DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

01 Décembre 2025

N° RG 25/00599 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OGG3

Code NAC : 57A

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER

C/

[N] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 01 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 06 Octobre 2025 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [Y] PERRET.

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DEMANDERESSE

S.A.S. HUMAN IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 414 854 216 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien AUCHET, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Catherine LATAPIE-SAYO, avocat plaidant au barreau de Bordeaux.

DÉFENDERESSE

Madame [N] [K], née le 19 Août 1982 , demeurant [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

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— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par mandat de vente PRO n° 22-33042V des 14 et 15 octobre 2022, Madame [X] [V] [D] [T] et Monsieur [B] [I] ont confié à la SAS HUMAN IMMOBILIER, la vente de leur bien situé [Adresse 1] au prix de 423 809 euros, commission non incluse de 5 % TTC du prix de vente soit 21 191 euros.

Le 26 novembre 2022, un compromis de vente a été signé entre Madame [X] [V] [D] [T] et Monsieur [B] [I] en tant que vendeurs et Madame [N] [K] en tant qu’acquéreur pour un prix de 416 500 euros.

Le compromis de vente mentionne la réalisation et la négociation de la vente par la SAS HUMAN IMMOBILIER avec des honoraires d’un montant de 20 500 euros TVA incluse à la charge de l’acquéreur.

Le coût total de la vente pour l’acquéreur a été estimé à 466 600 euros en incluant le prix principal de la vente, la provision pour les frais d’acte et la commission de négociation de l’agence.

Le compromis comporte une condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts pour un montant maximum de 390 400 euros au taux maximum de 2,90 % en 25 ans. L’apport personnel devait être de 76 200 euros. L’acquéreur devait justifier de l’obtention d’une offre au plus tard le 26 janvier 2023.

La réitération par acte authentique a été fixée au plus tard au 26 février 2023.

Le dépôt de garantie d’un montant de 15 000 euros a été versé le 8 décembre 2022.

Par courrier recommandé du 28 janvier 2023, la SAS HUMAN IMMOBILIER a mis en demeure Madame [N] [K] de communiquer sous huitaine tout justificatif prouvant de ses démarches ainsi qu’une offre de prêt émanant des établissements bancaires prévus au compromis.

Bien que la lettre ait été réceptionnée, Madame [N] [K] n’a pas donné suite.

Les vendeurs ont alors notifié à l’agence, le 15 février 2023, leur souhait de reprendre leur bien, de conserver le montant du dépôt de garantie et de se voir attribuer la clause pénale prévue au compromis (10%). Le 22 février 2023, les vendeurs ont notifié la résolution du compromis de vente en raison de la défaillance de leur acquéreur.

La SAS HUMAN IMMOBILIER a perdu son mandat et ignore si le bien a été vendu par la suite. La SAS HUMAN IMMOBILIER a rappelé ses manquements contractuels à Madame [N] [K] et l’a mise en demeure de lui verser la somme de 20 500 euros correspondant au montant de sa rémunération perdue.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée par lettre recommandée du 26 avril 2023.

Une lettre au fin de règlement amiable du litige a été adressée à Madame [N] [K] par l’agence immobilière sans que le courrier ne soit retiré. Un mail lui a été adressé en ce sens le 28 juin 2023, mail resté sans réponse.

Procédure

Par assignation du 24 janvier 2025 (procès-verbal de recherches infructueuses), la SAS HUMAN IMMOBILIER a fait cité à comparaître Madame [N] [K], devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de :

— vu les articles 1589, 1240, 1304-3 du code civil et vu l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970,

A titre principal,

— constater que la condition d’obtention d’un prêt est réputée accomplie, Madame [N] [K], obligée sous cette condition, ayant empêché son accomplissement,

— en conséquence, condamner Madame [N] [K] au paiement de la somme de 20 500 euros, montant de la commission stipulée dans le compromis de vente du 26 novembre 2022, contenant engagement des parties, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 février 2023.

A titre subsidiaire,

— constater que le comportement fautif de Madame [N] [K] a fait perdre le montant de la commission due à la SAS HUMAN IMOBILIER,

— par suite, Madame [N] [K] au paiement de la somme de 20 500 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

en toute hypothèse,

— vu l’article 1154 du code civil,

— voir ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Madame [N] [K] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— voir ordonner l’exécution provisoire.

La SAS HUMAN IMMOBILIER rappelle tout d’abord les textes fondant sa demande à savoir le fait que la promesse de vente vaut vente, que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement, la rémunération due à l’intermédiaire de vente lorsqu’une des opérations a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties et enfin la responsabilité extra contractuelle ainsi que la jurisprudence afférente.

Elle indique ainsi que l’écrit nécessaire prévu à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 n’est pas nécessairement un acte authentique et qu’en l’espèce la signature d’un compromis de vente dans les conditions suspensives sont réputées accomplies vaut vente et donc paiement pour sa commission.

Elle précise également que l’acquéreur dont le comportement fautif lui a fait perdre sa rémunération lui doit réparation sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.

Elle rappelle les termes du compromis quant au sort de la condition suspensive et ses conséquences notamment sur l’indemnisation de son préjudice, quant au fait qu’un refus de réitération par acte authentique ne saurait la priver de sa rémunération, quant au fait que le compromis fixe les dommages intérêts dus en ce cas à 5% du prix de vente par la partie défaillante qui a engendré une non régularisation de l’acte authentique.

La SAS HUMAN IMMOBILIER énonce que Madame [N] [K] n’a effectué aucune démarche pour le financement du bien, ce qui est un comportement fautif. En conséquence, la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée réalisée.

Elle en tire comme conséquence principale que Madame [N] [K] doit être tenue au paiement de sa commission d’un montant de 20 500 euros vu qu’elle a vraisemblablement renoncé à son projet d’acquisition sans en aviser personne.

De manière subsidiaire, elle sollicite la condamnation de Madame [N] [K] au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle pour un montant équivalant à celui de la commission perdue. Elle rappelle que toutes les diligences effectuées par ses soins l’ont été en pure perte et que Madame [N] [K] avait connaissance du droit à rémunération via le compromis de vente. En pareil cas, la perte de chance est évaluée à 100% du préjudice.

Madame [N] [K] n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie à l’assignation susvisée, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 avril 2025, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 6 octobre 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 1 décembre 2025.

MOTIVATION

Les demandes tendant à voir « constater », “déclarer” à et « dire et juger » formulées à titre principal par les parties n’étant que l’expression des moyens par elles soulevés au soutien de leurs demandes et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer de leur chef. Elles n’apparaîtront donc pas au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, concernant la régularité et la recevabilité, il appert que Madame [N] [K] ne réside plus à l’adresse connue et seule indiquée sur les divers documents à savoir [Adresse 7]. Le courrier adressé par l’huissier est revenu avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”, lors de la signification de l’assignation, il a fait les démarches infructueuses suivantes conduisant à un procès-verbal au visa des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile :

— “sur place, le nom de l’intéressée ne figure nulle part (aucune nom sur la boîte aux lettres).

— j’ai rencontré différents voisins qui m’ont indiqué qu’ils ne connaissaient pas l’intéressée sans plus de précision.

— les services de la Mairie et de la [8] ne fournissent aucun renseignement (…)

Les recherches sur l’annuaires électronique ne nous ont pas permis d’obtenir quelconque renseignement”.

Il en résulte que l’assignation est régulière et recevable en la forme.

1/ Sur le droit à rémunération de la SAS HUMAN IMMOBILIER

Il résulte de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que le droit à rémunération de l’agent immobilier est subordonné à plusieurs conditions :

a) titularité d’une carte professionnelle,

b) mandat écrit et régulier,

c) mission remplie c’est-à-dire : accomplissement de toutes les diligences ayant permis de trouver un cocontractant au mandant (annonces, visites, réunions, etc.) et réalisation de la transaction souhaitée par le mandant.

En l’espèce :

a) la carte professionnelle :

Toutes les informations permettant d’identifier la carte professionnelle de la SAS HUMAN IMMOBILIER sont référencées dans le mandat de vente PRO précisant : “Carte professionnelle n° 3301 2018 000 026 585 délivrée par la CCI de [Localité 4] portant les mentions “transactions sur immeubles et fonds de commerce” et “gestion immobilière”“.

En conséquence, ce premier point est caractérisé.

b) un mandat écrit et régulier :

Uun mandat écrit a été signé entre les vendeurs et la SAS HUMAN IMMOBILIER les 14 et 15 octobre 2022. Ce dernier ne présente pas d’irrégularités. Il prévoit des garanties importantes pour le propriétaire-vendeur. Une clause pénale est prévue à l’encontre du seul propriétaire-vendeur.

En terme de rémunération il précise :

“Lorsque la vente aura été effectivement conclue, la rémunération du Mandataire, à la charge exclusive de l’acquéreur, deviendra immédiatement exigible. Son montant est fixé à : 5,00% TTC du prix de vente”

En conséquence, ce second point ne fait pas difficulté.

c) une mission remplie : diligences ET réalisation de la transaction souhaitée :

Le mandat comprend des listes des diligences à accomplir par le mandataire avec des garanties renforcées s’agissant d’un contrat dit “PRO”.

La capture d’écran du logiciel de l’agence immobilière fait état de 16 visites du bien entre le 18 juillet 2022 et le 12 novembre 2022.

La SAS HUMAN IMMOBILIER a pris soin de réaliser une demande d’étude de faisabilité financière du 21 novembre 2022 pour l’acquéreur.

Le compromis de vente précise :

* page 1 : “Avec le concours de HUMAN IMMOBILIER, SAS” ce qui démontre qu’elle a écrit le projet qui a permis l’établissement de l’acte ;

* page 15 : “les parties reconnaissent que la présente vente a été réalisée et négociée par HUMAN IMMOBILIER. Les honoraires de HUMAN IMMOBILIER d’un montant de 20 500 euros sont à la charge de l’acquéreur. (…) Cette somme sera entièrement acquise à HUMAN IMMOBILIER dont la mission sera terminée dès la réalisation des conditions suspensives”.

L’agence immobilière a bien effectué des diligences qui ont donné lieu à la signature du compromis de vente du 26 novembre 2022.

En ce qui concerne la réalisation de la mission à proprement parler :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil : “ La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.”

En l’espèce, le contrat de vente précise :

“XIX. CONDITIONS SUSPENSIVES

1° Pour pouvoir réaliser l’opération projetée, l’acquéreur devra obtenir un ou plusieurs prêts d’un montant global maximum de 390 400 euros au taux maximum de 2,90% (hors assurances) en au moins 25 ans.

Pour instruire son dossier de prêt, l’acquéreur s’engage à déposer des dossiers de financement auprès des établissements suivants:

— Courtier IMMOBANQUES Agence de [Localité 5]

— Banque LCL Agence de [Localité 6] (…)

Si le défaut d’obtention du ou des prêts à la date mentionnée ci-dessus résulte de la faute, de la négligence, de la passivité ou de la mauvaise foi de l’acquéreur, le vendeur pourra demander, à ses frais, par tous moyens amiables ou judiciaires, le bénéfice de l’article 1304-3 du code civil ainsi que d’éventuels dommages-intérêts. (…)

Dans ce cas, l’acquéreur devra également indemniser la HUMAN IMMOBILIER du préjudice occasionné par sa faute.”

Il résulte des élément produits que Madame [N] [K] a fourni à IMMOBANQUES les documents demandés pour formuler une offre ou un refus de prêt. Ils correspondent à ses déclarations auprès de l’agence immobilière quant à son emploi, son salaire moyen, son loyer, son identité, etc.

Ces documents ont été obtenus auprès de IMMOBANQUES, courtier auprès duquel Madame [N] [K] devait effectivement faire un dépôt de dossier pour l’obtention d’un prêt sans que ne soit produits les éléments suivants cette démarche. Madame [N] [K] a par ailleurs procédé au règlement du dépôt de garantie de 15 000 euros dans les délais convenus.

Madame [N] [K] a retiré un courrier recommandé, le 31 janvier 2023, émanant d’HUMAN IMMOBILIER lui demandant de faire parvenir les justificatifs de ses démarches puis un autre (avec une signature différente) le 27 février 2022 lui notifiant l’annulation du compromis de vente et la mettant en demeure de régler des sommes tant aux vendeurs qu’à HUMAN IMMOBILIER. Elle n’a jamais répondu et n’a pas été retrouvée à ce jour.

Les délais prévus au compromis de vente sont expirés, aucune demande de prorogation n’a été faite.

En conséquence, la condition suspensive est réputée accomplie et la promesse caduque aux torts de l’acquéreur.

Pour autant, si elle produit un effet rétroactif au jour où elle se réalise, la condition suspensive pendante suspend la réalisation de l’évènement qu’elle affecte. Il s’ensuit que, dans l’hypothèse d’une vente assortie d’une telle condition, la Cour de cassation considère que la commission doit être refusée, lorsque la condition suspensive est réalisée juridiquement, mais non matériellement, ce qui est le cas en l’espèce.

En outre, à défaut d’avoir, malgré ses diligences, permis la réalisation de la transaction souhaitée par le mandant, l’agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération. Faute de vente réitérée par acte authentique, la mission n’est pas aboutie.

Ce principe, qui découle des conditions du droit à rémunération, est cependant assorti d’exceptions dont l’application des règles de la responsabilité extra contractuelle lorsque l’acquéreur, dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

C’est le cas en l’espèce, Madame [N] [K] ayant complètement disparu sans finir d’accomplir ses obligations, engendrant la caducité de la promesse de vente et la perte de commission pour l’agence immobilière. C’est bien par l’intermédiaire de l’agence HUMAN IMMOBILIER qu’elle est entrée en relation avec les vendeurs du bien.

Cette disparition sans donner d’informations aucunes est fautive de sa part.

En conséquence, si la SAS HUMAN IMMOBILIER n’a pas droit à rémunération, elle a droit à indemnisation.

2/ sur le droit à indemnisation de la SAS HUMAN IMMOBILIER :

Il résulte de ce qui précède que la SAS HUMAN IMMOBILIER a droit à indemnisation pour la perte de chance de percevoir sa commission prévue pour un montant de 20 500 euros.

La clause selon laquelle les dommages et intérêts dûs en cas de non réalisation de l’acte authentique (conditions réalisées ou réputées accomplies) par la partie défaillante à la SAS HUMAN IMMOBILIER doivent être à hauteur de sa commission, ne saurait lier le tribunal s’agissant d’une perte de chance et d’une responsabilité extra contractuelle, outre les dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le tribunal tient compte des diligences réalisées ci-avant rappelées mais aussi du mandat contenu dans le compromis et désignant l’agence immobilière pour effectuer “toutes démarches auprès des partenaires bancaires et financiers de son choix en vue de l’aider [l’acquéreur] à obtenir le financement nécessaire à la réalisation de l’opération”, contrat dont aucun élément produit ne démontre la bonne exécution.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer à la SAS HUMAN IMOBILIER la somme de 10 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice découlant de la perte de chance de toucher sa commission en raison de la défaillance de l’acquéreur dans ses démarches financières suite à la conclusion du compromis de vente.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Il n’y a pas lieu à prononcer la capitalisation des intérêts.

3/ sur les mesures de fin de jugement :

— sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [K] succombe à l’instance, et sera condamnée aux dépens.

— sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [N] [K], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 2 000 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE Madame [N] [K] à payer à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 10 000 euros, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

CONDAMNE Madame [N] [K] à verser à la SAS HUMAN IMMOBILIER la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE la partie de ses prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CODAMNE Madame [N] [K] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 1er décembre 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY