RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00509 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O74E

MINUTE N° : 244

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société OPAC DE L OISE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e Damien AYROLE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [Y], [A],

[Adresse 2],

[Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 26 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2022, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (« L’OPAC DE L’OISE ») a consenti à Madame, [Y], [A] un bail portant sur un logement et un jardin situés, [Adresse 2] à, [Localité 3], pour des loyers mensuels respectifs de 386,04 euros et 20,80 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, L’OPAC DE L’OISE a fait signifier à Madame, [Y], [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1959,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 septembre 2025, L’OPAC DE L’OISE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, L’OPAC DE L’OISE a fait assigner Madame, [Y], [A] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 octobre 2025,ordonner l’expulsion de Madame, [Y], [A] ainsi que de tout occupant de son chef à compter de la signification du jugement, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame, [Y], [A] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2819,41 euros en deniers ou quittances au titre de la dette locative arrêtée au 20 octobre 2025, sauf à parfaire sur les loyers et charges dûs à la date d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 10 décembre 2025.

À l’audience du 26 janvier 2026, L’OPAC DE L’OISE, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3223,73 euros arrêtée au 21 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Il s’en rapporte concernant l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’OPAC DE L’OISE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame, [Y], [A] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 août 2025.

Madame, [Y], [A], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame, [Y], [A] expose avoir rencontré d’importantes difficultés financières, notamment à la suite de l’hospitalisation de sa mère. Elle précise avoir contribué au règlement d’une part significative des dettes de sa mère. Elle déclare percevoir 1300 euros de revenus mensuels, et supporter un crédit mensuel d’un montant de 150 euros.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, L’OPAC DE L’OISE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’OPAC DE L’OISE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 19 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 21 janvier 2026, que L’OPAC DE L’OISE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 5,46 euros, imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [Y], [A] à payer à L’OPAC DE L’OISE la somme de 3218,27 euros, au titre des sommes dues au 21 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

À l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En vertu de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 août 2025, pour un montant de 1959,86 euros en principal.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé avant la délivrance du commandement de payer du 19 août 2025, le délai de deux mois est applicable.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Le délai de deux mois à compter du commandement de payer expirait normalement le dimanche 19 octobre 2025 à vingt-quatre heures, de sorte que ce délai était prorogé au premier jour ouvrable suivant, le lundi 20 octobre 2025 à vingt-quatre heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 octobre 2022 à compter du 21 octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame, [Y], [A] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et propose de régler la dette en mensualités de 50 euros. Néanmoins, celle-ci n’a pas repris le paiement intégral des loyers et des charges avant l’audience, le loyer du mois de décembre 2025 n’ayant pas été payé.

En outre, un tel échéancier ne permet pas de régler la dette dans le délai légal maximum de 36 mois. Au surplus, Madame, [Y], [A] ne justifie d’aucun élément pour étayer sa situation personnelle ou financière.

Ainsi, il y a lieu de rejeter la demande en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame, [Y], [A].

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame, [Y], [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame, [Y], [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 octobre 2025, Madame, [Y], [A] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame, [Y], [A] à son paiement à compter du mois de janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [Y], [A] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de L’OPAC DE L’OISE les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (« L’OPAC DE L’OISE ») aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 octobre 2022 entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (« L’OPAC DE L’OISE ») d’une part, et Madame, [Y], [A] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 2] à, [Localité 3], sont réunies à la date du 21 octobre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame, [Y], [A] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [Y], [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (« L’OPAC DE L’OISE ») pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [Y], [A] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (« L’OPAC DE L’OISE ») la somme de 3218,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame, [Y], [A] à compter du 21 octobre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame, [Y], [A] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (« L’OPAC DE L’OISE ») l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de Madame, [Y], [A] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame, [Y], [A] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (« L’OPAC DE L’OISE ») au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE