’infiltrations, à la suite de fortes précipitations, le 2 octobre 2007. La Société SERGIC a déclaré le sinistre à la Société AXA, en sa qualité d’assureur Dommages-ouvrage. Aux termes d’un rapport du 11 février 2008, le cabinet EURISK mandaté par la compagnie AXA, décrivait les causes du sinistre de la façon suivante: « Mise en charge du balcon bordant la façade séjour et chambres en relation avec de fortes précipitations et des évacuations sous-dimensionnées à savoir : 2 barbacanes de 30 mm de diamètre, soit 14 cm² pour recueillir les eaux de 14m² et environ 8m² de couverture, soit 22m². Le balcon s’est mis en charge et l’eau s’est infiltrée sous les seuils de portes-fenêtres qui ne sont pas conçues pour être étanches dans de telles conditions. Par analogie au DTU 43, l’évacuation d’un balcon étanché ne doit pas être inférieure à 60 mm de diamètre or dans le cas présent, le balcon fait la longueur de l’appartement et reçoit l’eau de la partie basse du versant sous gouttière havraise ».

Le rapport préconisait le remplacement de deux barbacanes de 30 mm en extrémité du balcon de Monsieur [T] par 2 barbacanes de 60 mm de diamètre.

Par jugement en date du 20 juin 2017, le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE a :

— DECLARÉ le SDC responsable des conséquences dommageables des préjudices subis par Monsieur [T] ;

— CONSTATÉ le règlement à Monsieur [T] de la somme de 3.861,30 € par la société AXA France (erreur matérielle sur le montant reçu) ;

— CONDAMNÉ le Syndicat des copropriétaires à effectuer le remplacement des deux barbacanes permettant l’évacuation des eaux pluviales du toit et du balcon de M. [T] par deux barbacanes de diamètre de 60 millimètres, dans un délai de 30 jours courant à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, mesure qui courra elle-même sur une période de 3 mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué si nécessaire,

— DIT n’y avoir lieu à se réserver le contentieux de l’astreinte,

— CONDAMNÉ le SDC à payer à Monsieur [T] la somme de 15.000 euros au titre du trouble de jouissance et celle de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNÉ le Syndicat des copropriétaires aux dépens,

— DEBOUTÉ Monsieur [T] de ses plus amples demandes,

— ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement.

Un jugement rectificatif d’une erreur matérielle a été rendu le 12 septembre 2017.

Les deux jugements ont été signifiés le 30 novembre 2017.

Par acte du 28 décembre 2017, le Syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision et, a demandé à la Cour d’Appel de VERSAILLES de :

— JUGER que l’astreinte n’est pas justifiée,

— JUGER qu’il n’est justifié d’aucun préjudice de jouissance par suite des premiers travaux de réparation et que l’indemnité allouée par le Tribunal est excessive,

En conséquence,

— INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— CONDAMNER Monsieur [T] à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le 19 octobre 2019, la Cour d’Appel de VERSAILLES a rendu un arrêt dans lequel, elle a :

— INFIRMÉ le jugement en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [T] la somme de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance et en ce qu’il a débouté Monsieur [T] de sa demande en dommages-intérêts,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— DIT que la demande en indemnisation du trouble de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 26 avril 2011,

— CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à payer à Monsieur [T] la somme de 8.000 € en réparation du trouble de jouissance,

— CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à payer à Monsieur [T] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Confirmant le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

— CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] située à payer à Monsieur [T] la somme de 2.500 euros en remboursement de ses frais irrépétibles d’appel,

— CONDAMNÉ le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 5] aux dépens d’appel.

Suivant exploit du 9 juin 2022, le syndicat des Copropriétaires de La [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son Syndic en exercice, Ia Société SYNDIL, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise la Société SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC) afin d’engager sa responsabilité.

Prétentions des parties

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la Société SERGIC à lui verser les sommes de :

—  33.930,26 € en remboursement des frais réglés en applications des décisions du Tribunal de Grande Instance dc PONTOISE du 20 juin 2017 et de la Cour d’Appel de VERSAILLES, en date du 17 octobre 2019 ;

—  10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que le quitus n’était pas libératoire de responsabilité, que le syndic avait commis des fautes consistant en des négligences de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle. Il a rappelé que, tant le tribunal de grande instance de Pontoise, dans son jugement du 20 juin 2017, que la cour d’appel, dans son arrêt du 17 octobre 2019, ont évoqué la responsabilité du syndic lequel n’a pas suivi correctement les travaux de réparation du balcon d’un copropriétaire, ce qui a engendré de nombreuses dépenses de la part du syndicat des copropriétaires.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, la société Sergic a sollicité de :

— Ecarter des débats la pièce n°32 du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5]

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 5] à lui payer la somme de 5.000 euros conformément à l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société Sergic a fait remarquer qu’un quitus a été délivré lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2018, que sa responsabilité ne pouvait pas être retenue dans la mesure où les dégâts faisaient suite à des désordres de construction, dans la mesure où le copropriétaire n’avait connu qu’un seul dégât d’infiltration le 2 octobre 2007 mais n’avait pas connu de nouvelles infiltrations après l’installation d’une nouvelle barbacane de 60 mm. Il a ajouté avoir fait toutes les diligences, ce qui le dispense de payer l’astreinte ayant couru sur la condamnation. Il a relevé que le préjudice du syndicat des copropriétaires ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas être condamné. Par ailleurs, il a contesté l’existence d’un lien de causalité entre les éventuelles fautes commises et le préjudice subi. Il a, enfin, sollicité que le tribunal écarte la pièce numéro 32, laquelle est couverte par le secret professionnel.

L’ordonnance de clôture rendue le 10 octobre 2024 a fixé la date de plaidoirie au 17 décembre 2024. Le dossier a été mis en délibéré le 11 février 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées et visées dans le dossier.

MOTIFS

Il convient d’ores et déjà de constater que la pièce numéro 32 n’a pas été transmise au tribunal dans la côte de plaidoirie de l’avocat du demandeur et qu’elle n’apparaît pas sur le bordereau de pièces. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande visant à écarter cette pièce.

Sur la responsabilité de la société SERGIC

* Sur le quitus donné par le SDC LA RESIDENCE [Adresse 5]

Il résulte des articles 1991 et suivants du code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Le quitus est l’acte par lequel celui qui a géré les affaires d’autrui et lui en a rendu compte est reconnu par son mandant s’en être acquitté régulièrement de manière à être déchargé de toute responsabilité dans l’accomplissement de sa mission.

Le quitus donné sans réserve au syndic de copropriété entraîne une ratification par l’assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier, même s’ils excèdent ses pouvoirs, et emporte reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété, de sorte qu’il est interdit au syndicat des copropriétaires de critiquer l’exécution du mandat confié au syndic et de rechercher sa responsabilité sauf à établir que ledit syndic a manqué à son devoir d’information à l’égard de l’assemblée générale des copropriétaires, pour les actes dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance et dont il n’aurait pas été à même lors du vote d’apprécier les conséquences.

Il appartient au syndic de présenter un rapport moral sincère et complet sur sa mission qui reprend les faits significatifs survenus lors de la mission afin d’éclairer les copropriétaires sur le principe et la portée du quitus sollicité par le mandataire du syndicat.

Le quitus ne peut constituer une décharge de la gestion du syndic dès lors qu’il est démontré que les copropriétaires n’ont pas eu connaissance des négligences commises par le syndic et qu’ils n’ont pas été à même, lors du vote du quitus, d’en apprécier les conséquences.

En l’espèce, il ressort du PV d’assemblée générale du 28 mars 2018 que:

«  Monsieur [T] a engagé une procédure contre le syndicat des copropriétaires pour troubles de jouissance au motif d’infiltrations par le balcon. Le syndicat a été condamné aux dépens, n’ayant pas été représenté. Comme précisé en assemblée générale, le syndic a fait appel de la condamnation du tribunal, l’affaire sera jugée en appel fin juin 2028 (sic) et suivant le résultat de l’appel et en fonction des éventuelles condamnations, le syndic effectuera une déclaration de sinistre à son assurance responsabilité civile ".

Le quitus a été donné à la société Sergic lors de l’assemblée générale suivante tenue le 22 novembre 2018. Lors de cette dernière assemblée générale, aucune précision supplémentaire n’a été apportée concernant la procédure opposant le syndicat des copropriétaires à Monsieur [T].

Force est de constater que les éléments qui ont été évoqués lors de l’assemblée générale du 28 mars 2018 ne sont que très parcellaires, ne mentionnent même pas les demandes formulées par le copropriétaire, le contenu du jugement, ce qui ne permettait pas aux différents copropriétaires de se faire une idée précise des éventuelles négligences commises par le syndic. Au surplus il convient de préciser qu’un appel était en cours à cette époque, ce qui représentait forcément un aléa et ne permettait donc pas à l’ensemble des copropriétaires de prendre la décision de délivrer quitus de façon éclairée. En conséquence, le quitus voté lors de l’assemblée générale du 22 novembre 2018 n’est pas libératoire de responsabilité pour le syndic.

* Sur les éléments constitutifs de la responsabilité du syndic

Les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuel-lement sous le contrôle d’un conseil syndical. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée géné-rale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret pré-vu à l’article 47 ci-dessous d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conserva-tion, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi.

Comme tout mandataire, le syndic est responsable à l’égard de son mandant, le syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions, conformément à l’article 1992 du Code civil précité. Cette responsabilité de nature contractuelle repose sur une notion de faute, laquelle doit s’apprécier en fonction des circonstances de fait. Les erreurs, négligences, omissions ou dépassements de pouvoir sont les éléments constitutifs d’une faute génératrice de responsabilité du syndic.

Ainsi, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous les travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde d’un immeuble, en ce compris sur les parties privatives si les dégâts occasionnés proviennent des parties communes, ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] a reçu, le 1er août 2008, un courrier de la compagnie AXA France indiquant qu’elle était dans l’attente de l’accord du Syndic de copropriété SERGIC pour faire régler le montant des travaux de reprise des deux barbacanes.

Le 26 septembre 2008, la compagnie AXA FRANCE a informé Monsieur [T] du versement d’une somme de 1.878,58 € pour l’indemnisation des dégâts survenus dans l’appartement, tout en précisant que le Syndic de copropriété SERGIC n’avait toujours pas donné son accord à l’offre faite concernant les travaux devant intervenir sur le balcon.

Le 2 octobre 2008, la compagnie AXA FRANCE a réglé la somme de 3.861,30 € au titre du traitement des causes du sinistre entre les mains du Syndic SERGIC, correspondant au devis établi le 31 janvier 2008 par la société ADVENTIS afin de réalisation des travaux de reprise.

Il n’est pas non plus contesté que, les 25 et 26 novembre 2008, des ouvriers sont intervenus sur le balcon de Monsieur [T] mais n’ont procédé qu’au remplacement d’une seule des deux barbacanes.

Le 23 janvier 2009, la société SERGIC a informé la protection juridique de M. [T] qu’elle missionnait la société PROJETBAT pour vérifier l’exécution des travaux.

Le 25 juin 2009, la société SERGIC a mis en demeure la société PROJETBAT d’intervenir.

Suivant courrier du 23 juillet 2010, le syndic de copropriété SERGIC a indiqué à M. [T] qu’il considérait que les « flashes d’eau de 2/3mm » constatés sur le balcon étaient sans rapport avec le diamètre des barbacanes.

Un second rapport d’expertise établi le 30 mars 2012 par le Cabinet IXI à la demande de l’assureur protection juridique de Monsieur [T] a conclu à la responsabilité du syndic, en précisant que les barbacanes de 30 mm sont insuffisamment dimensionnées et qu’il convient d’installer des barbacanes de 60 mm. Le rapport ajoute que la barbacane de 60 mm posée est obstruée par du ciment, ne permettant un diamètre effectif que de 40 mm, ce qui permet l’évacuation de 16 m² de toiture seulement, alors que celle-ci mesure 22 m². L’expert conclut qu’il apparaît donc que « les travaux consistant à n’installer qu’une seule barbacane de 60 mm sont insuffisants, qu’il existe un préjudice de jouissance et qu’il convient de mettre en demeure le syndic d’exécuter les travaux conformément au rapport de l’expert dommage ouvrage rendu précédemment ».

Par courrier en date du 9 novembre 2015, le Conseil de Monsieur [T] a mis en demeure le Cabinet SERGIC de procéder au remplacement de la seconde barbacane.

Le jugement du 20 juin 2017 a retenu que le fait de tarder à faire exécuter des travaux destinés à mettre fin à des infiltrations subies par un copropriétaire peut s’analyser en une faute du syndicat des copropriétaires. L’arrêt de la cour d’appel du 17 octobre 2019 a retenu que si le syndicat des copropriétaires a bien mandaté une entreprise, c’est un an après le dégât des eaux, qu’il s’est désintéressé du suivi des travaux, n’a pas donné suite aux nombreux courriers adressés par le copropriétaire puis par son conseil, se contentant d’affirmer le 23 juillet 2010 que les infiltrations du balcon étaient sans rapport avec les barbacanes, alors qu’il avait donné l’ordre de les remplacer et qu’il s’était abstenu de toute contestation durant les opérations d’expertise amiable. L’arrêt de la cour d’appel retient, par ailleurs, que le syndicat des copropriétaires n’a donné aucune suite aux demandes du copropriétaire afin que le balcon soit nettoyé et les enduits repris, ce qu’il a analysé comme une résistance abusive aux demandes légitimes et réitérées d’un copropriétaire à l’origine pour ce dernier d’un préjudice.

Dans la présente procédure, le syndic prétend que le sinistre subi par Monsieur [T] en 2007 n’est pas un sinistre isolé, que l’immeuble réceptionné en novembre 2005 a connu de nombreux désordres d’infiltrations d’eau, que le syndic ne peut être rendu responsable de la défaillance de la société devant exécuter les travaux qui n’a pas réalisé la totalité des travaux de reprise commandés, tout en précisant que le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration dommage ouvrage qui a été suivie d’une expertise sans qu’il ne soit possible de savoir ce qu’il en est advenu. Par ailleurs, le syndic précise que Monsieur [T] n’a connu qu’un seul dégât d’infiltration d’eau, que, suite au jugement du tribunal de grande instance de Pontoise signifié le 30 novembre 2017, il a été aussitôt passé commande à une société pour effectuer les travaux en 2017, ainsi qu’en atteste la facture, que le délai sanctionné par une astreinte n’est pas imputable au syndic mais correspond en réalité au délai nécessaire pour les expertises dommage ouvrage, pour l’obtention des devis, l’examen des devis et la réalisation des travaux ainsi que la passation d’un marché global. Le syndic souligne qu’il a immédiatement interjeté appel du jugement du tribunal de grande instance de Pontoise, que le préjudice ne peut s’analyser que comme une perte de chance, dont l’entreprise de construction est entièrement responsable. Quant à la réalisation des travaux de reprise des malfaçons, le retard peut être mis à la charge du syndicat en vertu de sa responsabilité de plein droit, mais pas à la charge du syndic.

Néanmoins, force est de constater que le préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires recouvre les condamnations prononcées à son encontre par l’arrêt de la cour d’appel du 17 octobre 2019, des frais d’avocat, des dépens, des frais irrépétibles, des frais de représentation devant la cour d’appel de Versailles, des frais de conciliation amiable et le paiement de l’astreinte.

Ainsi que motivé par la cour d’appel de Versailles, il apparaît que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a failli dans sa mission, en ne mandatant une entreprise qu’un an après le dégât des eaux, en ne répondant pas aux différentes sollicitations du copropriétaire faisant état de manquements dans les travaux, en finissant, près de trois ans après le sinistre, par refuser toute prise en charge, malgré l’ordre donné pour effectuer les travaux en 2008, en ne faisant pas représenter en justice le syndicat des copropriétaires pourtant assigné de façon régulière devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Il apparaît que le syndic avait d’autant plus conscience de la probabilité d’une faute qu’il a précisé, lors de l’assemblée générale du 28 mars 2018, que, suivant le résultat de l’appel et en fonction des éventuelles condamnations, il allait effectuer une déclaration de sinistre à son assurance de responsabilité civile.

La ligne de défense visant à relever que les désordres sont en réalité des désordres de construction est inopérante, l’existence de tels désordres ne déchargeant pas le syndic de ses obligations. En outre, si une action judiciaire à l’encontre du constructeur était nécessaire, le syndic se devait de mettre les copropriétaires en mesure de l’exercer, ce qu’il n’a manifestement pas fait, violant son obligation de conseil.

L’absence d’infiltrations postérieures à 2007 chez M. [T] n’a aucune incidence sur l’engagement de la responsabilité du syndic s’agissant des fautes commises dans la gestion des infiltrations suite au sinistre déclaré.

Enfin, il n’est pas contestable que les condamnations émanant de l’arrêt de la cour d’appel et les différentes sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires sont en lien direct avec les fautes commises par le syndic. En effet, si le syndic avait été diligent dans le suivi du sinistre, aucune somme n’aurait pu être mise à la charge du syndicat des copropriétaires au titre du trouble de jouissance, des dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, en présence de fautes du syndic, en lien direct avec des préjudices financiers subis par le syndicat des copropriétaires, il convient de constater que la responsabilité du syndic est engagée. Aucune perte de chance ne peut être retenue, celle-ci ne pouvant être invoquée qu’en cas de disparition certaine d’une éventualité favorable (chance d’obtenir un gain ou de limiter une perte). En l’espèce, la faute du syndic a contribué à la réalisation de l’entier dommage subi par le syndicat des copropriétaires et n’a pas seulement limité les chances de réalisation de la condamnation.

Sur le préjudice proprement dit

Il n’est pas contesté que, dans le cadre de ce litige, le Syndicat des copropriétaires a été amené à verser à Monsieur [T] la somme de 14 464,26 €, se décomposant comme suit :

—  8.000 € au titre du trouble de jouissance ;

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile (2.500 € devant le TGI de PONTOISE et 2.500 € devant la Cour d’Appel de VERSAILLES) ;

—  464,26 € au titre des dépens.

Ainsi que développé dans le paragraphe précédent, les sommes issues de ces condamnations sont directement en lien avec les fautes commises par le syndic et seront donc mises à sa charge.

Le syndicat des copropriétaires justifie également des frais de représentation devant la cour d’appel de Versailles d’un montant de 2721 € TTC au moyen de ses pièces 24 et 25, des honoraires des conseils pour tenter de recouvrer amiablement les sommes engagées pour 120 € TTC au moyen de sa pièce numéro 26.

Ces sommes ont été engagées uniquement en raison de la procédure diligentée par M. [T] à l’encontre du syndicat des copropriétaires et incombent donc au syndic.

Le syndicat des copropriétaires, en sa pièce numéro 23, justifie avoir réglé au cabinet Sergic des frais de gestion et de dossier d’un montant de 2275 € TTC pour le suivi de la procédure initiée par Monsieur [T]. Au vu des fautes retenues à l’encontre du syndic, ce dernier doit rembourser au syndicat des copropriétaires ces frais de gestion.

La société Sergic conteste le versement de la somme de 14200 € au titre de la liquidation de l’astreinte, précisant qu’il ne s’agissait pas d’une astreinte définitive et qu’il convenait de saisir le juge de l’exécution afin de faire liquider une astreinte définitive avant de procéder à tout versement. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a fait le choix de ne pas attendre une décision du juge de l’exécution afin d’éviter des frais supplémentaires. L’argument consistant à opposer le caractère personnel de l’astreinte ne peut être retenu en l’espèce, s’agissant de la mise en œuvre d’une responsabilité du syndic pour faute, laquelle permet d’indemniser tout préjudice découlant de la faute prouvée.

L’astreinte décidée par le juge du tribunal de Grande instance de le 20 juin 2017 n’était que provisoire (200 € par jour de retard à compter d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement, laquelle est intervenue le 30 novembre 2017). L’arrêt de la cour d’appel du 17 octobre 2019 a confirmé le jugement sur la question de l’astreinte.

S’il est vrai que l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de liquider l’astreinte avec un pouvoir de modération voire de suppression, encore faut-il que le défendeur rapporte la preuve de l’existence d’une cause étrangère, laquelle n’est pas évoquée en l’espèce, ou de difficultés rencontrées lors de l’exécution. Ainsi, l’issue d’une procédure devant le juge de l’exécution étant particulièrement incertaine et nécessitant une nouvelle intervention d’un avocat, donc des frais supplémentaires, la décision prise par le syndicat des copropriétaires de régler l’astreinte, même provisoire, s’efforçant ainsi de respecter une décision de justice apparaît donc légitime et ne peut amoindrir la responsabilité encourue par la société Sergic.

L’article R.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

«  L’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut pas être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

Toutefois, elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire. "

Aux termes de l’article 503 du code de procédure civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu’après leur avoir été notifiés, à moins que l’exécution n’en soit volontaire.

En l’espèce, s’agissant d’une exécution volontaire (et non forcée), il est légitime, ainsi que l’a sollicité le syndicat des copropriétaires de faire courir l’astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 31 décembre 2017, soit un mois après la signification du jugement et ce jusqu’au 12 mars 2018, date de la réalisation des travaux (la facture datant du 21 mars 2018) et donc d’allouer une somme au syndicat des copropriétaires à hauteur de 14200 euros à ce titre.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme globale de 33.780,26 euros au titre de la responsabilité du syndic, se décomposant comme suit : 14.200 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, 2.275 euros au titre des frais de suivi de procédure facturés par le syndic, 2.721 € au titre des frais de représentation devant la cour d’appel de Versailles, 120 euros au titre des honoraires des conseils pour tenter de recouvrer amiablement les sommes engagées, 14.464,26 € au titre des sommes versées par le syndicat des copropriétaires à la suite de la condamnation du tribunal de Pontoise.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts. Néanmoins, il ne rapporte pas la preuve de l’existence un préjudice distinct du retard de paiement. Sa demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

Il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit.

La demande formulée par la société Sergic en paiement des frais irrépétibles sera rejetée. Cette dernière sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction (Sergic) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 33 780,26 euros, au titre de sa responsabilité en sa qualité de syndic de copropriété,

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande formulée au titre de dommages et intérêts par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], ainsi que la demande formulée par la société Sergic au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction (Sergic) à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], sis [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Met les dépens à la charge la société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction (Sergic),

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 11 février 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS