DU 01 Octobre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00392 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OLSG

Code NAC : 30B

S.C.I. CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE

C/

S.A.R.L. [Localité 5] SUPERMARCHE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER :Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13, M^e Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 254

Situation :

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [Localité 5] SUPERMARCHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non representé

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Débats tenus à l’audience du : 03 septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 01 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 6 octobre 2023, la société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a consenti un bail commercial à l’état futur d’achèvement à la société [Localité 5] SUPERMARCHE, portant sur des locaux commerciaux dépendant d’un ensemble immobilier à construire dénommé « LE LIBERTY » sis [Adresse 2] à [Localité 6], formant les lots n°9, 44 et 45, ainsi que cinq emplacements de stationnement extérieurs pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 2 novembre 2023, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 88 600 euros. Il était également consenti au preneur un abattement forfaitaire du loyer annuel de base pendant les trois premières années ainsi qu’une franchise de loyer de six mois.

Le 21 février 2025, la société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [Localité 5] SUPERMARCHE, portant sur la somme de 86 019,03 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, la société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a fait assigner en référé la société [Localité 5] SUPERMARCHE devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

Recevoir la société CODIF en ses demandes et les dire bien fondées,

Constater acquise au 21 mars 2025 la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société [Localité 5] SUPERMARCHE le 21 février 2025,Ordonner en conséquence l’expulsion de la société [Localité 5] SUPERMARCHE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux objet du bail du 6 octobre 2022, sis [Adresse 2] à [Localité 6], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Autoriser la société CODIF à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de la défenderesse, les objets mobiliers garnissant les lieux loués,Condamner la société [Localité 5] SUPERMARCHE à payer, par provision, à la société CODIF la somme de 86 416,76 euros TTC, sauf à parfaire, au titre du commandement du 21 février 2025,Constater l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 26 983,62 euros entre les mains de la société CODIF,Condamner la société [Localité 5] SUPERMARCHE à payer à la société CODIF une indemnité d’occupation à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux, d’un montant de 463,50 euros TTC par jour calendaire,Condamner la société [Localité 5] SUPERMARCHE au paiement de la somme de 61 645,50 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 21 mars 2025 et jusqu’au 31 juillet 2025, sauf à parfaire,Condamner la société [Localité 5] SUPERMARCHE en tous les dépens que Maître Emilie VAN [P] pourra recouvrer ainsi qu’à la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.L’affaire a été retenue à l’audience du 3 septembre 2025 à laquelle la société [Localité 5] SUPERMARCHE, citée à personne morale, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ».

Le bail conclu entre les parties le 6 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article CG26 en page 36) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, impôts, taxes, redevances et contributions, accessoires, indemnités forfaitaires, intérêts, complément de dépôt de garantie, indemnités d’occupation ou de toute autre somme due au bailleur (…) et un mois après un commandement de payer (…) resté sans effet, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 21 février 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 21 février 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 21 mars 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule dans son article CG26.7 que « au cas où, à la fin du bail pour quelque raison que ce soit (expiration, résiliation… etc.), les locaux loués se sont pas restitués au bailleur, libres de toute occupation au jour et selon les modalités prévues au bail, l’indemnité journalière d’occupation due par le preneur ou ses ayants droits jusqu’à la restitution des locaux loués sera calculée sur la base du dernier loyer majoré de 50%.»

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société [Localité 5] SUPERMARCHE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette locative s’élève à 111.648,38 euros au 8 avril 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 3 septembre 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 136. 939,45 euros arrêtée au 17 juin 2025. Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite à la hausse et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Par ailleurs, il convient de déduire du montant de la dette la somme de 397,73 euros correspondant aux frais d’acte de commissaire de justice, lesquels relèvent des dépens.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société [Localité 5] SUPERMARCHE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 111. 250,65 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 8 avril 2025 et il convient de condamner la société [Localité 5] SUPERMARCHE par provision au paiement de cette somme.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 6 octobre 2023 prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 26 580 euros correspondant à trois mois de loyer annuel TTC et stipule en son article CG10 (page 17) qu’en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution par le preneur d’une quelconque de ses obligations, et notamment en cas d’acquisition de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur à titre de premiers dommages-intérêts et sans préjudice de tous les autres.

Le bailleur verse une attestation en date du 4 avril 2025 dans laquelle il certifie détenir en sa possession un montant de dépôt de garantie d’un montant de 26 983,62 euros.

En l’espèce, eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur, en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [Localité 5] SUPERMARCHE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société [Localité 5] SUPERMARCHE à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 6 octobre 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 21 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [Localité 5] SUPERMARCHE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société [Localité 5] SUPERMARCHE à payer à la société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme provisionnelle de 111. 250,65 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 avril 2025 ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 5] SUPERMARCHE à la société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE, à compter du 21 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société [Localité 5] SUPERMARCHE au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société [Localité 5] SUPERMARCHE au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la société [Localité 5] SUPERMARCHE à payer à la société CODIF – COMMERCE DEVELOPPEMENT ILE DE FRANCE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 01 Octobre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES