TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54034 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75SF

N° : 7

Assignation du :

10 Juin 2025

11 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 octobre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société SCI [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, prise en la personne de Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSES

La S.A.S. H2N

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

La S.A.S. YM

[Adresse 1]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2021, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial renouvelé à la société Y.M des locaux situés [Adresse 2] à [Adresse 6] 18ème arrondissement (75012), pour une durée de trois, six, neuf années à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2021, la société Y.M a cédé à la société H2N le fonds de commerce, en ce compris le droit au bail.

Soutenant que le local n’est pas exploité, par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la société H2N un commandement visant la clause résolutoire de reprendre dans le délai d’un mois l’exploitation du local commercial.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait délivrer à la société H2N, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 58.806,36 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 28 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice en date des 14 et 22 avril 2025, la SCI [Adresse 2] a dénoncé à la société Y.M et à son président, M. [S], le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI [Adresse 2], a, par actes de commissaire de justice en date des 10 et 11 juin 2025, fait assigner la société H2N et la société Y.M devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de voir :

« CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 3].

CONSTATER que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant la Société SCI [Adresse 2] à la société H2N, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 9 mai 2025 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 avril 2025, demeuré sans effet.

ORDONNER l’expulsion immédiate de la société H2N, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au Président du Tribunal de désigner et ce en règlement des indemnités d’occupation et des frais de réparation locative qui pourraient être dus.

CONDAMNER solidairement la société H2N et la Société Y.M. à payer à la Société SCI [Adresse 2] une provision de 69.179,83 € au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 février 2025.

ORDONNER la capitalisation des intérêts.

CONDAMNER solidairement la société H2N et la Société Y.M. à payer à la Société SCI [Adresse 2] une provision de 6.917,98 € à titre de clause pénale.

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation journalière, à compter du 9 mai 2025, à la somme de 98,55 €.

CONDAMNER solidairement la société H2N et la Société Y.M. à payer à la Société SCI [Adresse 2] outre les charges en sus, une indemnité d’occupation de 98,55 € hors taxes, tous les jours à compter du 9 mai 2025 et jusqu’à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l’état prévu au bail.

DIRE que la Société SCI [Adresse 2] conserver le dépôt de garantie à titre de dommages intérêts

CONDAMNER solidairement la société H2N et la Société Y.M. à payer à la Société SCI [Adresse 2] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER solidairement la société H2N et la Société Y.M. aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer et des actes de dénonciation des commandements de payer. »

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 4 septembre 2025, la SCI [Adresse 2] a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignées par procès-verbaux de recherches infructueuses, les sociétés H2N et Y.M n’ont pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et de l’article 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 avril 2025 par la SCI [Adresse 2] à la société H2N pour avoir paiement de la somme de 58.806,36 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 28 mars 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 25 août 2025 permet de constater que la société H2N n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 mai 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société H2N

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 2] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 130 %, en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI [Adresse 2] sollicite la condamnation de la société H2N à lui régler la somme 69.179, 83 euros au titre de la dette locative.

Toutefois, il ressort du décompte détaillé en date du 25 août 2025 que, depuis le dernier versement effectué par la société H2N le 8 août 2023, a été facturée la somme de 388, 63 euros le 11 août 2023 au titre des frais d’huissier qu’il convient de déduire, dès lors que ces frais ne sont pas justifiés.

Ont également été facturées les sommes de 708, 13 euros le 1er novembre 2023 et de 1.394, 85 euros le 1er mai 2024 au titre de la clause pénale.

Or, les sommes ainsi réclamées résultant de l’application d’une clause pénale apparaissent sérieusement contestables, dès lors qu’une telle clause est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Elles seront, en conséquence, également déduites.

Dès lors, la société H2N sera condamnée, par provision, à payer à la SCI [Adresse 2] la somme non sérieusement contestable de 66.688, 22 euros (69.179, 83 – 388, 63 – 708, 13 – 1.394, 85) au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtées au 1er mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 9 avril 2025, sur la somme de 58.806, 36 euros et à compter de la présente décision, sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI [Adresse 2] sollicite la condamnation de la société H2N à lui payer une provision d’un montant de 6.917, 98 euros au titre de la clause pénale.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La SCI [Adresse 2] sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI [Adresse 2] de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de condamnation solidaire de la société Y.M

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article L. 145-16-1 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

En l’absence de sanction spécifique prévue par la loi au non-respect des dispositions de l’article L. 145-16-1 du code de commerce, il appartient aux juges d’apprécier les diligences du bailleur dans le cadre de l’obligation d’information du cédant, le premier ne devant pas se montrer négligent dans le recouvrement de sa créance et devant agir dans les délais raisonnables. Il leur appartient d’apprécier les conséquences susceptibles d’être tirées du manquement allégué en appréciant, au cas par cas, le préjudice, les circonstances aggravantes ou les pertes de chance imputables au défaut d’information préalable. Il est donc admis que la garantie du cédant peut ne pas jouer pas en cas de négligence fautive du bailleur. En effet, le bailleur qui n’avertit pas le garant du non-paiement des loyers par le cessionnaire et qui laisse s’accumuler la dette sans agir est susceptible de perdre totalement ou partiellement son recours étant donné que le poids de sa faute n’a pas à peser sur le cédant alors même que le bailleur bénéficie dans le bail d’une clause résolutoire.

Aux termes de l’article L. 145-16-2 du code de commerce tel qu’il résulte de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. »

Le contrat de bail stipule à l’article 15.2 que « En cas de cession régulière, celle-ci comportera garantie solidaire, au bénéfice du Bailleur, du cessionnaire par le cédant pour le paiement des loyers et des charges et pour l’exécution de l’ensemble des clauses et conditions du Bail, conformément à l’article L. 145-16-2 les parties conviennent et acceptent que cette garantie s’appliquera pendant toute la durée du bail restant à courir et au maximum trois (3) ans à compter de la date du transfert définitif de propriété./ Les parties conviennent et acceptent par dérogation exprès à l’article L. 145-16-1 du Code de commerce que le Bailleur informe le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai, de trois (3 mois) à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

L’acte de cession conclu entre la société H2N et la société Y.M rappelle le contenu de cette clause.

Au cas présent, la cession du bail commercial a pris effet le 2 novembre 2021.

Dès lors, la SCI [Adresse 2] ne pouvait plus, en application de l’article L. 145-16-2 du code de commerce, invoquer à l’encontre du cédant, la société Y.M, la clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur lorsqu’elle lui a fait signifier l’assignation le 11 juin 2025, un délai de plus de trois ans s’étant écoulé depuis la cession du bail.

En outre, alors que le dernier paiement effectué par la société H2N date du 8 août 2023, la SCI [Adresse 2] ne justifie pas avoir informé la société Y.M des incidents de paiement à la société Y.M avant la dénonciation du commandement de payer le 14 avril 2025 à un moment où l’arriéré locatif s’élevait à 64.328, 15 euros.

Dans ces conditions, la SCI [Adresse 2] échoue à établir l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pour la société Y.M, en sa qualité de cédante, de lui garantir le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le cessionnaire, la société H2N.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes de condamnation solidaire de la société Y.M.

Sur les demandes accessoires

La société H2N qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux entiers dépens de l’instance introduite à son encontre, en ce compris le commandement de payer.

En revanche, dès lors qu’il n’a pas été fait droit aux demandes de la SCI [Adresse 2] formées à l’encontre de la société Y.M, les dépens de l’instance engagés à l’encontre de cette société, qui incluent les actes de dénonciation des commandements, resteront à sa charge.

Par suite, la société H2N sera également condamnée à verser à la SCI [Adresse 2] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros et la demande de la SCI [Adresse 2] formée à l’encontre de la société Y.M sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 9 mai 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société H2N et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société H2N à la SCI [Adresse 2], à compter de la résiliation du bail, soit du 10 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, la société H2N à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 66.688, 22 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 58.806, 36 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation solidaire de la société Y.M ;

Condamnons la société H2N aux dépens de l’instance introduite à son encontre ;

Laissons les dépens de l’instance introduite à l’encontre de la société Y.M à la charge de la SCI [Adresse 2] ;

Condamnons la société H2N à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 02 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Sophie COUVEZ