RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00390 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5V2

MINUTE N° : 26/00466

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [Localité 1], SA [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [W] née [H]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie POLIGONE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [L] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie POLIGONE, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [N] [W]

Domicilié chez M. [L] [W] et Mme. [G] [W]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie POLIGONE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2008, la société PAX PROGRES PALLAS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM SEQENS, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [W] et à Madame [G] [H] épouse [W], sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 429,71 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 142,51 €.

Par ordonnance sur requête rendue le 19 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a notamment commis l’un des commissaires de justice de la SCP [X], en résidence à [Etablissement 1], aux fins de se rendre dans l’appartement pour constater les conditions réelles d’occupation dudit logement, relever l’identité des personnes qu’il rencontrerait sur place pour préciser par quelle personne est occupé ledit logement, et réaliser un procès-verbal de constat des lieux.

L’ordonnance a été signifiée aux époux [W] le 27 août 2025 et procès-verbal de constat d’occupation des lieux a été dressé le même jour sur place, aux termes duquel Monsieur [N] [W], frère de Monsieur [L] [W], indique y résider seul.

Par exploits de commissaire de justice du 27 novembre 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner Monsieur [L] [W], Madame [G] [H] épouse [W] et Monsieur [N] [W] (les consorts [W]) à l’audience du 9 février 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail consenti aux époux [W] pour non-respect de l’obligation de ne pas céder ou sous-louer les lieux et pour défaut d’occupation personnelle des lieux ;

— ordonner l’expulsion sans délai des époux [W] ainsi que de tous occupants de leur chef, et notamment Monsieur [N] [W], si besoin avec l’aide de la force publique ;

— juger que Monsieur [N] [W] est occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [N] [W] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’aide de la force publique ;

— juger n’y avoir lieu à application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en particulier du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux et de la trêve hivernale ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles meublants, en garantie des sommes dues, aux frais, risques et périls des expulsés ;

— fixer et condamner in solidum les consorts [W] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 20 %, en sus des charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement les époux [W] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum les consorts [W] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la signification de l’ordonnance sur requête du 27 août 2025 et du procès-verbal de constat du 27 août 2025.

À l’audience utile du 9 février 2026, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, soutient les termes de son assignation. Elle précise que les locataires ont donné congé du bail le 6 février 2026, soit 3 jours avant l’audience, et maintient l’intégralité de ses demandes initiales, y compris d’expulsion, dès lors qu’à ce jour Monsieur [N] [W] se maintient dans les lieux.

Pour un exposé complet de ses moyens, il est expressément renvoyé à leurs écritures vu l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, les consorts [W], représentés par leur conseil, sollicitent oralement du juge un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Ils font notamment valoir que les époux [W] ont hébergé Monsieur [N] [W] et l’ont déclaré comme occupant hébergé, qu’à leur déménagement ils ont demandé le transfert du bail, que Monsieur [N] [W] renouvelle une demande de logement social depuis 2018 et bénéficie du DALO. Ils précisent qu’ils sont de bonne foi et que dès que les commissaires de justice sont venus faire le procès-verbal de constat, Monsieur [N] [W] a entamé les démarches pour quitter les lieux, qu’il a donné congé le 6 février 2026 et a toujours réglé les sommes dues.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Dans ce cas et en application de l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1229, la résolution met fin au contrat. La résolution prononcée par décision de justice prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

En outre, l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation précise que dans les logements loués par des organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement. En cas de non-respect de ces interdictions, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

L’article L. 442-8 du même code précise que dans ce cas, la sous-location du logement, sous quelque forme que ce soit, est passible d’une amende de 9 000 €.

Dans le cas d’espèce, il est constant que les lieux ont été donné à bail aux époux [W] dans le cadre d’une convention HLM. Ce contrat de bail reprend, dans l’article 3 de ses conditions générales, l’interdiction de sous-location et l’obligation d’occupation personnelle des lieux par les preneurs au moins huit mois par an.

Il ressort des pièces soumises aux débats, notamment de l’avis d’imposition de 2023 sur les revenus 2022, que l’adresse indiquée par les époux [W] comme étant leur résidence principale ne correspond pas à celle du bail. Par procès-verbal de constat du 13 mai 2025, la commissaire de justice qui s’est rendue à l’adresse de l’avis d’imposition a relevé qu’il s’agissait d’un pavillon dont la boîte aux lettres porte le nom « [W] ». L’adresse relevée sur l’avis d’imposition 2025 sur les revenus 2024 mentionne une troisième adresse, qui ne correspond ni à celle du bail ni à celle relevée au procès-verbal de constat du 13 mai 2025.

Suite à ordonnance sur requête du 19 juin 2025 commettant un commissaire de justice, un second procès-verbal de constat a été dressé le 27 août 2025, aux termes duquel l’occupant du logement loué est Monsieur [N] [W], frère de Monsieur [L] [W]. Il confirme qu’il est seul domicilié dans le logement, qu’il en règle le loyer et les charges, que les époux [W] n’y résident plus et disposent d’une autre adresse. Ces déclarations sont corroborées par les constatations faites sur place par le commissaire de justice, en lien avec les objets et meubles présents.

Il est en conséquence produit suffisamment d’éléments probants qui justifient l’existence d’une sous-location au profit de Monsieur [N] [W].

La sous-location étant illicite comme interdite par la loi et le contrat, la demande du bailleur de prononcer la résiliation du contrat de location pour sous-location à un tiers et non-occupation personnelle des lieux sera accueillie.

Conformément à l’article 1229 du code civil, susvisé, la sous-location pouvant être caractérisée a minima depuis le premier constat du 13 mai 2025, la résiliation du constat prendra effet à cette date.

Sur l’expulsion :

Vu les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Il ressort de tout ce qui précède que les époux [W], qui ne résident plus dans le logement, sont cependant toujours titulaires du bail et n’ont pas rendu les lieux libres de toute occupation, ce malgré le congé avec préavis délivré le 6 février 2026. En outre, Monsieur [N] [W] est à ce jour occupant sans droit ni titre.

Dans ces conditions, il sera ordonné leur expulsion des lieux et de tout occupant de leur chef, à charge pour les locataires titulaires du bail de faire établir un état des lieux et de remettre les clefs au bailleur.

Conformément aux articles L. 433-1 et suivants du même code, le juge des contentieux de la protection, qui ordonne l’expulsion, n’a pas à statuer sur le sort des meubles, et n’a en tout état de cause pas le pouvoir d’en ordonner la séquestration en garantie des sommes dues, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux :

En vertu de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La bonne foi est présumée et il appartient à celui qui s’en prévaut de prouver la mauvaise foi des occupants.

Il est constant que les époux [W] ne sont pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Ils déclarent cependant a minima depuis l’année 2023, au terme de leur avis d’impôt sur les revenus 2022, qu’ils n’habitent plus dans ce logement. Pour autant ils répondent annuellement à l’enquête obligatoire sur la composition du foyer, menée par la SA d’HLM [Localité 1] conformément au code de la construction et de l’habitation, qu’ils résident dans le logement loué avec leurs enfants, ce qui n’est manifestement pas le cas.

En outre, et malgré le procès-verbal de constat établi le 27 août 2025, en toute connaissance de Monsieur [N] [W] et des bailleurs à qui l’ordonnance sur requête a été signifiée, les époux [W], qui ne résidaient plus dans les lieux depuis au moins 3 ans, n’ont délivré congé que le 6 février 2026, soit trois jours avant l’audience de la présente procédure et après un premier renvoi à leur demande.

Dans ces conditions, la mauvaise foi des époux [W] et de Monsieur [N] [W], occupant sans droit ni titre, est caractérisée.

Par conséquent, le délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’a pas vocation à s’appliquer et sera supprimé.

Sur la demande de suppression de la « trêve hivernale » :

Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, « nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Dans le cas d’espèce, il ne peut être contesté que ni les époux [W], ni Monsieur [N] [W], ne sont entrés à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, dans les lieux, qui ne constituent au demeurant pas un domicile d’autrui au sens de ce texte.

La demande de suppression de ces dispositions, qui mettent en place une « trêve hivernale », sera donc rejetée.

Sur la demande de délais de 3 mois pour quitter les lieux :

En application de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le locataire est de mauvaise foi ou lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Vu tout ce qui précède, il est caractérisé la mauvaise foi des locataires et de l’occupation sans droit ni titre des lieux, de sorte que la demande de bénéficier d’un délai supplémentaire de trois mois pour Monsieur [N] [W] ne saurait prospérer et sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, l’occupation sans droit ni titre des lieux constitue par nature un préjudice pour le bailleur, qui doit être compensé par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle. Celle-ci est par principe égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de location s’était poursuivi, en l’espèce à compter du 14 mai 2025.

La demande de majoration de 20 % du loyer constitue la réparation d’un préjudice supplémentaire lié à la sous-location illicite des lieux par les époux [W] à Monsieur [N] [W], laquelle est cependant prise en compte au terme de la demande spécifique d’octroi de dommages et intérêts. Elle sera donc rejetée.

Les consorts [W] seront en conséquence tenus in solidum à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux occupés.

Sur les dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans le cas d’espèce, la SA d’HLM [Localité 1] démontre que les époux [W] ont manqué à leurs obligations contractuelles stipulées à l’article 3 des conditions générales du bail, en laissant sciemment un tiers occuper les lieux sans autorisation du bailleur et malgré l’interdiction légale en la matière. Ce manquement, constitutif d’une faute contractuelle, a causé un préjudice au bailleur, lequel a été privé de la jouissance normale du bien et a dû en assumer les conséquences légales liées à une occupation irrégulière.

En conséquence, les époux [W], tenus par la solidarité légale du mariage, seront condamnés à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante à la cause est condamnée aux entiers dépens de la procédure, de sorte que les consorts [W] y seront tenus in solidum. La procédure d’ordonnance sur requête du 19 juin 2025 ayant donné lieu au procès-verbal de constat du 27 août 2025 étant nécessaire à la présente instance, les dépens comprendront les frais de signification et de réalisation de ces actes.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera fait droit à hauteur de 800 € à la demande de la SA d’HLM [Localité 1] concernant les frais non compris dans les dépens, qui seront dus in solidum par les consorts [W].

Enfin et en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit, par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 30 décembre 2008, entre la société PAX PROGRES PALLAS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1], d’une part, Monsieur [L] [W] et Madame [G] [H] épouse [W] d’autre part, sur les lieux d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4] ;

DIT que la résiliation judiciaire du contrat de bail prend effet au 13 mai 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [N] [W] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 13 mai 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [W], de Madame [G] [H] épouse [W] et de Monsieur [N] [W], ainsi que de tous occupants de leur chef, des lieux d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4], le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande de transport et séquestration des meubles en garantie des sommes dues et RAPPELLE qu’en cas d’expulsion forcée, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIME le délai de deux mois préalable à l’expulsion forcée prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et DIT en conséquence qu’à défaut de départ immédiat des lieux après notification du commandement de quitter les lieux, la mesure d’expulsion forcée peut être réalisée ;

REJETTE la demande de Monsieur [N] [W] de bénéficier d’un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM [Localité 1] tendant à la suppression de la « trêve hivernale » prévue par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] née [H], Monsieur [L] [W] et Monsieur [N] [W] à payer à la SA d’HLM [Localité 1], en deniers ou quittances, à compter du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux occupés, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation mensuelle de 20 % du montant du loyer normalement dû ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [G] [H] épouse [W] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice d’inexécution contractuelle ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] née [H], Monsieur [L] [W] et Monsieur [N] [W] aux entiers dépens, qui comprennent notamment le coût de la signification de l’ordonnance sur requête du 19 juin 2025 par exploit de commissaire de justice du 27 août 2025 et le coût du procès-verbal de constat d’occupation des lieux du 27 août 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] née [H], Monsieur [L] [W] et Monsieur [N] [W] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 5], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION