RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00051 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PBHO

MINUTE N° : 26/00470

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [F] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 11 novembre 2020, à effet au 15 novembre 2020, Monsieur [T] [U] a consenti à Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] (4ème étage droite, bât A, porte 42, et un parking n°35-36) à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1280 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 80 €.

Par acte du 10 novembre 2020, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E].

Par exploit du 16 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5456,15 € en principal, arrêté au terme de septembre 2025 inclus.

Par exploit du 27 novembre 2025 délivré à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] à l’audience du 9 février 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire à titre principal ;

— le prononcé de la résiliation du bail d’habitation aux torts et griefs des preneurs à titre subsidiaire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] (4ème étage droite, bât A, porte 42, et un parking n°35-36) à [Localité 3] ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 8 113,03 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au terme de novembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 septembre 2025 sur la somme de 5 456,15 € et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 9 628 €, arrêtée au 16 janvier 2025, terme de décembre inclus. Elle s’en rapporte sur la demande de délais pour quitter les lieux.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [F] [E] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [A], comparant en personne, sollicite des délais pour quitter les lieux à raison d’un an.

Il fait notamment valoir que la famille n’a pas pu régler l’augmentation des charges et le loyer une fois indexé, et a dû faire face à une facture d’eau de 1 000 € sur un mois. Il précise qu’il n’a plus de revenus, que sa compagne Madame [F] [E] perçoit environ 2 500 € par mois mais est en congé maternité, qu’ils ont entamé des démarches pour rechercher un nouveau logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 28 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 février 2026.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

L’article 22-1 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 fixe les conditions spécifiques du cautionnement en matière de baux d’habitation. Conformément à l’article L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation et de la convention État/Action Logement, le dispositif Visale permet au bailleur de bénéficier d’un contrat de cautionnement garanti, régi par les articles 2288 et suivants du code civil.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, l’acte de caution, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte actualisé au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et les quittances subrogatives régularisées par Monsieur [T] [U].

Les défendeurs ne contestent pas le montant des sommes demandées.

Le bail signé comprend en outre une clause contractuelle de solidarité liant Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E].

En conséquence il sera fait droit à la demande de Monsieur [T] [U], et Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 9 628 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 16 janvier 2025, terme de décembre inclus.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 16 janvier 2025, terme de décembre inclus, porteront intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 16 septembre 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 5 456,15 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 novembre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient par principe de réparer le dommage tiré de l’occupation sans droit ni titre par l’octroi d’une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Telle indemnité d’occupation n’est cependant due qu’au propriétaire, bailleur initial, sauf pour ce dernier à établir des quittances subrogatives au bénéfice de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] seront donc solidairement condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle pour la part qui sera justifiée par quittances subrogatives établies au bénéfice de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 17 novembre 2025 au 16 janvier 2025, terme de décembre inclus.

Sur les délais pour quitter les lieux :

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions […] ».

L’article L. 412-4 précise que la durée des délais « ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

Dans le cas d’espèce, Monsieur [K] [A], qui sollicite des délais pour quitter les lieux, a déclaré à l’audience qu’il n’a plus de revenus, que sa compagne Madame [F] [E] perçoit environ 2 500 € par mois mais est actuellement en congé maternité, qu’ils ont entamé des démarches pour rechercher un nouveau logement, sans justifier de ses dires par des pièces. Compte tenu cependant de la naissance récente d’un enfant dans la famille, il est justifié de lui accorder un délai de 3 mois pour quitter les lieux.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en acquisition de la clause résolutoire au bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers ou quittances, la somme de 9 628 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 janvier 2025, terme de décembre inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 17 novembre 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] (4ème étage droite, bât A, porte 42, et un parking n°35-36) à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 17 novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs, sous réserve que l’indemnité d’occupation soit justifiée par une quittance subrogative émise par le propriétaire Monsieur [T] [U] ;

OCTROIE à Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] un délai de TROIS MOIS pour quitter les lieux occupés, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que lesdits délais sont suspensifs de l’exécution de la mesure d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [A] et Madame [F] [E] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION