TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] C.C.C.F.E + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CREHANGE (C1312)

M^e LE DOUCE BERCOT (J0001)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 19/07679

N° Portalis 352J-W-B7D-CQFXH

N° MINUTE : 4

Assignation du :

26 Juin 2019

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSES

S.A.R.L. OPALLE (RCS de [Localité 9] 490 241 825)

[Adresse 4]

[Localité 2]

S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION (RCS de [Localité 9] 391 903 663)

[Adresse 8]

[Localité 2]

S.A.R.L. MUSÉE CITY (RCS de [Localité 9] 504 647 579)

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentées par Maître Laurent CREHANGE de la S.E.L.A.R.L. CREHANGE & KLEIN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1312

DÉFENDERESSE

S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE (RCS de [Localité 9] 349 408 674)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0001

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/07679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQFXH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025, prorogé le 11 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cassandre AHSSAINI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 18 mars 2010, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Carrousel Collection le local n°R21 sis au rez-de-chaussée et le local n°L122, ensuite remplacé par le local n°L231A, sis au niveau -1 de la galerie commerciale dénommée « le Carrousel du Louvre », galerie située [Adresse 5] [Localité 10]. Le bail a été consenti pour une durée de dix ans à effet du 8 avril 2010 au 7 avril 2020, moyennant le paiement, pour le local n°R21, d’un loyer binaire composé d’un loyer de base d’un montant de 22 000 euros hors taxes par an et d’un loyer variable additionnel représentant la différence positive entre 9 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes et le loyer de base annuel hors taxes. Le loyer pour le local à usage de réserve a été fixé à 1 050 euros hors taxes puis à 1 800 euros hors taxes à la livraison du local n°L231A. Le local n°R21 a été destiné à titre principal à l’activité de « vente de statues et de reproductions d’œuvres d’art, vente de produits dérivés de musées et d’accessoires s’y rapportant », et à titre accessoire aux activités de « vente de timbres, philatélie, numismatique ». Le local L231A est à usage de réserve.

Par acte sous signature privée du 18 mars 2010, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Musée City le local n°R18 situé au niveau 0 et le local n°L231B situé au niveau -1 de la même galerie commerciale. Le bail a été consenti pour une durée de dix ans à effet du 2 février 2011 au 1er février 2021, moyennant le paiement d’un loyer binaire composé d’un loyer de base d’un montant de 63 000 euros hors taxes par an et d’un loyer variable additionnel représentant la différence positive entre 9 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes et le loyer de base annuel hors taxes. Le loyer du local n°L231B a été fixé à la somme de 5 760 euros hors taxes par an. Le local n°R18 a été destiné à l’activité de « vente de souvenirs, guides touristiques, cartes postales et accessoires s’y rapportant » et le local n°L231B à un usage de réserve.

Par acte sous signature privée du 17 décembre 2011, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a donné à bail commercial à la S.N.C. Opalle, devenue la S.A.R.L. Opalle, le local n°R19 situé au niveau 0 de la même galerie commerciale. Le bail a été consenti pour une durée de 10 ans à effet du 14 février 2013 au 13 février 2022, moyennant le paiement d’un loyer binaire composé d’un loyer de base d’un montant de 30 000 euros hors taxes par an et d’un loyer variable additionnel représentant la différence positive entre 9 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes et le loyer de base annuel hors taxes. Le local a été destiné, à titre principal, aux activités de « tabac, vente d’articles pour fumeurs, jeux, billetterie, tabletterie, articles d’écriture, petite maroquinerie de niveau de gammes élevées, carterie », et à titre accessoire à celles de « téléphonie, souvenirs de musée ».

Courant 2015, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a pris la décision de faire réaliser des travaux au sein de la galerie commerciale dans le cadre d’un projet baptisé « Projet Design ». Les travaux, débutés en avril 2016, ont été achevés en janvier 2017, pour un coût total de 4 637 986 euros hors taxes.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre a mandaté Mme [E] à titre amiable, en sa qualité d’experte près la cour d’appel de Paris, afin de classifier les travaux du Projet Design par types et motifs en vue de leur refacturation aux locataires. L’experte a remis son rapport le 30 mars 2017.

Par courriers du 15 juin 2017, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a indiqué aux sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City les sommes qu’elle entendait leur refacturer au titre des travaux du Projet Design, sur la base du rapport susvisé ainsi que des stipulations des différents baux. Les montants appelés s’élevaient à 15 937,40 euros HT pour la S.A.R.L. Opalle, 5 292,42 euros HT pour la S.A.R.L. Carrousel Collection et 20 568,27 euros HT pour la S.A.R.L. Musée City. La S.A.S. Le Carrousel du Louvre a proposé aux preneuses d’étaler la refacturation en cause sur 16 échéances trimestrielles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 avril 2019, le conseil des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City a fait part à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de plusieurs contestations relatives à la refacturation des travaux du Projet Design, au non-respect par la bailleresse de son obligation d’entretien, à la répartition des charges eu égard à la présence de locataires éphémères dans la galerie, à la non-justification des tantièmes de charges et à l’existence de charges liées à l’association de commerçants.

Le conseil de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a répondu par lettre officielle du 4 juillet 2019.

Par acte d’huissier du 26 juin 2019, la S.A.R.L. Opalle, la S.A.R.L. Carrousel Collection et la S.A.R.L. Musée City ont assigné la S.A.S. Le Carrousel du Louvre devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir le remboursement et la restitution de divers postes de charges, outre la condamnation de la bailleresse à leur verser des dommages et intérêts.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 29 novembre 2019, une médiation judiciaire a été ordonnée, qui n’a pas permis d’aboutir à un accord amiable.

La clôture de l’instruction est intervenue une première fois par ordonnance du 26 février 2021.

Sur demande conjointe des parties, l’ordonnance de clôture a été révoquée par décision du 18 mars 2021 et l’affaire renvoyée à la mise en état.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 10 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience collégiale de plaidoirie du 15 janvier 2025, mise en délibéré au 14 mai et prorogée au 11 juin 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2024, la S.A.R.L. Opalle, la S.A.R.L. Carrousel Collection et la S.A.R.L. Musée City (ci-après : les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City) demandent au tribunal :

— de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre,

— de débouter la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de l’ensemble de ses demandes,

Sur les travaux somptuaires :

— à titre principal, de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à rembourser :

* la somme de 3 585,93 euros TTC à la S.A.R.L. Opalle,

* la somme de 1 190,82 euros TTC à la S.A.R.L. Carrousel Collection,

— à titre subsidiaire, si le tribunal considérait que les charges relatives à ces travaux étaient dues, de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à payer à titre de dommages et intérêts :

* 14 343,72 euros TTC à la S.A.R.L. Opalle,

* 4 763,28 euros TTC à la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* 23 139,30 euros TTC à la S.A.R.L. Musée City,

Sur les charges non justifiées :

À titre principal :

— de les dispenser du paiement des charges courantes et des appels provisionnels jusqu’à ce que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre justifie des tantièmes de charges et de la réalité desdites charges,

— de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à rembourser :

* 143 313,10 euros TTC à la S.A.R.L. Opalle au titre des charges et honoraires sur charges payés du 27 août 2014 au 1er juillet 2020,

* 49 682,79 euros TTC à la S.A.R.L. Carrousel Collection au titre des charges et honoraires sur charges payés du 27 août 2014 au 1er juillet 2020,

* 176 204,36 euros TTC à la S.A.R.L. Musée City au titre des charges et honoraires sur charges payés du 27 août 2014 au 1er juillet 2020,

À titre subsidiaire :

— de désigner un expert avec la mission, notamment, de vérifier la réalité et la répartition des charges de la galerie, qu’il s’agisse des parties privatives ou communes (tantièmes individuels et globaux) ainsi que les sommes réellement dues à ce titre par elles, à compter du 27 août 2014 jusqu’à ce jour,

— d’ordonner le partage des frais d’expertise par moitié entre les parties,

Sur le trouble de jouissance :

— de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à payer à titre de dommages et intérêts :

* 120 075,41 euros TTC à la S.A.R.L. Opalle,

* 89 582,50 euros TTC à la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* 239 825,99 euros TTC à la S.A.R.L. Musée City,

Sur la communication de pièces :

— d’ordonner à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de leur remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir :

* les factures de loyers ou de redevances perçues pour la location des espaces communs et pour les panneaux numériques pour les années 2014 à 2023 inclus,

* les comptes annuels certifiés relatifs à la gestion du centre commercial pour les années 2014 à 2023 inclus,

Sur les cotisations à l’association :

— d’annuler la clause leur faisant obligation de maintenir leur adhésion à l’association des commerçants de la galerie du Carrousel du Louvre pendant toute la durée du bail,

— de déclarer la S.A.S. Le Carrousel du Louvre irrecevable en sa demande de restitution en valeur des services dont elles ont bénéficié au titre de l’association de commerçants,

— de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à payer, à titre de dommages et intérêts :

* 11 125,08 euros à la S.A.R.L. Opalle,

* 2 938,78 euros à la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* 11 964,79 euros à la S.A.R.L. Musée City,

Sur les impayés de loyers et de charges :

— d’ordonner à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de produire un décompte des sommes dues par chacune d’entre elles, expurgé des charges,

— de limiter le montant des sommes dues par elles aux seuls loyers en principal, les charges et les pénalités étant déduites, soit les sommes de :

* – 79 937,17 euros pour la S.A.R.L. Opalle,

* – 64 316,78 euros pour la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* – 78 813,93 euros pour la S.A.R.L. Musée City,

— d’ordonner la compensation entre toute condamnation prononcée à leur encontre et toute condamnation prononcée à l’encontre de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre,

À titre infiniment subsidiaire, si une quelconque condamnation était prononcée à leur encontre :

— de leur accorder des délais de paiement de 24 mois pour leur permettre de s’acquitter de leur dette,

En tout état de cause :

— de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre au paiement d’une amende civile de 10 000 euros,

— de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre au paiement des dépens, avec distraction au profit de Maître Laurent [Localité 7] (S.E.L.A.R.L. [Localité 7] & Klein Associés),

— de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 avril 2024, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre demande au tribunal :

À titre principal :

— de déclarer les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City irrecevables en leurs demandes,

À titre reconventionnel :

Sur la refacturation du Projet Design :

— de condamner les sociétés preneuses à lui payer les sommes suivantes :

* 15 539,03 euros TTC pour la S.A.R.L. Opalle,

* 5 160,22 euros TTC pour la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* 24 681,92 euros TTC pour la S.A.R.L. Musée City,

Sur l’enrichissement sans cause tiré de la non-participation des preneuses aux charges de fonds marketing :

— de condamner les sociétés preneuses à lui payer les sommes suivantes :

* 20 512,08 euros TTC à parfaire à la date du jugement pour la S.A.R.L. Opalle,

* 10 062,53 euros TTC à parfaire à la date du jugement pour la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* 36 921,74 euros TTC à parfaire à la date du jugement pour la S.A.R.L. Musée City,

Sur les impayés de loyers et charges :

— de condamner les sociétés preneuses à lui payer les sommes suivantes :

* 230 788,74 euros TTC au titre des loyers et charges dus entre le 2ème trimestre 2020 et le 15 avril 2024 pour la S.A.R.L. Opalle, à parfaire à la date du jugement,

* 139 856,36 euros au titre des loyers et charges dus entre le 2ème trimestre 2020 et le 15 avril 2024 pour la S.A.R.L. Carrousel Collection, à parfaire à la date du jugement,

* 3 285 718,82 euros TTC au titre des loyers et charges dus entre le 2ème trimestre 2020 et le 15 avril 2024 pour la S.A.R.L. Musée City, à parfaire à la date du jugement,

À titre subsidiaire :

Sur la restitution des cotisations versées à l’association de commerçants :

— de déclarer les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City irrecevables en leurs demandes de restitutions de ces cotisations,

— subsidiairement, de débouter les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City de leurs demandes,

— très subsidiairement, de condamner les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City à lui payer les sommes suivantes à titre de restitution en valeur des services dont elles ont bénéficié au titre de l’association de commerçants :

* 11 125,08 euros pour la S.A.R.L. Opalle,

* 2 938,78 euros pour la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* 11 964,79 euros pour la S.A.R.L. Musée City,

Sur la refacturation du Projet Design :

— de débouter les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner les sociétés preneuses à lui payer les sommes suivantes, à parfaire :

*15 539,03 euros TTC pour la S.A.R.L. Opalle,

* 5 160,22 euros TTC pour la S.A.R.L. Carrousel Collection,

* 24 681,92 euros TTC pour la S.A.R.L. Musée City,

Sur les autres demandes :

— de débouter les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City de l’ensemble leurs demandes,

— subsidiairement, s’il était fait droit à la demande de désignation d’expert, de :

* dire que l’expert désigné devra analyser l’ensemble des pièces comptables et techniques afférentes aux charges refacturées aux demanderesses transmises par les parties,

* consulter les documents dans les locaux du bailleur s’agissant des documents non numérisés,

* fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert et la mettre à la seule charge des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City,

En toute hypothèse :

— de condamner solidairement les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City à lui payer 30 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner solidairement les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City aux dépens, avec distraction au profit de Maître Erwan Le Douce Bercot,

— de prononcer l’exécution provisoire du jugement.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/07679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQFXH

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes tendant à voir « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur les fins de non-recevoir

Sur la fin de non-recevoir tirée par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de la clause de médiation

En premier lieu, se fondant sur la clause de médiation stipulée aux trois baux, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre argue de l’irrecevabilité des demandes des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, faute pour elles d’avoir respecté la procédure contractuelle en cause, obligatoire avant toute saisine du tribunal.

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City concluent à l’inverse à la recevabilité de leur action, soutenant en substance que le recours à la médiation préalable stipulé dans la clause excipée n’est pas obligatoire.

En droit, l’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, en vertu de l’article 124 du même code, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Enfin, selon l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant, en application de ces trois dispositions, que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées par la loi et que la clause licite d’un contrat instituant une procédure de médiation obligatoire et préalable à la saisine du juge constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge si les parties l’invoquent (voir notamment Ch. Mixte, 14 février 2003, n°00-19.423 et n°00-19.424).

En l’espèce, la clause 26.3 insérée aux trois baux commerciaux et intitulée « Médiation » énonce comme suit :

« 26.3.1. Principe

Hors les différends portant sur la mise en jeu de la clause résolutoire et notamment le recouvrement des loyers, charges et accessoires du bail, lesquels resteront soumis dès le constat de l’infraction aux dispositions susvisées aux articles 26.1 et 26.2, les Parties entendent recourir, préalablement à toute instance judiciaire, à la médiation pour toutes les contestations qui viendraient à se produire à propos de la validité, l’interprétation, l’exécution ou l’inexécution, l’interruption ou la résiliation du présent contrat de bail et ce, dans les conditions décrites ci-après.

De convention expresse entre les Parties, le recours à la médiation ne constitue pas une remise en cause des dispositions du présent bail lesquelles ont été consenties ou acceptées par les Parties en pleine connaissance de cause.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

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Par ailleurs, si le délai imparti à la médiation devait venir en concours avec un des délais stipulés au présent bail, il sera interruptif, sauf délai impératif de rigueur (forclusion, prescription,…), de ces délais qui reprendront, ainsi, leurs cours normal à défaut d’accord des Parties à la date d’établissement du procès-verbal du Médiateur augmenté du délai engendré par ladite médiation. »

La sous-partie 26.3.2. de la clause détaille ensuite ses conditions de mise en œuvre et se termine par les deux paragraphes suivants :

« 2. En cas d’échec de la médiation, chacune des Parties reprendra ses droits quant à l’exécution de l’une quelconque des clauses du présent bail et la partie la plus diligente saisira la Juridiction compétente qui statuera sur le litige qui lui est soumis suivant les règles applicables en la matière.

3. La médiation conservera un caractère confidentiel entre les Parties qu’un accord ou non soit intervenu entre elles et ne pourra plus être mise en œuvre si un simple exploit d’huissier a, déjà, été notifié à propos du différend en question. »

La lecture des trois premiers paragraphes de la clause 26.3.1 établit que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre et les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ont entendu organiser une procédure de médiation préalable à la saisine du tribunal judiciaire en vue de favoriser le règlement amiable de leurs différends.

Contrairement à ce qu’allèguent les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, le litige qui oppose en l’espèce les parties entre bien dans le champ d’application de cette clause, seuls les différends « portant sur la mise en jeu de la clause résolutoire » en étant exclus. Le « recouvrement des loyers, charges et accessoires du bail » n’est évoqué dans la clause qu’en tant qu’exemple de motif de mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Il est en revanche exact que la clause en question comporte, dans son ensemble, une contradiction apparente et par là même une ambiguïté.

Ainsi, si les trois premiers paragraphes, reproduits ci-avant, sont rédigés en des termes génériques apparaissant induire que la médiation préalable a un caractère obligatoire, le dernier paragraphe de la sous-partie 26.3.2 implique au contraire que cette procédure n’a qu’un caractère facultatif : les parties y ont en effet stipulé que la délivrance d’un « simple exploit d’huissier (…) à propos du différend en question » rend caduque la mise en œuvre d’une médiation préalable.

Au regard de cette contradiction apparente, il convient de rappeler qu’en application des articles 1156, 1157, 1159 et 1161 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun. Ce qui est ambigu s’interprète par ce qui est d’usage dans le pays où le contrat est passé. Toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

En application de ces dispositions relatives à l’interprétation des conventions, force est de constater qu’avec la clause intitulée « médiation », les parties ont entendu prévoir la possibilité de régler amiablement leurs différends via la mise en œuvre d’une procédure de médiation préalable et ont dans le même temps estimé que si l’une des parties ne souhaitait pas procéder à une telle médiation préalable, il lui était loisible de faire directement délivrer une assignation.

Il est inexact de soutenir, comme le fait la S.A.S. Le Carrousel du Louvre, que cette dernière stipulation priverait d’effet la clause de médiation dans son ensemble. Sa seule conséquence est de conférer à la procédure de médiation préalable en cause un caractère facultatif qui ne la rend pas pour autant inopérante.

En définitive, au regard de ce qui précède, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, qui ont saisi la présente juridiction sans mettre en œuvre la clause de médiation stipulée aux baux, étaient recevables à procéder ainsi. La fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre sera donc écartée.

De manière surabondante, il sera souligné qu’une médiation a été ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état le 29 novembre 2019, qui n’a pas permis d’aboutir à un accord. Une tentative de règlement amiable, similaire à celle qui aurait eu lieu via la mise en œuvre de la clause litigieuse, a donc bien été caractérisée en l’espèce.

Sur la fin de non-recevoir tirée par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre du défaut d’intérêt et de qualité à agir

À titre subsidiaire, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre argue, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, que les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sont irrecevables en leurs demandes de restitution des cotisations payées au titre de l’adhésion à l’association de commerçants de la galerie marchande. Elle soutient que ces cotisations ont été perçues non par elle-même mais par cette association, la demande n’étant donc pas formée contre la bonne personne morale.

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne développent aucun moyen de défense sur ce point.

En application des articles 30, 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, aux termes du dispositif de leurs dernières écritures, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sollicitent, s’agissant des cotisations versées à l’association des commerçants de la galerie du Carrousel du Louvre, en plus de l’annulation d’une clause insérée aux trois baux, la condamnation de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à leur verser des dommages et intérêts.

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne formulent donc aucune demande de restitution, contrairement à ce qu’affirme la S.A.S. Le Carrousel du Louvre.

Les moyens développés par cette dernière étant par suite inopérants – le bien-fondé de la demande de dommages et intérêts relevant du fond du litige –, cette fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

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N° RG 19/07679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQFXH

Par ailleurs, il résulte de l’article 768 du code de procédure civile que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le dispositif des conclusions des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City fait apparaître une prétention visant à « déclarer la S.A.S. Le Carrousel du Louvre irrecevable en sa demande de restitution en valeur des services dont les demanderesses ont bénéficié au titre de l’association de commerçants ».

Aucun moyen n’est cependant développé, ni en droit ni en fait, au soutien de cette demande.

Cette prétention sera en conséquence rejetée.

En conclusion, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City seront déclarées recevables en l’ensemble de leurs demandes et la S.A.S. Le Carrousel du Louvre sera déclarée recevable en sa demande subsidiaire de restitution.

Sur les demandes relatives aux travaux du Projet Design

Sur les demandes réciproques de remboursement et de paiement au titre des charges relatives au Projet Design

À titre principal, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City demandent le remboursement par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de sommes payées par elles au titre des travaux réalisés dans la galerie. Elles contestent, au visa de l’article 1353 du code civil, la refacturation de ces charges en vertu des baux en vigueur. Au visa de l’article 16 du code de procédure civile, elles critiquent le caractère non contradictoire de l’expertise produite par la bailleresse. Elles affirment que les travaux en cause, résultant d’un choix unilatéral de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre, présentent un caractère somptuaire, visant à la transformation et à la montée en gamme de la galerie, et ne sont pas des travaux d’amélioration. Elles exposent en outre qu’une partie des sommes facturées est afférente aux parties à usage spécial de la galerie et non pas aux parties communes ou à usage collectif. Elles estiment enfin que ces travaux ne sont pas refacturables car ils ne relèvent d’aucune nécessité ni de l’intérêt général du centre.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre conteste l’ensemble de ces moyens. Elle affirme pour sa part que les travaux litigieux sont refacturables en application des baux et sollicite la condamnation des preneuses à lui payer les charges appelées à ce titre et demeurées impayées. La S.A.S. Le Carrousel du Louvre soutient que ces travaux ont eu pour finalité d’améliorer la visibilité des enseignes et de la galerie marchande. Elle argue que l’expertise amiable qu’elle a fait réaliser a été soumise à la discussion des parties et est corroborée par d’autres éléments de sorte qu’il y a lieu de se fonder sur cette pièce.

En droit, en vertu de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1315 ancien du même code ajoute que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les baux conclus par les quatre parties au litige contiennent un article 6 intitulé « charges » qui stipule en son premier alinéa que « le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur (…) la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l’ensemble immobilier et/ou du centre », ce dans les conditions ensuite définies à la clause.

Selon la sous-partie 6.1.2.1 b), les charges communes générales comprennent : « Les travaux des parties d’utilité commune susvisées, résultant :

1° soit d’entretien, de ravalement, de réfection, de réparations grosses ou menues sans aucune distinction y compris les réparations prévues par l’article 606 du code civil,

2° soit de renouvellement, de remplacement, de création, d’améliorations ou de rénovations,

3° soit de travaux de second œuvre,

et ce même si les travaux visés aux 1°, 2° et 3° ci-dessus :

— sont occasionnés par la vétusté, par dérogation à l’article 1755 du code civil, par l’évolution des techniques ou par l’obsolescence des matériaux et équipements,

— sont justifiés par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, ou encore par l’intérêt général du centre commercial,

— résultent d’une injonction administrative ou municipale,

ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus (…).

L’attention du preneur est tout particulièrement attirée sur le fait que l’intérêt général du centre commercial, son évolution, l’obsolescence et/ou la vétusté des ouvrages et équipements du centre commercial peuvent générer des travaux de rénovation ou décoratifs nécessaires au maintien du centre commercial à un niveau concurrentiel attractif pour la clientèle, l’ensemble des coûts en résultant étant refacturé au preneur. (…). »

Il est inexact de soutenir, comme le font les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, que le dernier paragraphe ci-avant reproduit conditionne la refacturation des travaux au fait que ceux-ci relèvent de « l’intérêt général du centre commercial » ou sont nécessaires à son « maintien à un niveau concurrentiel attractif ». Les stipulations en cause sont claires et précises en ce qu’elles ne formulent aucune limitation de ce type et se contentent d’illustrer différents motifs pour lesquels les travaux précédemment listés pourraient le cas échéant être décidés par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre.

Le « Projet Design du Carrousel du Louvre » litigieux a été présenté aux locataires de la galerie le 16 novembre 2015. Selon le compte-rendu de présentation produit, il avait pour objectifs de « donner au Carrousel une identité forte, améliorer la visibilité et la notoriété de la galerie, notamment depuis la [Adresse 11], rendre le parcours client plus original et agréable dans le but d’inciter à la promenade et améliorer la signalétique des commerçants ». Les travaux projetés étaient les suivants : « projet de façade « cristal » côté [Adresse 11], amélioration du hall d’entrée, mise en place d’un comptoir d’accueil, renforcement de la signalétique ».

Il est constant que les travaux se sont déroulés entre les mois d’avril 2016 et de janvier 2017.

Comme indiqué ci-avant, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a fait appel à Mme [E], experte près la cour d’appel de Paris, pour établir une classification desdits travaux.

Le rapport rédigé par l’experte amiable, daté du 30 mars 2017, démontre qu’avant les travaux, « la galerie [était] en bon état général et en particulier les habillages muraux en pierre, les plafonds et la signalétique existante des commerces ne présent[aient] aucune dégradation. Aucun dysfonctionnement [n’était] constaté concernant les éclairages et le maître d’ouvrage confirm[ait] que la maintenance ne remont[ait] pas de difficulté sur ce site, à l’exception des portes vitrées sous le porche ».

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L’experte amiable a décrit les travaux réalisés de la façon suivante :

▸ S’agissant de la façade : la façade existante (une façade vitrée classique installée sans débord dans une baie en pierre) a été remplacée par une façade vitrée à facettes en débord et rétro-éclairée, présentant les mêmes fonctions techniques d’étanchéité à l’eau et à l’air que la précédente. L’experte note qu’il s’est uniquement agi de « renforcer la visibilité de l’entrée » ;

▸ S’agissant du lot serrurerie-miroiterie : des habillages miroirs dans l’entrée [Adresse 11] ont été créés, « afin de magnifier l’entrée et renforcer l’effet du lasso lumineux » ;

▸ S’agissant du kiosque d’accueil : un kiosque d’accueil a été créé sur la galerie ;

S’agissant des faux-plafonds lumineux, habillages muraux et lustres :

— l’ancien faux-plafond et système d’éclairage a été remplacé par des faux-plafonds métalliques perforés en anamorphose avec source lumineuse intégrée,

— les habillages muraux ont été remplacés par des panneaux avec un système de rétro-éclairage,

— les anciens lustres ont été remplacés par des « œuvres significatives en éléments métalliques perforés reprenant des extraits visuels d’œuvres d’art célèbres installés en coordination avec le lot électricité » ;

▸ S’agissant des enseignes : la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a « imposé le remplacement de toutes les enseignes selon une charte spécifique en harmonie avec la nouvelle décoration », enseignes décrites comme « beaucoup plus grandes que les enseignes existantes », qui étaient déjà des enseignes lumineuses coordonnées, fonctionnelles ;

▸ S’agissant de l’électricité : des prestations de rétro-éclairage spécifiques au kiosque d’accueil et au faux-plafond ont été créées, ainsi que des éclairages décoratifs de la voûte d’entrée ; des éclairages fonctionnels ont été remplacés, pour « en modifier principalement l’esthétique » ;

▸ S’agissant de l’écran LED : un écran LED a été créé et installé dans le kiosque du hall d’entrée.

Il est constant qu’un rapport d’expertise non judiciaire et non contradictoire peut valoir à titre de preuve dès lors qu’il est versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties (voir notamment Civ. 2ème, 24 septembre 2002, n°01-10.739 ; Civ. 1ère, 11 juillet 2018, n°17-17.441). Si un tel rapport ne peut avoir valeur d’expertise judiciaire, le tribunal peut s’y référer à titre d’élément de comparaison avec les autres pièces suffisamment probantes soumises à son appréciation, recherchant ainsi si le rapport est corroboré par d’autres éléments de preuve (voir notamment Civ. 1ère, 13 avril 1999, n°96-19.733 ; Civ. 3ème, 5 mars 2020, n°19-13.509).

En l’espèce, le rapport amiable non contradictoire dressé par l’experte mandatée par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre est corroboré, s’agissant de la nature et du montant des travaux réalisés, par les décomptes généraux et définitifs produits par la bailleresse, qui correspondent à chacun des lots ci-avant détaillés. La S.A.S. Le Carrousel du Louvre verse en outre aux débats une attestation de son expert-comptable datée du 26 août 2021, un tableau répertoriant les factures liées aux travaux ainsi qu’un extrait de sa comptabilité.

Contrairement à ce qu’allèguent les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre rapporte donc la preuve que le rapport amiable qu’elle produit peut être retenu à titre de preuve de la nature, du détail et du coût des travaux réalisés, dès lors que ce rapport correspond aux nombreuses autres pièces, détaillées et complètes, versées par elle aux débats.

Or, il résulte de la description des travaux rappelée ci-avant que ceux-ci correspondent tous soit à des « créations » soit à des « améliorations », dès lors qu’ils ont modernisé, amélioré la visibilité et fait monter en gamme la galerie commerciale. Ces deux notions visées aux baux ont une acception large qu’il n’appartient pas au tribunal de limiter. La question de la nécessité des travaux réalisés n’est pas ici pertinente, alors qu’il est démontré que la galerie était antérieurement en bon état et que les équipements y fonctionnaient sans difficulté. La qualification de « travaux somptuaires » utilisée par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City pour s’opposer à la refacturation du coût des travaux est inopérante dès lors que cette notion peut être comprise dans celle, générale, « d’améliorations », qui est bien stipulée au bail. Quant aux développements des locataires sur la condition potestative, ils sont également inopérants dès lors que celles-ci n’en tirent aucune conséquence juridique.

S’agissant par ailleurs de la question du remplacement des enseignes des différentes boutiques, dont les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City affirment qu’elles relèvent des parties à usage spécial du centre, la clause 6.1.1. du contrat stipule que les parties d’utilité commune ou à usage collectif « (…) sont affectées à l’usage commun de tous les exploitants ou usagers de l’ensemble immobilier ». Les parties spéciales, elles, « ne sont affectées qu’à l’usage particulier de certains exploitants ».

Les enseignes des boutiques, à destination et à usage des usagers du centre, harmonisées dans leur ensemble, peuvent valablement être considérées comme des parties d’utilité commune.

En conséquence, il résulte de ce qui précède que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre rapporte la preuve suffisante que les travaux qu’elle a fait réaliser dans le cadre du « Projet Design » sont imputables aux sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City en application des baux commerciaux conclus par elles.

Dès lors que la demande de remboursement formée par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne se fonde sur aucun autre moyen de défense que ceux écartés ci-avant, elles en seront déboutées.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre prouve pour sa part, de manière détaillée dans ses conclusions et justifiée par ses pièces, du quantum des sommes qu’elle impute aux trois différentes preneuses au titre des travaux litigieux. Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, en tout état de cause, ne contestent pas les montants facturés.

Ainsi, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City seront condamnées à payer à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre, déduction faite des sommes déjà versées, les montants suivants, qui correspondent aux refacturations toutes taxes comprises suivant les décomptes arrêtés au 21 juillet 2021 :

—  15 539,03 euros pour la S.A.R.L. Opalle, tenant compte de son paiement partiel à hauteur de 3 585,93 euros TTC,

—  5 160,22 euros pour la S.A.R.L. Carrousel Collection, tenant compte de son paiement partiel à hauteur de 1 190,82 euros TTC,

—  24 681,92 euros pour la S.A.R.L. Musée City.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Dans l’hypothèse, retenue par le tribunal, où il était jugé que les sommes facturées par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre au titre des travaux litigieux étaient dues, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City demandent des dommages et intérêts au motif tiré de la violation de l’article L. 442-1 du code de commerce. Elles affirment que les baux autorisent la bailleresse à mettre à leur charge des travaux décidés unilatéralement par elle, ce sans contrepartie. Elles soutiennent en outre que le bail comporte de nombreuses clauses déséquilibrées en faveur de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre.

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La S.A.S. Le Carrousel du Louvre réplique que cet article n’est pas applicable à un bail commercial. Sur le fond, elle souligne que la réalisation des travaux dans la galerie profite aux preneuses en ce qu’elle maintient la commercialité du centre, de sorte qu’il existe bien une contrepartie à l’obligation des locataires.

L’article L. 442-1, I, du code de commerce dispose qu'« engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, dans le cadre de la négociation commerciale, de la conclusion ou de l’exécution d’un contrat, par toute personne exerçant des activités de production, de distribution ou de services :

1° D’obtenir ou de tenter d’obtenir de l’autre partie un avantage ne correspondant à aucune contrepartie ou manifestement disproportionné au regard de la valeur de la contrepartie consentie,

2° De soumettre ou de tenter de soumettre l’autre partie à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ».

Dans un arrêt publié au bulletin du 15 février 2018, n°17-11.329, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « seules les activités de production, de distribution ou de services entrent dans le champ d’application de cet article, [de sorte que le litige] qui porte sur l’exécution d’un bail commercial ne relève pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte ».

La solution juridique énoncée par cet arrêt postérieur à celui de la Cour de justice de l’Union européenne visé aux conclusions des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City n’est pas utilement contestée par ces dernières qui ne développent aucun moyen spécifique sur ce point.

Or, le statut des baux commerciaux, dont les dispositions tendent, dans leur ensemble, à assurer l’équilibre des droits de chaque partie au contrat, sont bien exclusives de l’application conjointe ou alternative des dispositions de l’article L. 442-1 du code de commerce, qui visent à réguler les relations commerciales entre professionnels portant sur la fourniture ou la distribution de produits ou de services, ce qui n’est pas l’objet d’un bail commercial.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts est infondée en son principe – ainsi d’ailleurs qu’en son quantum. Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City en seront par suite déboutées.

Sur les demandes de communication de pièces

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City exposent que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre loue certaines zones des parties communes de la galerie à des stands éphémères et a installé des panneaux numériques diffusant de la publicité pour la marque Chanel. Elles demandent la condamnation sous astreinte de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à leur communiquer les factures de loyers ou de redevances perçues pour la location des espaces communs et pour les panneaux numériques, pour les années 2014 à 2023 inclus, ainsi que les comptes annuels certifiés relatifs à la gestion du centre sur la même période. Elles affirment que ces stands et panneaux utilisent les prises situées dans les allées du centre et génèrent donc des charges qui leur sont répercutées. Elles affirment que les loyers facturés à ces commerces doivent venir en déduction des charges qui leur sont facturées.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre s’oppose à cette prétention en expliquant que les charges supplémentaires liées à la présence de locations éphémères et des panneaux publicitaires ne sont pas supportées par les preneuses. Elle ajoute qu’aucune disposition ne lui impose de partager à ses locataires les revenus qu’elle tire de l’exploitation des parties communes de la galerie.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 133 du même code dispose que si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

L’article 134 ajoute que le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication.

En l’espèce, il convient tout d’abord de souligner que les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City se contentent d’alléguer, sans en rapporter le moindre commencement de preuve, que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre leur refacturerait des charges indues en application des baux applicables. Un tel fait ne peut être déduit de la seule présence de locations éphémères et de panneaux publicitaires dans les parties communes de la galerie.

Surtout, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre produit un contrat conclu le 21 mai 2015 avec la S.A.S. Unibail Marketing & Multimedia dont l’objet est la mise à disposition de cette dernière d’emplacements au sein de la galerie, en vue de l’implantation et de l’exploitation, directement ou via des tiers, d’activités, de services et d’animation. Les services et activités autorisés sont des « boutiques et dispositifs éphémères et/ou événementiels ». Par avenant du 22 mai 2019, l’installation et l’exploitation de supports publicitaires ont été ajoutées aux activités autorisées par la convention.

Or, il résulte de l’article 2.1.2. du contrat de mise à disposition que l’occupant, donc la S.A.S. Unibail Marketing & Multimedia, assume la charge exclusive des travaux d’installation des équipements et aménagements, de leur entretien et des consommations électriques générées par les dispositifs en cause.

La production par la bailleresse de ces pièces suffit entièrement à écarter les allégations des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City. Leurs demandes de communication de pièces sont ainsi injustifiées et seront intégralement rejetées.

Sur les demandes relatives aux charges

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sollicitent la restitution des charges payées par elles entre le 27 août 2014 et le 1er juillet 2020 aux motifs que les baux ne précisent pas la clé de répartition des charges locatives ; que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre ne justifie pas des quotes-parts affectées à chacune des locataires ; que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre ne justifie pas du mode de calcul des tantièmes globaux poste par poste ; que la grille versée aux débats est inexploitable ; que les tableaux produits émanent de la bailleresse elle-même et ne sont pas corroborés par d’autres éléments. Elles demandent en outre à être dispensées du paiement des appels provisionnels et des régularisations jusqu’à ce que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre justifie de la réalité et du mode de répartition desdites charges. Subsidiairement, elles sollicitent au visa de l’article 146 du code de procédure civile une expertise au regard de l’opacité maintenue par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre sur ses méthodes de calcul.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre affirme en réponse qu’elle justifie de l’ensemble des charges refacturées aux preneuses. Elle explique que les tantièmes globaux de la galerie évoluent chaque année compte tenu des modifications et créations de lots dans la galerie. La S.A.S. Le Carrousel du Louvre soutient en substance que le tribunal dispose de l’ensemble des éléments nécessaires à la vérification du bien-fondé de la refacturation des charges.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable aux baux en cause, le contrat tient lieu de loi entre les parties.

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Par ailleurs, selon l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que le bailleur d’un local à usage commercial ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bien-fondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues. Est en conséquence indue et donne lieu à restitution une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat.

En l’espèce, le premier paragraphe de l’article 6 des baux relatif aux charges stipule que « le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur (…) la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l’ensemble immobilier et/ou du centre dans les conditions ci-après (…) ».

La clause 6.2 relative à la répartition des charges prévoit ensuite que : « Les charges communes générales de l’ensemble immobilier sont réparties entre la galerie et l’espace polyvalent dans les proportions suivantes :

— galerie : 60 %

— espace polyvalent : 40 %.

À l’intérieur de la galerie, les charges communes générales et les charges communes spécifiques sont réparties sur la base des surfaces contractuelles affectées des coefficients de pondération suivants :

— de 0 à 500 m² : 1

— pour tout m² supérieur à 500 m² : 0,50

— pour tout m² de réserves situé au niveau -1 (livraison) : 0,30.

Les charges communes spécifiques affectées à la galerie sont réparties sur la même base que ci-dessus. »

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre produit les grilles de tantièmes applicables à la galerie marchande pour les années 2013 à 2022, qui font apparaître les surfaces réelles de chaque local, les tantièmes attachés à chaque local pour les différentes catégories de charges, les tantièmes totaux de la galerie et le rappel des règles de pondération stipulées aux baux et suscitées.

Il résulte de ces grilles que les tantièmes attachés aux locaux loués par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sont demeurés identiques sur les dix années considérées et qu’ils correspondent à la clé de répartition prévue aux baux, soit :

* pour la S.A.R.L. Opalle : local de « 53 m² environ » > tantièmes proratisés : 53 ;

* pour la S.A.R.L. Carrousel Collection : local de « 14 m² environ » au N0 + local de « 12 m² environ » au N-1 > tantièmes proratisés : 17,60 (= 14 + (12x0,3)) ;

* pour la S.A.R.L. Musée City : local de « 57 m² environ » au N0 + local de « 38,4 m² environ » au N-1 > tantièmes proratisés : 68,40 ((57 + (38,4x0,3) = 68,52 – (la S.A.S. Le Carrousel du Louvre n’explique pas l’erreur en cause mais celle-ci est en tout état de cause dans l’intérêt de la S.A.R.L. Musée City).

S’agissant ensuite des tantièmes globaux de l’ensemble de la galerie, il est exact qu’il ressort des pièces produites par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre qu’ils varient chaque année entre les années 2013 et 2022.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre, cependant, justifie des motifs objectifs expliquant l’évolution du total des tantièmes de la galerie en fonction des catégories de charges. Il résulte en effet des éléments versés que ces évolutions sont dues à la création, à la dissolution ou à la restructuration de lots, précisément déterminés – ces informations étant dès lors vérifiables. Aucune des pièces des demanderesses ne permet de remettre en cause le caractère probant de ces éléments.

Quant aux prétendues incohérences relatives aux tantièmes globaux relevées dans les conclusions des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre y apporte une réponse suffisante dans ses propres écritures mises en regard de ses pièces en soulignant la confusion entre les années opérée par les locataires.

Finalement, il n’est pas suffisant, pour contester le caractère probant des pièces produites par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre, de se contenter de souligner leur caractère unilatéral. À défaut d’élément sérieux de critique, ces différents tableaux, détaillés et cohérents, font en effet foi s’agissant de la répartition des charges contestée.

Ainsi, au terme de ce qui précède et contrairement à ce qu’allèguent les demanderesses, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre rapporte la preuve suffisante de la clé de répartition des charges utilisée pour leur refacturation ainsi que de sa conformité avec les stipulations contractuelles. Dans ces conditions et en application du second alinéa de l’article 1315 susvisé, il revient aux sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City de démontrer le caractère erroné des refacturations effectuées, ce après analyse des pièces produites par la bailleresse, certes nombreuses mais exploitables.

En l’absence d’une telle preuve, et sans qu’il ne soit utile, ces points n’étant pas contestés, de revenir sur l’ensemble des justificatifs produits pour les années 2013 à 2022 – soit les factures des charges, les relevés individuels des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, les relevés par destination, les extraits des comptes de la bailleresse… – les demandes de restitution seront intégralement rejetées, tout comme la demande de dispense de paiement des charges courantes et appels provisionnels ainsi que la demande subsidiaire d’expertise, injustifiée au vu des développements ci-avant.

Sur les demandes en paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre expose que les trois preneuses ont cessé de régler les loyers et les charges dus en application des baux, ce en dépit des nombreuses mises en demeure adressées. Elle sollicite le paiement des sommes dues à ce titre, additionnées des pénalités de retard contractuelles.

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City demandent au tribunal de limiter le montant des condamnations prononcées aux seuls loyers en principal, en déduisant le montant des charges, selon elles injustifiées, et des pénalités de retard. S’agissant de ces dernières, les preneuses reprochent à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de leur faire supporter des pénalités correspondant pour la majeure partie à des périodes de fermeture du centre pendant la pandémie.

Les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil ont précédemment été rappelées, tout comme celles de l’article 1315 ancien du même code.

L’article 1728 du code civil dispose en outre que le preneur est tenu de deux obligations principales, parmi lesquelles celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Enfin, il résulte des articles 1226, 1229 et 1231 du code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016 que la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution. La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’article 1152 ci-avant visé dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sont tenues au paiement, en vertu des trois baux commerciaux en cause, des sommes suivantes à titre de loyer hors taxes et hors charges :

* pour la S.A.R.L. Opalle : un loyer de base de 30 000 euros hors taxes par an et un loyer variable additionnel représentant la différence positive entre 9 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes et le loyer de base annuel hors taxes ;

* pour la S.A.R.L. Carrousel Collection :

— s’agissant du local principal : un loyer de base d’un montant de 22 000 euros hors taxes par an et un loyer variable additionnel représentant la différence positive entre 9 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes et le loyer de base annuel hors taxes ;

— s’agissant du local à usage de réserve : un loyer de 1 050 euros hors taxes par an puis 1 800 euros hors taxes depuis la livraison du local n°L231A ;

* pour la S.A.R.L. Musée City :

— s’agissant du local principal : un loyer de base d’un montant de 63 000 euros hors taxes par an et un loyer variable additionnel représentant la différence positive entre 9 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes et le loyer de base annuel hors taxes ;

— s’agissant du local à usage de réserve : un loyer de 5 760 euros hors taxes par an.

Les loyers de base sont indexés annuellement, en vertu d’une clause d’échelle mobile, sur l’ILC.

En application de la clause 4.2.1. des baux, le loyer annuel de base est divisé par quarts et est payable d’avance le 1er jour de chaque trimestre.

Ces stipulations étant rappelées, l’article 7 des baux, intitulé « clause d’intérêts de retard », prévoit par ailleurs qu’à défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments de dépôt de garantie, etc) à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt :

— au taux mensuel de l’EONIA majoré de 400 points de base l’an,

— et ce passé le délai de 7 jours ouvrés suivant la date d’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée au preneur et restée infructueuse en tout ou partie.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

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Ces intérêts sont dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, portent eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1154 ancien du code civil.

Enfin, la clause 26.2.1 des baux intitulée « indemnités forfaitaires » prévoit que : « à défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du présent bail et notamment des loyers et leurs accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable. Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 7 du présent bail ».

Alors que la loi prévoit que les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution d’une obligation de paiement sont constitués des intérêts au taux légal, les deux clauses pénales stipulées aux baux, soit les articles 7 et 26.2.1, apparaissent manifestement excessives. Ces pénalités seront par conséquent modérées dans les conditions ci-après exposées.

Au soutien de ses demandes en paiement, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre produit trois décomptes locatifs arrêtés au 15 avril 2024.

Il en résulte que :

— la S.A.R.L. Opalle est débitrice de la somme de 230 788,74 TTC,

— la S.A.R.L. Carrousel Collection est débitrice de la somme de 139 856,36€ TTC,

— la S.A.R.L. Musée City est débitrice de la somme de 385 718,82 € TTC.

Les contestations des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City portant sur la refacturation des charges ayant été précédemment rejetées, les sommes appelées à ce titre sont donc dues.

Les décomptes cependant comprennent plusieurs échéances de charges relatives aux travaux du Projet Design, qui devront être déduites des créances de la bailleresse puisque celle-ci a formé des demandes différenciées sur ce fondement qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation spécifique des preneuses.

À ce titre, doivent être déduites les sommes suivantes :

— pour la S.A.R.L. Opalle : 15 539,03 euros ;

— pour la S.A.R.L. Carrousel Collection : 5 160,22 euros ;

— pour la S.A.R.L. Musée City : 24 681,92 euros.

Par ailleurs, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre a facturé à chacune des locataires le 10 septembre 2020 une pénalité conséquente au titre de la « non-ouverture ». La S.A.S. Le Carrousel du Louvre ne justifie pas du principe ni du mode de calcul d’une telle pénalité. Ces sommes ne seront donc pas retenues au titre des créances alléguées.

Les pénalités facturées aux locataires sur le fondement des deux clauses pénales outre de la « non-ouverture » représentent les sommes totales de :

— pour la S.A.R.L. Opalle : 79 937,17 euros ;

— pour la S.A.R.L. Carrousel Collection : 64 316,78 euros ;

— pour la S.A.R.L. Musée City : 78 813,93 euros.

Déduction faite des charges afférentes au Projet Design et des pénalités diverses, les loyers, charges et accessoires demeurés impayés se chiffrent donc comme suit au 15 avril 2024 :

— pour la S.A.R.L. Opalle : 135 312,54 euros ;

— pour la S.A.R.L. Carrousel Collection : 70 379,36 euros ;

— pour la S.A.R.L. Musée City : 282 222,97 euros.

Afin de tenir compte de l’importance de la dette locative supportée jusqu’ici par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre, de ce que les parties avaient entendu prévoir des clauses pénales mais également du caractère excessif des clauses stipulées, les sommes dues par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City seront majorées :

— au titre de l’article 7 du bail, des intérêts au taux légal majoré de 5 points,

— au titre de l’article 26.2.1 du bail, d’une indemnité forfaitaire de 5%.

Par suite, la S.A.R.L. Opalle sera condamnée à payer à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre la somme de 135 312,54 euros arrêtée au 15 avril 2024, somme majorée des intérêts au taux légal majoré de 5 points et d’une indemnité forfaitaire de 5% de la somme due en principal, ce en deniers ou quittance.

La S.A.R.L. Carrousel Collection sera condamnée à payer à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre la somme de 70 379,36 euros arrêtée au 15 avril 2024, somme majorée des intérêts au taux légal majoré de 5 points et d’une indemnité forfaitaire de 5% de la somme due en principal, ce en deniers ou quittance.

La S.A.R.L. Musée City sera condamnée à payer à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre la somme de 282 222,97 euros arrêtée au 15 avril 2024, somme majorée des intérêts au taux légal majoré de 5 points et d’une indemnité forfaitaire de 5% de la somme due en principal, ce en deniers ou quittance.

Ces condamnations sont prononcées en deniers ou quittance compte tenu des prétentions de la bailleresse qui précise que les sommes sollicitées sont à parfaire à la date du jugement et compte tenu de la justification par les locataires de paiements postérieurs à l’arrêt des comptes.

Il n’y a pas lieu, au vu de ce qui précède, de condamner la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à produire un décompte des sommes dues expurgé des charges.

Sur la demande de délais de paiement

A titre subsidiaire, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City demandent, dans l’hypothèse où elles seraient condamnées au paiement de certaines sommes, un délai de 24 mois pour s’acquitter de leurs dettes, motivant cette demande par l’impact sur leur activité de la pandémie de Covid 19.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre s’oppose aux délais sollicités en soulignant l’absence de production de pièces justificatives outre les larges délais de fait dont ont bénéficié les locataires.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne produisent aucune pièce comptable permettant d’établir leur situation. Ainsi, elles ne démontrent ni la réalité de leurs difficultés financières, ni leur capacité à apurer leurs dettes dans un délai de deux ans en plus du paiement des loyers, charges et taxes courants.

Depuis le 15 avril 2024, date d’arrêt des comptes, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City justifient avoir payé les sommes suivantes :

— pour la S.A.R.L. Opalle : 27 207 euros ;

— pour la S.A.R.L. Carrousel Collection : 19 058 euros ;

— pour la S.A.R.L. Musée City : 48 365 euros.

Ces éléments sont néanmoins insuffisants pour justifier l’octroi de délais de paiement eu égard aux conditions légales mais également au fait qu’en l’absence de décompte postérieur au 15 avril 2024, le tribunal ne peut vérifier le montant des sommes appelées par la bailleresse.

Finalement, compte tenu de ce qui précède ainsi que des besoins de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre qui a supporté des arriérés locatifs conséquents depuis plusieurs années, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes relatives à l’association des commerçants de la galerie

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sollicitent l’annulation de la clause leur faisant obligation d’adhérer à l’association de commerçants du centre commercial au motif qu’elle méconnaît leur liberté d’adhérer ou de ne pas adhérer. Elles demandent en outre la condamnation de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à leur payer, à titre de dommages et intérêts, des sommes équivalant aux cotisations indûment versées à cette association entre le 27 août 2014 et le 1er janvier 2019, arguant que l’imposition de l’adhésion à l’association caractérise une faute de la bailleresse.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre conteste l’existence de l’obligation alléguée en demande outre de toute preuve d’une adhésion contrainte. Elle souligne au contraire que les demanderesses ont activement participé à la vie de l’association litigieuse.

En droit, l’article 4 de la loi du 1er juillet 1901 dispose que tout membre d’une association peut s’en retirer en tout temps, après paiement des cotisations échues et de l’année courante, nonobstant toute clause contraire.

Il est constant, en application de cette disposition, qu’hormis les cas où la loi en décide autrement, nul n’est tenu d’adhérer à une association régie par la loi du 1er juillet 1901, ou, y ayant adhéré, d’en demeurer membre (voir notamment Ass. Plén., 9 février 2001, n°99-17.642).

En conséquence, la clause d’un bail commercial faisant obligation au preneur d’adhérer à une association des commerçants et à maintenir son adhésion pendant la durée du bail est entachée d’une nullité absolue (voir notamment Civ. 3ème, 12 juin 2003, n°02-10.778).

En l’espèce, les trois baux commerciaux contiennent un article 17, intitulé « animation et publicité du centre », qui stipule en son paragraphe 17.1 que :

« Le preneur a connaissance de l’existence d’un organisme, se présentant sous la forme d’une association loi 1901, créé entre les commerçants du centre et dont l’objet est de coordonner et de favoriser la publicité, la promotion et l’animation du centre commercial.

Le bailleur insiste tout particulièrement auprès du preneur sur l’importance de cet organisme en ce qu’il constitue pour le centre l’élément de référence en matière de publicité, promotion et animation et qu’il favorise le développement et l’expansion des entreprises qui composent le centre ».

Force est de constater qu’en dépit de ce que prétendent les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, cette clause ne leur impose aucune obligation d’adhérer à l’association des commerçants de la galerie Carrousel du Louvre.

L’exemplaire daté et signé du formulaire d’adhésion versé aux débats énonce par ailleurs en son préambule que l’adhésion en cause est « volontaire et libre ».

Dans ces conditions, il est indifférent que l’adhérent s’engage à maintenir son adhésion « pendant tout le temps de son exploitation d’une activité commerciale dans le centre commercial » en cause et qu’il s’engage financièrement pour la même durée, cet engagement relevant de la liberté de l’adhérent et non pas de l’exécution d’une obligation contractée auprès de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre.

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, sur lesquelles reposent la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, ne rapportent donc aucune preuve de la contrainte qu’elles allèguent.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre démontre au contraire qu’elles ont participé à la vie de l’association en cause, notamment, en 2018 et 2019, en étant membres de son bureau. Ces éléments viennent corroborer le caractère volontaire et investi de l’adhésion critiquée.

Enfin, l’association de commerçants avait été constituée, selon ses statuts, pour une durée de 15 ans expirant le 31 mars 2019, et il est démontré que sa dissolution à l’issue de cette durée a effectivement été votée à une assemblée générale lors de laquelle le représentant des sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City était présent.

En définitive, les demandes d’annulation et d’indemnisation formées par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sont dépourvues de fondement et de justification. Elles seront rejetées.

Sur les demandes relatives au fonds marketing

Sur la demande d’indemnisation formée par la bailleresse

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre sollicite que les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City soient condamnées, sur le fondement de l’article 1303 du code civil, à lui payer diverses sommes au motif que les locataires bénéficient des actions réalisées pour l’animation de la galerie marchande par le fonds marketing, sans régler les cotisations afférentes. Elle expose que les preneuses se sont enrichies en profitant de l’effet de ces animations sur la clientèle de la galerie, ce sans participer à leur financement. Elle explique les sommes demandées à ce titre par leur correspondance avec le montant des charges du fonds marketing annuel prévues dans des protocoles d’accord valant avenant au bail et indexés conformément à leurs stipulations.

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City s’opposent à cette demande reconventionnelle, arguant en premier lieu qu’aucune stipulation des baux ne leur impose le règlement de charges afférentes à l’animation du centre. Elles soulignent par ailleurs, au visa de l’article 1303-2 du code civil, que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre profite de toute augmentation de leur chiffre d’affaires éventuellement engendrée par les actions d’animation mises en place eu égard au caractère binaire du loyer.

En droit, il résulte de l’article 1300 du code civil que les quasi-contrats sont des faits purement volontaires dont il résulte un engagement de celui qui en profite sans y avoir droit, et parfois un engagement de leur auteur envers autrui.

Selon les articles 1303, 1303-1 et 1303-2 du même code, en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Décision du 11 Juin 2025

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L’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

Il n’y a pas lieu à indemnisation si l’appauvrissement procède d’un acte accompli par l’appauvri en vue d’un profit personnel.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de l’association des commerçants du Carrousel du Louvre du mercredi 19 décembre 2018 qu’une résolution n°3 a été votée à l’unanimité des membres présents – dont les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City – dans les termes suivants :

« (…) conformément aux statuts de l’Association des Commerçants du Carrousel du Louvre (…) la dissolution de l’association interviendra le 31 mars 2019.

Les membres de l’association ont émis le souhait que celle-ci ne soit pas reconduite à cette échéance. (…)

Afin de continuer à promouvoir et animer la galerie, il faut pérenniser le budget marketing des commerçants, la procédure est donc de démissionner de l’Association des Commerçants et de signer un avenant au bail stipulant la participation au Fonds Marketing du Carrousel du Louvre.

Cela n’aura aucune incidence sur le montant des cotisations qui demeurera le même. Les enseignes concernées par ce transfert sont (…) Civette [dénomination commerciale de la S.A.R.L. Opalle] / Musée City / Carrousel Collection. »

Trois projets de protocoles valant avenants aux baux ont été établis entre la S.A.S. Le Carrousel du Louvre et les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City visant notamment à « l’instauration d’une charge de fonds marketing liée à l’animation, la promotion commerciale et à la publicité du centre ».

Il n’est pas contesté que ces protocoles n’ont pas été signés. Il n’est pas davantage contesté que les trois baux commerciaux applicables ne comportent aucune clause imposant aux preneuses de supporter une quelconque charge au titre de l’animation de la galerie commerciale.

Alors que la décision de ne pas signer le protocole relève de la liberté contractuelle des parties, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre estime que les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, qui ont choisi de ne pas s’engager dans les termes de ces protocoles, devraient néanmoins être tenues au paiement des charges stipulées, ce sur le fondement d’un enrichissement sans cause allégué.

Force est de constater que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre ne rapporte aucune preuve de ce que les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City se seraient enrichies corrélativement à la mise en place d’animations financées par le fonds marketing. Elle se contente de procéder sur ce point par allégations.

En conséquence, et sans qu’il ne soit utile de statuer sur le surplus des moyens des parties, la demande d’indemnisation formée par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d’amende civile formée par les locataires

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sollicitent, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre soit condamnée au paiement d’une amende civile de 10 000 euros, au motif qu’elle détourne les voies de droit pour leur imposer le paiement de charges – à savoir de charges relatives au fonds marketing – en l’absence de clause du bail l’y autorisant.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Décision du 11 Juin 2025

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L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de ces dispositions, l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif. La seule appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est en soi pas constitutive d’une faute.

En l’espèce, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre, le moyen développé ne caractérisant qu’une erreur dépourvue en elle-même d’intention de nuire.

La demande d’amende civile, infondée, sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City demandent que la S.A.S. Le Carrousel du Louvre soit condamnée à leur verser des dommages et intérêts pour inexécution de ses obligations d’entretien et de sécurité. Elles soutiennent qu’alors que la bailleresse est tenue d’assurer un éclairage normal dans l’ensemble des parties communes de la galerie, l’allée dans laquelle elles sont situées est plongée dans une semi-pénombre. Elles dénoncent également l’installation d’une armoire à consignes automatisées devant les locaux de la S.A.R.L. Opalle en décembre 2023, présentant un risque en termes de sécurité attentat. Les locataires estiment que leur préjudice doit être évalué proportionnellement, à hauteur de 30 % des loyers payés en 2017, 40 % des loyers payés en 2018 et 50 % des loyers payés entre 2019 et août 2024 inclus.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre réplique que le hall Charles V ne lui appartient pas de sorte qu’aucun manquement ne peut lui être imputé s’agissant de l’entretien de cet espace. Elle soutient respecter son obligation d’entretien et souligne les aménagements en termes de signalétique, de propreté et d’éclairage qu’elle a mis en œuvre dans la galerie qui seule lui appartient et spécifiquement à proximité des locaux loués par les demanderesses. Elle rappelle qu’elle n’est pas tenue de garantir la commercialité des locaux. S’agissant du manquement allégué à une obligation de sécurité, la S.A.S. Le Carrousel du Louvre conteste en premier lieu être tenue à une telle obligation et en second lieu que la mise en place des consignes litigieuses entraîne une insécurité dans la galerie.

En droit, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

L’article 1720 ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1147 ancien du même code, enfin, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il est établi que les locaux loués par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City sont situés, au sein de la galerie marchande du Carrousel du Louvre, à l’extrémité de l’allée de France qui donne, perpendiculairement, sur le hall Charles V.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

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La S.A.S. Le Carrousel du Louvre démontre que si elle est propriétaire de l’allée de France sur laquelle sont situés les lots loués aux demanderesses, elle n’est en revanche pas propriétaire du hall Charles V.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation d’entretien et de réparation pesant sur la bailleresse ne porte que sur l’allée de France – outre sur le reste de la galerie marchande du Carrousel du Louvre – et non pas sur le hall litigieux.

Or, il résulte des nombreux procès-verbaux de constat produits par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ainsi que de leurs écritures que l’absence d’éclairage dont elles se plaignent est relative au hall Charles V ainsi qu’à l’intersection entre ledit hall et l’allée de France. Cette allée est elle éclairée par un « plafond lumineux » dont il est n’est pas démontré qu’il serait dysfonctionnel. La moindre luminosité constatée par huissier provient, à la lecture des pièces, de l’absence d’éclairage du hall sur lequel donne les locaux, ce qui n’est pas imputable à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre.

La S.A.S. Le Carrousel du Louvre rapporte par ailleurs la preuve de ce qu’elle a fait ajouter un éclairage devant le local loué par la S.A.R.L. Opalle en 2020 et plus généralement que les dysfonctionnements d’éclairage ponctuels font l’objet d’interventions de techniciens en vue de leur remplacement. Elle prouve également que des échanges ont eu lieu en 2020 avec le représentant des demanderesses s’agissant de l’amélioration de la signalétique.

S’agissant de la fermeture de certaines des cellules commerciales de l’allée de France et de sa faible fréquentation dénoncées par les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, il s’agit de faits sans rapport de causalité suffisamment direct avec un manquement contractuel de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre, dont l’obligation de maintenir un environnement commercial favorable n’est qu’une obligation de moyens.

Ainsi, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne rapportent aucune preuve de l’inexécution par la S.A.S. Le Carrousel du Louvre de son obligation d’entretien des parties communes.

Quant aux manquements tirés de l’installation et de la brève mise à disposition d’une armoire de consignes automatisées à proximité de leurs locaux, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne rapportent ni la preuve de l’existence de l’obligation de sécurité dont elles se prévalent, ni de l’existence d’un manquement à une telle obligation.

En tout état de cause, il sera rappelé que l’article 1146 du code civil dans ses dispositions applicables prévoit que « les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante. ».

Or, force est de constater que les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne justifient d’aucune mise en demeure adressée à la bailleresse relativement aux manquements dont elles se prévalent.

A titre surabondant, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City ne justifient pas de la consistance des préjudices dont elles sollicitent la réparation, se contentant de lister, sans les motiver, des montants correspondant à des proportions variables de loyers.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts sont infondées et seront rejetées.

Décision du 11 Juin 2025

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Sur la demande de compensation

En l’absence de créances réciproques entre les parties au titre du présent jugement, il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation qui est sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, parties perdantes, seront condamnées in solidum au paiement des dépens, avec distraction au profit de M^e Le Douce Bercot.

Les sociétés Opalle, Carrousel Collection et Musée City, condamnées aux dépens, devront payer in solidum à la S.A.S. Le Carrousel du Louvre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 15 000 euros. Leurs demandes formées sur ce fondement par ces sociétés seront en conséquence rejetées.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire compte tenu des délais écoulés, sera prononcée conformément à la demande de la S.A.S. Le Carrousel du Louvre. Les demanderesses ne s’y opposent pas puisqu’elles demandent de rappeler que l’exécution provisoire était de droit, ce qui est au demeurant inexact.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY recevables en leurs prétentions,

DÉCLARE la S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE recevable en sa demande de restitution en valeur des services offerts au titre de l’association de commerçants,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leurs demandes de remboursement formées au titre des travaux du « Projet Design »,

CONDAMNE, au titre des travaux du « Projet Design », les sociétés demanderesses à payer à la S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE :

— la somme de 15 539,03 euros pour la S.A.R.L. OPALLE,

— la somme de 5 160,22 euros pour la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION,

— la somme de 24 681,92 euros pour la S.A.R.L. MUSÉE CITY,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leurs demandes subsidiaires de dommages et intérêts au titre des travaux du « Projet Design »,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leurs demandes de communication de pièces sous astreinte,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leur demande de dispense de paiement des charges courantes et des appels provisionnels de charges,

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 19/07679 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQFXH

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leurs demandes de restitution des charges et honoraires payés entre le 27 août 2014 et le 1er juillet 2020,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leur demande subsidiaire d’expertise,

CONDAMNE la S.A.R.L. OPALLE à payer à la S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE la somme de 135 312,54 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 15 avril 2024, somme majorée des intérêts au taux légal majoré de 5 points et d’une indemnité forfaitaire de 5% de la somme due en principal, ce en deniers ou quittance,

CONDAMNE la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION à payer à la S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE la somme de 70 379,36 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 15 avril 2024, somme majorée des intérêts au taux légal majoré de 5 points et d’une indemnité forfaitaire de 5% de la somme due en principal, ce en deniers ou quittance,

CONDAMNE la S.A.R.L. MUSÉE CITY à payer à la S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE la somme de 282 222,97 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 15 avril 2024, somme majorée des intérêts au taux légal majoré de 5 points et d’une indemnité forfaitaire de 5% de la somme due en principal, ce en deniers ou quittance,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leur demande de production de décomptes locatifs expurgés des charges,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leurs demandes de délais de paiement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leur demande d’annulation de l’article 17.1. des baux commerciaux,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des cotisations versées à l’association des commerçants de la galerie le [Adresse 6],

DÉBOUTE la S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE de ses demandes d’indemnisation au titre d’un enrichissement injustifié,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leur demande d’amende civile,

DÉBOUTE la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY de leurs demandes de dommages et intérêts au titre d’un trouble de jouissance,

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY au paiement des dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Erwan LE DOUCE BERCOT pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

REJETTE les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles formées par la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY

CONDAMNE in solidum la S.A.R.L. OPALLE, la S.A.R.L. CARROUSEL COLLECTION et la S.A.R.L. MUSÉE CITY à payer à la S.A.S. LE CARROUSEL DU LOUVRE la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 11 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA