PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/04763 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NUAT

72A

S.D.C. COLONEL [K]

C/

[X] [N], [E] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de la Résidence COLONEL [K] [Adresse 1] et [Adresse 3], représenté par Maître [R] [H] administrateur judiciaire demeurant [Adresse 5]

SARL KFPM, intervenante volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 6], défaillant

Madame [E] [N], demeurant [Adresse 6], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [X] [N] et Mme [E] [N] sont propriétaires des lots n°32 et 40 dépendants d’un immeuble sis [Adresse 11] sise [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 18 mars 2015, Maître [H], administrateur judiciaire, a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d’administrateur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7]. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 17 octobre 2023 a prolongé cette mission pour une durée d’un an à compter du 18 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à Garges Lès Gonesse ([Adresse 12] [Adresse 7]), représenté par Maître [H], administrateur judiciaire, a fait assigner M. et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  11 250,73 euros à titre de charges et travaux de copropriété majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 10 512,48 euros à compter du 16 novembre 2023, date de la sommation de payer,

-79,86 euros à titre de frais nécessaires,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la capitalisation des intérêts et que les défendeurs soient condamnés aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.

Par conclusions signifiées le 29 novembre 2024 aux défendeurs défaillants, la société KFPM demande au tribunal, sur le fondement des articles 325 et suivants du code de procédure civile de lui donner acte de son intervention volontaire en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7].

Mme [N] a été régulièrement assignée à personne et M. [N] par acte remis à Mme [N], son épouse. Ils n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture du 30 janvier a fixé l’affaire au 29 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la société KFPM

L’article 329 du code de procédure civile énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Aux termes de l’article 802 du même code, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce, la société KFPM a été désignée syndic du [Adresse 12] [Adresse 7] selon procès-verbal de l’assemblée générale en date du 1er juillet 2024, et son intervention volontaire sera donc reçue.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire(Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC résidence [Adresse 7] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [N] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°32 et 40,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les décisions de l’administrateur provisoire des 5 juillet 2018, 6 février 2020, 23 décembre 2021, 3 avril 2023 et 17 avril 2023,

— un décompte pour la période du 1er juillet 2018 au 4 janvier 2024,

— un relevé de compte individuel,

— des courriers de mises en demeure des 13 février 2019, 11 juillet 2019, 4 novembre 2019 et 16 novembre 2023.

*Sur les charges de copropriété

En l’espèce, force est de constater que le décompte individuel, le relevé de compte et les appels des fonds ne concordent pas.

Ainsi, le tribunal a dû effectuer de nouveaux calculs, en s’appuyant sur appels des fonds pour la période du 1er juillet 2018 au 4 janvier 2024 et en retranchant les paiements portés au relevé de compte, étant précisé que ce ne sont pas les mêmes paiements que ceux qui sont notés dans le décompte. Ainsi, après calcul, il apparaît que les charges dues s’élèvent à la somme de 11 145.34 euros.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que M. et Mme [N] ont bénéficié d’une subvention collective liée aux travaux de réhabilitation d’un montant de 7 241 euros. Il est précisé dans le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 1er juillet 2024 que l’ensemble des subventions a été versé sur le compte de la copropriété et que les copropriétaires occupants ayant bénéficié d’une subvention individuelle pour les travaux, se verront créditer sur leur compte copropriétaire le montant de la subvention sur l’appel des charges du 3ème trimestre 2024.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 7 241 euros à ce titre.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de mise en demeure des 13 février 2019, 11 juillet 2019 et 4 novembre 2019 ne seront pas retenus dès lors que les accusés-réception ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elles aient été adressées.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure du 16 novembre 2023, pour un montant de 60 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, ni le règlement de copropriété ni l’acte d’acquisition ne sont versés aux débats.

Toutefois, il convient de rappeler que le commissaire de justice a signifié l’assignation à l’adresse du lot dont les défendeurs sont propriétaires et que Mme [N] a reçu les actes et a déclarée être l’épouse de M. [N].

Il n’est pas contestable que ces derniers vivent dans l’immeuble pour lequel les charges sont réclamées. Dès lors les charges de copropriété réclamées aux consorts [N] doivent être considérées comme des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage et impliquent de fait une solidarité dans la dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 964,34 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, pour la période du 1er juillet 2018 au 4 janvier 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le [Adresse 12] [Adresse 7] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à M. [N] et distribué le 21 novembre 2023.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 21 novembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, aucun préjudice distinct découlant du retard des défendeurs à régler leurs charges n’est démontré, ces derniers ayant, en dépit de retards ponctuels, régulièrement acquitté leur dette.

La demande à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. et Mme [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance.

S’agissant des frais de commandement, d’inscription d’hypothèque légale et d’exécution forcée, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Reçoit l’intervention volontaire de la société KFPM en qualité de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8];

Condamne solidairement M. [X] [N] et Mme [E] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 3 964,34 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement, pour la période du 1er juillet 2018 au 4 janvier 2024, appels de fonds du premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [X] [N] et Mme [E] [N] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10], le 17 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS