TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT UNE CONTESTATION ET

ORDONNANT LA MAINLEVEE DU COMMANDEMENT DE PAYER VALANT SAISIE IMMOBILIERE

Le 5 Mai 2026

N° RG 24/00246 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCPQ

78A

Jugement rendu le 5 mai 2026 par Angélika LEMAIRE, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,

CREANCIER POURSUIVANT

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis à SANNOIS (95110), [Adresse 1], représenté par son syndic, le CABINET [E] Société à Responsabilité Limitée au capital de 471.829,71 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 382 806 883 dont le siège social est sis à [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et M^e Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de Paris

PARTIE SAISIE

Madame [L] [G] [K]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1] (MARTINIQUE)

[Adresse 3]

[Localité 2]

assistée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat postulant au Barreau du VAL D’OISE et M^e Bélise HAPPI, avocat plaidant au Barreau de Paris

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 11 septembre 2024 publié le 05 novembre 2024 volume 2024 S N°256 au service de la publicité foncière de [Localité 3] 2, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4], [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [E], a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 5], cadastré section AM n° [Cadastre 1] lieudit « [Adresse 6] », consistant en un appartement, une cave séchoir ainsi qu’un parking, formant les lots n°318, 306 et 142 de la copropriété, appartenant à Mme [L] [G] [K].

Par exploit du 25 novembre 2024, Mme [L] [G] [K], a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 7] ([Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière pour contester le commandement de payer valant saisie immobilière à titre principal.

Notifié le 11/05/2026

Par exploit du 02 décembre 2024 délivré par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Mme [L] [G] [K] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 04 décembre 2024.

Par ordonnance en date du 07 janvier 2025, le juge de l’exécution a ordonné la jonction des deux instances sous le N° RG 24/00258.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, demande notamment au juge de l’exécution de :

— CONSTATER la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;

— CONSTATER que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L. 311-2 et L. 311-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— CONSTATER que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— DEBOUTER Madame [L] [G] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DETERMINER les modalités de poursuite de la procédure ;

— DIRE que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4], [Adresse 1] s’élève à la somme de 3 557,21 € au titre des frais préalables de la saisie immobilière.

Le créancier poursuivant soutient que si la créance visée par le commandement a été réglée par la débitrice saisie, elle reste redevable d’une partie des frais de saisie immobilière et que les précédentes mesures d’exécution forcée diligentées sur les comptes bancaires de Mme [L] [G] [K] n’ont pas permis de recouvrer la créance. Il ajoute que les charges courantes ne sont pas réglées de sorte que la saisie immobilière permettra également leur paiement. Il exclut ainsi tout abus ou disproportion quant à la mise en œuvre de la procédure. Il rappelle que la créance de la partie saisie s’est constituée avant les impayés de son locataire, qu’elle a diligenté tardivement un commandement de payer visant la clause résolutoire envers ce dernier, qu’elle ne justifie pas d’une procédure en cours envers son locataire et qu’il n’est pas démontré que celui-ci soit solvable dans l’hypothèse d’une décision de justice le condamnant à payer les loyers échus et impayés. Il fait valoir que Mme [L] [G] [K] a bénéficié de larges délais de fait pour régulariser sa situation sans être diligente et que la créance non réglée du syndicat l’empêche de gérer comme il se doit la copropriété. Il n’est pas opposé à la vente amiable.

Selon ses conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2025, Mme [L] [G] [K] sollicite du juge de l’exécution de :

A titre principal,

— CONSTATER le caractère manifestement inutile de la mesure d’exécution mise en œuvre par le Syndicat des copropriétaires, ainsi que l’extinction des causes du commandement de payer valant saisie immobilière, compte tenu du paiement par Madame [L] [K], de la somme totale de 5061.06 € frais de saisie compris ;

— DIRE ET JUGER que conformément aux dispositions combinées des articles L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, la procédure de saisie immobilière mise en œuvre par le Syndicat des copropriétaires présente un caractère manifestement excessif abusif et disproportionné entre l’étendue de la saisie et ses causes ;

— AUTORISER la mainlevée de ladite saisie immobilière ;

— PRONONCER conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, le report pour une durée de vingt-quatre (24) mois, du paiement des sommes échues, dans l’attente de l’issue des procédures judiciaires intentées contre Monsieur [P] [U] en vue de l’obtention du règlement de la somme de VINGT QUATRE MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT – 24 480 EUROS, afférente aux arriérés de loyers et charges locatives dus par ce dernier.

— A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil, Madame [L] [K] apurera les charges de copropriété échues et non comprises dans le commandement de payer valant saisie immobilière, sur la base de 24 mensualités égales d’un montant de 350 euros par mois ;

— A titre plus subsidiaire, AUTORISER la vente amiable de l’immeuble dans un délai de vingt-quatre (24) mois, à compter du jugement à venir.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025, lors de laquelle le créancier poursuivant et la partie saisie ont été entendus en leurs observations ;

— En tout état de cause, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle fait valoir que sa dette envers le syndicat des copropriétaires résulte du non-paiement des loyers et charges locatives de son locataire depuis décembre 2022, auquel elle a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Elle expose que malgré ses difficultés financières générées par son locataire, elle s’est acquittée en totalité de la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires aux termes du commandement de payer valant saisie immobilière via plusieurs règlements entre février et août 2025. Elle estime qu’au vu du montant de la créance et de la valeur de son bien immobilier, la saisie immobilière est inutile et disproportionnée. Elle ajoute avoir mis en place un virement mensuel de 350 euros pour régler les charges échues de copropriété et non comprises dans le commandement valant saisie. Elle décrit ses charges et revenus, en sus de la dette générée par son locataire d’un montant de 24 480 euros arrêté à septembre 2025. Elle souligne ainsi sa bonne foi.

Après renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025, lors de laquelle les parties ont été entendues en leurs observations.

La décision a été mise en délibéré au 05 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mainlevée de la saisie immobilière :

Aux termes de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article L.111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ».

Selon l’article L.121-2 du même code, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

L’article L. 311-5 du même code prévoit que le créancier ne peut procéder à la saisie de plusieurs immeubles de son débiteur que dans le cas où la saisie d’un seul ou de certains d’entre eux n’est pas suffisante pour le désintéresser et désintéresser les créanciers inscrits.

En outre, il résulte de l’article 1er du protocole n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l‘homme et de l’article L311-2 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui statue sur une demande de vente forcée immobilière doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. Dès lors, si la saisie immobilière ne constitue pas, en elle-même, une mesure contraire aux exigences du protocole en ce que, prévue par la loi, elle tend à assurer l’exécution effective d’un titre exécutoire tout en imposant au juge de l’exécution de vérifier le montant de la créance liquide et exigible, il n’en appartient pas moins au juge saisi d’apprécier encore, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre la mesure de saisie immobilière et l’enjeu du litige, notamment le montant de la créance à recouvrer.

En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

L’article L.111-8 du même code dispose que les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à SANNOIS (95110) résulte des pièces versées aux débats, notamment le jugement rendu le 1er février 2024 par le Tribunal de proximité de SANNOIS, signifié le 11 avril 2024, qui a condamné Mme [L] [G] [K], avec exécution provisoire de droit, à payer les sommes de :

—  3.675,18 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 17 décembre 2020 au 1er juillet 2023, 3ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 août 2021 ;

—  114 euros au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au légal à compter du présent jugement ;

—  200 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Suivant décompte visé au commandement de saisie arrêté au 11 juin 2024, la créance fondant le commandement diligenté par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4] s’élève à la somme totale de 5.061,06 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.

La partie saisie indique avoir procédé aux règlements suivants postérieurement à la délivrance du commandement : 300 euros les 5 et 27 février 2025, 350 euros le 4 juillet 2025, 3000 euros le 30 juillet 2025 et 1111,06 euros le 22 août 2025 soit un total de 5061,06 euros. Ces paiements sont confirmés par le relevé de compte produit par le créancier poursuivant dont il ressort également que des paiements ont été effectués le 27 décembre 2024 à hauteur de 300 euros et le 02 septembre 2025 pour 350 euros. Le créancier poursuivant indique avoir imputé l’ensemble de ces règlements sur les causes de la saisie et à une partie des frais de saisie. Des paiements postérieurs ont été réalisés par la partie saisie à hauteur de 350 euros les 2 octobre et 4 novembre 2025 qu’elle estimait affecter au règlement des charges courantes, se pensant libérer des causes de la saisie et des frais y afférents. Aussi, Mme [L] [G] [K] a réglé 6.411,06 euros depuis la signification du commandement valant saisie immobilière soit les causes de la saisie et 1350 euros en sus qu’il y a lieu d’affecter aux frais de saisie immobilière.

L’état de frais produit par le créancier poursuivant s’élève à 4 207,21 euros. Il y a lieu d’y déduire la somme de 15 euros relative au frais du titre de propriété dont il résulte qu’il a été sollicité le 02 septembre 2022 soit bien antérieurement à la présente procédure et au titre exécutoire fondant la créance de sorte qu’elle n’entre pas dans les frais de la saisie immobilière. Sera également déduite la somme de 1254,31 euros au titre des émoluments calculés sur la mise à prix selon les articles A444-194 et A444-200 du code de commerce dont le montant n’est pas justifié.

L’état de frais sera donc fixé à 2 937,90 euros.

Au vu des paiements effectués par Mme [L] [G] [K] pour un total de 6 411,06 euros, après déduction des causes de la saisie de 5 061,06 euros, il y a lieu d’imputer le surplus de 1 350 euros sur les frais de 2 937,90 euros de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires sera fixée à 1 587,90 euros arrêtée au jour de l’audience d’orientation du 16 décembre 2025.

Si ces versements ont été effectués après l’assignation devant le juge de l’exécution, pour trancher la demande de mainlevée de la mesure inutile ou abusive, il appartient au juge de l’exécution de se placer au jour où il statue.

Au regard du caractère particulièrement attentatoire de la mesure de saisie immobilière sur le droit de propriété et du montant de la créance s’élevant désormais à 1 587,90 euros, le recouvrement de cette somme via la présente procédure revêt un caractère inutile. En effet, une telle mesure visant à l’alinéation de la propriété immobilière de la débitrice est disproportionnée, outre qu’elle est coûteuse ainsi que cela ressort de l’état des frais dont le montant initial était proche de la créance cause de la saisie et sous réserve des frais de publicité qui seraient engendrés par la vente forcée de nature à être plus élevés que la somme de 1 587,90 euros. Si des saisies-attributions ont été diligentées par le créancier poursuivant en avril et mai 2024, en vain, il n’est pas justifié d’autres mesures d’exécution forcée proportionnées à ce montant pour parvenir au paiement de sa créance telles qu’une saisie rémunération alors même que la situation professionnelle de la débitrice saisie est stable et que son salaire moyen est de 2.808,46 euros. Au surplus, la seule vente du lot n°143 à savoir l’emplacement de parking suffirait à désintéresser le créancier et il n’est donc pas justifié que les trois lots aient été saisis.

La saisie immobilière étant disproportionnée par rapport au montant de la dette, la mainlevée du commandement sera ordonnée.

Sur le délai de grâce relatif aux charges de copropriété échues et non comprises dans le commandement de payer valant saisie immobilière :

Aux termes de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article R121-1 alinéa 2 du même code, le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Toutefois, après signification du commandement ou de l’acte de saisie, il a compétence pour accorder un délai de grâce.

Selon l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut accorder des délais de grâce dans la limite de deux années.

En application de l’article 510 du code de procédure civile, ces délais peuvent être accordés par le juge de l’exécution, y compris en matière de saisie immobilière, et suspendre ainsi la procédure pendant le cours des délais accordés.

Au cas présent, la demande de Mme [L] [G] [K] de bénéficier d’un délai de grâce, à titre principal sous la forme d’un report de paiement, et à titre subsidiaire sous la forme d’un échelonnement de la dette, pour s’acquitter des charges de copropriété non visées par le commandement valant saisie immobilière est irrecevable devant le juge de l’exécution. En effet, la créance n’est fondée sur aucun titre exécutoire et aucune mesure d’exécution forcée n’a été diligentée en vue de son recouvrement, préalables nécessaires à la compétence du juge de l’exécution pour statuer sur cette demande.

Par conséquent, cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Toutefois, la situation respective des parties ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Constate la créance cause de la saisie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [E], a été réglée par Mme [L] [G] [K] ;

Mentionne que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [E], relative aux frais de saisie immobilière s’élève à la somme de 1587,90 euros arrêtée au 16 décembre 2025 ;

Constate le caractère inutile et disproportionné de la saisie immobilière ;

Ordonne la mainlevée de la saisie immobilière résultant du commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 11 septembre 2024 publié le 05 novembre 2024 volume 2024 S N°256 au service de la publicité foncière de [Localité 3] 2 ;

Déclare irrecevable la demande de délai de grâce formulée par Mme [L] [G] [K] sous la forme d’un report de paiement, à titre principal, et d’un délai de paiement, à titre subsidiaire ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [E], aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 3] 2, en marge du commandement, aux frais du CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL.

La greffière La Juge de l’exécution

Magali CADRAN Angelika LEMAIRE