PREMIERE CHAMBRE

25 Septembre 2025

N° RG 25/00624 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OF7H

Code NAC : 72A

S.D.C. RESIDENCE DU PARC

C/

S.C.I. PK, [W] [K], [T] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Juin 2025 devant Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence du Parc sise [Adresse 2] [Localité 7], représenté par son syndic le cabinet A2BCD, immatriculé au RCS de Versailles sous le numéro 304 497 183, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 5]

représenté par M^e Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

S.C.I. PK. dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 6]

défaillante

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 4] [Localité 7], défaillant

Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 4] [Localité 7], défaillant

— -==o0§0o==--

La SCI PK. est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par décision du 14 novembre 2017, le tribunal d’instance de Montmorency a condamné la SCI PK. au paiement des sommes de 4 086,95 euros au titre des charges de copropriété au 2ème trimestre 2017 inclus, et 412,57 euros au titre des frais.

Par actes en date du 22 et du 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Franconville (SDC Résidence du parc), représenté par son syndic la société A2BCD, a fait assigner devant ce tribunal la SCI PK., et M. [W] [K] et Mme [T] [G] en qualité d’associés de la SCI, afin d’obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de la SCI PK. et de ses associés à payer les sommes de :

—  18 897,73 euros, appel du 1er trimestre inclus, selon décompte arrêté le 27 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022 sur la somme de 14 639,07 euros, puis à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 16 880,42 euros et à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 16 930,42 euros au titre des charges de copropriété,

— la capitalisation des intérêts,

—  8 000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI PK. a été radiée d’office, ce qui l’oblige à assigner les associés en leur nom personnel dès lors qu’ils sont tenus solidairement au paiement des dettes de la SCI. Il soutient par ailleurs que la société exploite le bien immobilier et ne règle aucune charge, alors même que de nombreux travaux d’amélioration ont été engagés.

Régulièrement assignés, les défendeurs n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 17 avril a fixé l’affaire au 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la personnalité morale de la SCI PK.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

Il est constant en application des articles R. 123-126 et R 123-138 du code du commerce que la radiation d’office, lorsqu’elle est prononcée pour cause de cessation d’activité, est une sanction administrative que peut être rapportée après régularisation.

En application de l’article 1844-8 du code civil, la personnalité morale d’une société ne disparaît qu’après sa dissolution et la réalisation des opérations de liquidation.

En application de l’article 1858 du code civil, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la per-sonne morale.

Le caractère subsidiaire de l’obligation des associés au paiement des dette sociales oblige les créanciers à exercer de préalables et vaines poursuites contre la société.

En l’espèce, il résulte de l’extrait Kbis versé par les demandeurs que la société a été radiée d’office le 3 octobre 2018, à la suite d’une déclaration de cessation d’activité à l’adresse déclarée, qui a fait l’objet d’une mention d’office le 18 juillet 2016.

En conséquence, et en l’absence de preuve d’une dissolution ou d’une procédure de liquidation judiciaire, la société défenderesse n’a pas, contrairement à ce qu’affirme le SDC Résidence du parc, perdu sa personnalité morale et doit seule être poursuivie en recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré irrecevable dans ses demandes relatives aux associés de la SCI.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI PK. est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 709,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2017, 5 avril 2018, 16 avril 2019, 23 septembre 2020, 30 juin 2021, 10 juin 2022, 14 juin 2023, 26 juin 2024 ayant régulièrement ap-prouvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— le contrat de syndic,

— les mises en demeure en date des 14 octobre et du 19 avril 2022, et des 4 et 12 avril 2024 pour le paiement des sommes de 14 639,07 euros et 16 880,42 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 14 946,53 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir effectué des diligences inhabituelles justifiant des ho-noraires distincts de sa rémunération forfaitaire. Ainsi, les frais intitulés « vacation suivi dossier » et « honoraires transmission avocat » seront rejetés.

Les frais d’hypothèques et les honoraires de constitution d’hypothèque ne seront pas retenus dans la mesure où ils ne sont pas justifiés.

En revanche, il sera fait droit aux frais de de la mise en demeure pour un somme de 50 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, la lettre mise en demeure du 14 octobre 2022 ne comporte aucune indication sur la date de présentation ni sur la date de retour de l’accusé réception. Il n’est donc pas possible de déterminer la date à laquelle les intérêts au taux légal ont commencé à courir.

En revanche, il est établi que la mise en demeure du 4 avril 2024, n’a pas pu être présenté au destinataire pour défaut d’adressage, et il convient de retenir le 15 avril 2024, date de retour de la lettre comme point de départ du délai.

Il convient en conséquence de condamner la SCI PK. à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14 996,53 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 3ème trimestre 2017 au 27 décembre 2024, appel de fonds pour le 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI PK. a déjà été condamnée par le tribunal de Montmorency le 14 novembre 2017, et ne règle aucune des charges de copropriété depuis cette date. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes impor-tantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il convient en conséquence de condamner la SCI PK. à verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI PK., partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevables les demandes du SDC Résidence du parc à l’égard de M. [W] [K] et Mme [T] [G], en qualité d’associés de la SCI PK. ;

Condamne la SCI PK. à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] les sommes de :

—  14 996,53 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 3ème trimestre 2017 au 27 décembre 2024, appel de fonds pour le 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI PK. aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 25 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS