RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00187 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PC3I

MINUTE N° : 26/00401

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [Y] [Q] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [G] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2023 avec prise d’effet au 21 février 2023, Monsieur [V] [A] a donné à bail à Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] un appartement au 3e étage, une cave numéro 31 et un emplacement de parking numéro 10 au sein de la [Adresse 2], sis [Adresse 3] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 1.370 €, avec dépôt de garantie d’un même montant et 125 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, Monsieur [V] [A] a fait signifier à Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.103,87 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, Monsieur [V] [A] a fait assigner Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 9 mars 2026 aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement récurent des loyers à bonne date,

— constater que Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] sont occupants sans droit, ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] au paiement des sommes suivantes :

* 9.431,31 € au titre de la dette locative arrêtée au 8 décembre 2025 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 166,32 € correspondant aux frais de la signification du commandement de payer ;

* 800 € à titre de dommages et intérêts ;

* 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 31 décembre 2025.

À l’audience, Monsieur [V] [A], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.922,78 € arrêtée au 4 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

Il soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 octobre 2025. À titre subsidiaire, Monsieur [V] [A] expose que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée contre Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] pour non-paiement des loyers et des charges. Monsieur [V] [A] précise que les locataires ont effectué trois versements au cours des mois de décembre 2025, janvier 2026 et février 2026. Il indique également qu’un dégât des eaux a affecté l’ensemble de la copropriété, ce qui a retardé les réparations. Enfin, il soutient ne détenir aucune information concernant l’émission d’un quatrième chèque adressé par Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S]. Il s’en rapporte sur l’octroi d’éventuels délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [G] [S], assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Monsieur [U] [S], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Au soutien de ses prétentions, il indique avoir émis quatre chèques au total, dont trois ont déjà été encaissés. Il précise que le dernier chèque a été remis au bailleur pour un montant de 3.339,71 € et devrait être encaissé dans les prochains jours. Il souhaiterait rester dans le logement.

Il signale que l’appartement a subi des dégâts des eaux au plafond, entraînant des désordres. Bien que le bailleur se soit engagé à effectuer les réparations, Monsieur [U] [S] indique qu’aucune intervention n’a eu lieu, et ses appels et courriels sont restés sans réponse. Monsieur [U] [S] déclare avoir réglé la condamnation prononcée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le premier jugement. Il déclare exercer son activité professionnelle à la fois en France et au Liban en qualité de directeur commercial, avec un salaire mensuel de 4.900 €, tandis que Madame [G] [S] perçoit 1.500 € par mois. Il précise enfin avoir contracté un prêt automobile à hauteur de 430 € et avoir quatre enfants, dont deux pour lesquels il verse une pension alimentaire de 304 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et n’apporte aucune information en raison de la carence des locataires à s’être présentés au rendez-vous.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de Monsieur [V] [A] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 février 2023, du commandement de payer délivré le 8 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé au 4 mars 2026, que Monsieur [V] [A] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 772,82 €, imputée pour des frais de procédure correspondant à des dépens et qui ne sauraient à ce titre figurer dans un décompte locatif.

Par ailleurs, Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] ne rapportent pas la preuve de la remise et encaissement du quatrième chèque à hauteur de 3.339,71 €. Cette somme ne peut donc pas être imputée sur le solde de la dette locative.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. Les condamnations prononcées ci-dessous seront donc solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 4.149,96 €, au titre des sommes dues au 4 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur l’octroi de délais :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, pour un montant de 6.103,87 € en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 février 2023 à compter du 9 décembre 2025.

Il résulte des pièces produites lors des débats que Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] ont repris le paiement des loyers courants récemment avec des versements supérieurs au montant du loyer, ce qui a eu pour effet de faire diminuer la dette. Ils seront donc autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités mentionnées au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre onsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte selon les dispositions de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il conviendra donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à son paiement à compter du 9 décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux conformément aux dispositions des articles 1730 et suivants du code civil.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [V] [A] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 8 octobre 2025.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [V] [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 février 2023 entre Monsieur [V] [A] d’une part, et Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] d’autre part, concernant les locaux composés d’un appartement au 3e étage, d’une cave numéro 31 et d’un emplacement de parking numéro 10 situés au sein de la [Adresse 2], sis [Adresse 3] à [Localité 3], sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 4.149,96 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à s’acquitter de la dette en une mensualité de 3.339,71 € et une seconde mensualité qui soldera a dette en frais et intérêts sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à compter du 9 décembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [V] [A] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 décembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [V] [A] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût pour la signification du commandement de payer du 8 octobre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [S] et Madame [G] [S] à payer à Monsieur [V] [A] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 24 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE