RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00191 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MQ

MINUTE N° : 107

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. RAPHAEL [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie OBADIA, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P] [R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [V] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat sous seing privé du 1er novembre 2020, prenant effet rétroactif au 1er octobre 2020, la SCI RAPHAËL 26 a donné à bail à Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] (1er étage) à Montmorency (95160), moyennant un loyer mensuel de 875 €, outre 40 € de provisions mensuelles sur charges récupérables.

Par exploit du 23 janvier 2025, la SCI RAPHAËL 26 a fait signifier à Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] un commandement de payer la somme de 13 725 € d’arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, le commandement visant la clause résolutoire au bail.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX du Val-d’Oise le 28 janvier 2025.

Par exploits de commissaire de justice, tous deux remis le 19 septembre 2025 entre les mains de Madame [V] [L], la SCI RAPHAËL 26 a fait assigner Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 24 novembre 2025.

La SCI RAPHAËL 26 sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 13 055 € d’arriérés de loyers et charges, arrêtés au 16 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de résolution du contrat et jusqu’à libération effective des lieux, ladite indemnité étant fixée au montant du loyer et des charges, subsidiairement au moins égale au loyer ;

— autoriser la séquestration des biens et meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à la procédure ;

— condamner solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] à lui payer la somme de 500 € de dommages et intérêts ;

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 22 septembre 2025.

À l’audience, la SCI RAPHAËL 26, représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation et s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense. Elle actualise la créance à la somme de 13 055 €, terme de novembre 2025 inclus.

Elle fait notamment valoir qu’un précédent échéancier amiable n’a pas été respecté après quelques mois de versements, que les locataires ne démontrent pas qu’ils ont un problème d’accès à leur boîte aux lettres, que notamment les quittances de loyers leur ont été adressées par courrier recommandé qu’ils n’ont pas récupéré, que les locataires se prévalent d’un dégât des eaux mais ne justifient d’aucune démarche pour le régler, qu’ils ne démontrent pas non plus que des chèques de règlement auraient été encaissés par la société bailleresse.

En défense, Monsieur [P] [R] et Madame [V] [L] comparaissent en personne. Ils sollicitent un délai de paiement à raison de 200 € par mois en sus du loyer courant, pour apurer la dette locative.

Ils contestent une partie de la dette locative à raison d’une part de chèques encaissés en août 2025 et d’autre part d’un dégât des eaux récurrent qu’ils subissent depuis le 17 septembre 2024. Ils précisent qu’ils n’ont jamais eu accès à la boîte aux lettres et que leur situation financière a été obérée, mais qu’elle est en passe d’amélioration vu un nouveau travail de Madame [V] [L] depuis le 17 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI RAPHAËL 26 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI RAPHAËL 26 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, il appartient à celui qui s’en prétend libéré d’en justifier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail du 1er novembre 2020, à effet au 1er octobre 2020, du commandement de payer délivré le 23 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2025, que la SCI RAPHAËL 26 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Force est de constater que Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] ne justifient pas des versements par chèques qu’ils évoquent au cours du mois d’août 2025 ; il n’en sera donc pas tenu compte. En tout état de cause la condamnation en paiement sera fixée en deniers ou quittances, de sorte que tout paiement intervenu avant le prononcé de la décision sera à déduire de la somme fixée par la présente.

Enfin, la circonstance que les locataires subissent un dégât des eaux n’est pas de nature à compenser la dette locative : il appartient aux locataires d’engager des procédures amiables ou judiciaires sur ce point pour voir reconnaître leurs droits, et non de suspendre le paiement des loyers par rétorsion.

En conséquence et vu la clause contractuelle de solidarité, il convient de condamner solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] à payer à la SCI RAPHAËL 26 la somme de 13 055 euros, au titre des sommes dues au 24 novembre 2025, terme de novembre inclus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans le cas d’espèce, le bail ne contient aucune clause résolutoire, de sorte cette demande sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 13 055 euros selon décompte incluant le mois de novembre 2025. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie en principe la résiliation judiciaire du contrat.

À l’audience, les locataires ont fait état par déclaration de leur situation personnelle et financière. Les seules pièces transmises à la juridiction ne démontrent pas leur situation de travail ni ne font état de leurs ressources financières. Il en ressort seulement la souscription d’un crédit à la consommation à raison de 4 000 € par Madame [V] [L] en octobre 2025. En outre ils justifient de nombreuses amendes et condamnations pécuniaires pour des infractions routières, de 2022 à octobre 2025, portant leur dette fiscale à 3 412,01 €.

Or, nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, de sorte que les locataires ne peuvent pas se prévaloir d’une situation financière précaire avec une dette de plus de 3 400 € au Trésor public, alors qu’ils ont créé eux-mêmes cet état de fait s’agissant manifestement d’infractions routières récurrentes (28 amendes impayées en 3 ans, dont une pour un montant de 1 500 €).

En outre, si les paiements ont effectivement repris avant l’audience, il n’en demeure pas moins que la dette de loyers est particulièrement importante et que l’échéancier proposé par les défendeurs impliquerait 65 mois de délais de paiement, soit un délai largement supérieur à ce qu’il est permis au juge d’accorder selon l’article 1343-5 du code civil.

En conséquence il n’est ni possible ni opportun d’accorder des délais de paiement aux locataires, qui ne justifient pas de leurs ressources et sont seuls à l’origine de leur endettement fiscal par la commission récurrente d’infractions au code de la route.

La résiliation judiciaire du contrat de bail sera donc ordonnée, avec effet au jour de l’assignation du 19 septembre 2025. Il sera par conséquent ordonné l’expulsion des occupants du logement, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation, à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu à séquestration conformément auxdits articles.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Vu l’article 1231-6 du code civil,

La SCI RAPHAËL 26 ne justifie d’aucun préjudice distinct du seul retard dans l’exécution de leurs obligations par les défendeurs, de sorte que sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs, succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation.

Vu l’article 700 du code de procédure civile, il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge de la SCI RAPHAËL 26 la charge des frais qu’elle a dû engager pour sa représentation en justice, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 800 € sur ce fondement.

Enfin et conformément à l’article 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en résolution du contrat de bail conclu le 1er novembre 2020 entre la SCI RAPHAËL 26 d’une part, Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) à Montmorency (95160) ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] à payer à la SCI RAPHAËL 26 la somme de 13 055 euros en deniers ou quittances, au titre des sommes dues au 24 novembre 2025, terme de novembre inclus ;

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire au contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er novembre 2020 entre la SCI RAPHAËL 26 d’une part, Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] (1er étage) à Montmorency (95160), avec effet au 19 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE en conséquence, à défaut de départ volontaire de Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R], leur expulsion du logement sis [Adresse 1] (1er étage) à [Localité 7], dans un délai de DEUX mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles et RAPPELLE que le sort des objets mobiliers et meubles demeurant dans le logement sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] à payer à la SCI RAPHAËL 26 une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que la condamnation en paiement de la somme de 13 055 € susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 19 septembre 2025 au 30 novembre 2025 ;

DÉBOUTE la SCI RAPHAËL 26 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprennent notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2025 et de l’assignation du 19 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [L] et Monsieur [P] [R] à payer à la SCI RAPHAËL 26 la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 6], le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION