COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. DE L’IMMEUBLE “[Adresse 23]”, [D] [V] épouse [F] c/ Association Syndicale Autorisée (ASA) DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 10]

MINUTE N°

Du 23 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/00504 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPZC

Grosse délivrée à

M^e Daniel TAMISIER

expédition délivrée à

M^e Eric ADAD

le 23 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt trois Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 4 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSES:

S.D.C. “[Adresse 23]” (Syndic benévole : Mme [F])

domiciliée : chez Syndic. Madame [D] [F]

[Adresse 20]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Daniel TAMISIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Madame [D] [V] épouse [F] (Syndic. bénévole)

[Adresse 20]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Daniel TAMISIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DÉFENDERESSE:

Association SYNDICALE AUTORISEE DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 9] MARTIN

domiciliée : chez Madame [L]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant/postulant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 28 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 22] [Adresse 19], représenté par son syndic en exercice Mme [D] [V] veuve [F], et Mme [D] [V] veuve [F], ont fait assigner l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du Cap-Martin, devant le Tribunal de proximité de MENTON.

Par jugement du 6 juin 2023, le Tribunal de proximité de MENTON :

a ordonné le bornage des parcelles AC [Cadastre 4] et AC [Cadastre 3], du syndicat des copropriétaires [Adresse 22] [Adresse 18] et de la parcelle AB [Cadastre 2] de l’Association syndicale autorisée des propriétaires du [Adresse 10], situées à [Localité 14] et fixé la limite séparative des fonds, suivant les points 5-6-7-8-9-10-12-13-14-15-16-17-18-19 matérialisés par l’expert [T] dans son plan, à l’annexe 4 de son rapport d’expertise judiciaire ;a dit que les bornes seront implantées par tel géomètre-expert désigné par les parties à frais partagés et à parts égales entre elles ;s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes relatives à l’empiétement et la démolition de toute construction et notamment du pilier du portail empiétant sur la parcelle AC [Cadastre 4] et sur les demandes subséquentes de dommages et intérêts formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et [Adresse 17] [Adresse 13] ex-colibri et Mme [D] [V] veuve [F], et ce au profit du tribunal judiciaire de Nice (2ème chambre civile) ;a renvoyé en conséquence l’affaire devant le tribunal judiciaire de Nice (2ème chambre civile), auquel le dossier est transmis par le greffe avec copie de la décision, à défaut d’appel dans le délai légal ;a condamné l’association ASA des propriétaires du [Adresse 9] MARTIN à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] et [Adresse 15] [Adresse 12] ex-colibri, la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;a dit que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties ;a dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision qui est de droit ;a rejeté le surplus des demandes.

La procédure s’est ainsi poursuivie devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 24], représenté par son syndic en exercice Mme [D] [V] veuve [F], et Mme [D] [V] veuve [F], demandent au Tribunal, au visa des articles 545, 555, 1240 et 1253 du code civil, de :

A titre principal :

faire injonction à l’ASA des propriétaires du [Localité 11] de faire procéder à la démolition du portail barrant l'[Adresse 8] à [Localité 14] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à venir ;assortir cette obligation d’une astreinte de 1000 € par jour de retard ;A titre subsidiaire :

condamner l’ASA des propriétaires du [Localité 11] à verser à Mme [D] [V] veuve [F] la somme de 301 000 € en réparation du préjudice subi, lié à la perte de valeur de son patrimoine immobilier, directement imputable à l’édification du portail ;A titre infiniment subsidiaire :

désigner tel expert évaluateur immobilier qu’il vous plaira avec pour mission :de convoquer les parties ;se rendre sur les lieux ;évaluer la valeur de la [Adresse 16] et la valeur de la Villa La Madone, avec et sans portail ;estimer la perte de valeur du patrimoine immobilier de Mme [D] [V] veuve [F], causée par l’édification du portail ;En tout état de cause :

condamner l’ASA des propriétaires du [Localité 11] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 22] [Adresse 19] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice subi ;condamner l’ASA des propriétaires du [Localité 11] à verser à Mme [D] [V] veuve [F] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice subi ;condamner l’ASA des propriétaires du [Localité 11] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 22] [Adresse 19] et à Mme [D] [V] veuve [F] la somme de 5 040 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner l’ASA des propriétaires du [Localité 11] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du Cap-Martin demande au Tribunal, au visa des articles 544 et 1353 du code civil, 9 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 24] et Madame [V] veuve [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de l’ASA des propriétaires du [Localité 11] ;juger que le portail a été déplacé en dehors des limites de la propriété de Madame [V] veuve [F] et du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 22] [Adresse 19] ;A titre subsidiaire :

juger que l’ASA des propriétaires du [Localité 11] ne s’oppose pas à la désignation de tel expert judiciaire avec mission telle que présentée par Madame [F] ainsi que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 22] [Adresse 19], et ce aux frais de ces derniers ;juger que l’ASA des propriétaires du [Localité 11] formule toutes protestations et réserves d’usage ;En tout état de cause :

écarter l’exécution provisoire ;débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 24] et Madame [V] veuve [F] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [V] veuve [F] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 22] [Adresse 19] à verser à l’ASA des propriétaires du [Localité 11] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 février 2025 par ordonnance du 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale tendant à la démolition du portail

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à l’ASA des propriétaires du [Localité 11] d’avoir édifié un portail près de la façade de la maison de Mme [F]. Il exposait dans un premier temps que le portail empiétait sur la propriété d’après le bornage établi par voie judiciaire. L’ASA des propriétaires du [Localité 11] a procédé au déplacement du portail.

Le syndicat des copropriétaires expose que les nuisances perdurent néanmoins puisqu’il n’a été déplacé que de quelques centimètres et que, d’une part le portail ne respecte pas les règles d’urbanisme, d’autre part il cause un trouble anormal de voisinage. A ce titre, il est exposé que :

l’édification du portail contre les jardinières rend difficile l’entretien de ces jardinières puisqu’il contraint Mme [F] à passer le portail pour arroser les plantes et entretenir les jardinières ; le vantail droit se plaque contre la jardinière lors de l’ouverture du portail, obligeant Mme [F] à se déplacer pour ne pas être heurtée par le vantail lorsqu’elle se trouve devant ses jardinières ; le portail gêne l’accès à la façade de la villa ; le haut du portail est situé à quelques centimètres des fenêtres de la villa, permettant à un individu d’escalader le portail et entrer par la fenêtre ; une caméra installée pour surveiller le portail donne sur la propriété de Mme [F], portant atteinte à son intimité ; la présence du portail entraîne une perte de la valeur du bien immobilier ; les voitures s’arrêtent devant la villa dans l’attente de l’ouverture du portail, le demandeur ajoutant que le code est sollicité auprès de Mme [F] ; il existe des nuisances sonores liées aux vrombissements des voitures de sport, de jour comme de nuit devant le portail ; les voitures viennent faire demi-tour devant la maison de Mme [F], créant un trouble anormal du voisinage incontestable puisque les véhicules font demi-tour sur la propriété des requérants ; plusieurs fenêtres de la villa donnent directement sur le portail.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que le portail a été déplacé de quelques centimètres. Il apparaît cependant que la présence du portail engendre de nombreuses nuisances telles que précédemment décrites. Certaines nuisances ne sont pas étayées, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la caméra porterait atteinte à son intimité ni que des automobilistes solliciteraient le code du portail auprès de Mme [F]. Les allées et venues de jour comme de nuit ne sont pas davantage démontrées.

En revanche, de nombreuses nuisances sont mises en évidence par les pièces produites. En effet, le procès-verbal de constat dressé le 14 mai 2019 démontre la gêne provoquée par le portail pour accéder à la façade. Le déplacement de quelques centimètres effectué postérieurement au constat d’huissier ne modifie pas les nuisances observées.

Le procès-verbal de constat dressé le 20 mars 2024 démontre également que le portail a été installé à proximité immédiate des fenêtres de la villa. Les photographies produites mettent en évidence que l’ouverture du portail, même légèrement déplacé, entraîne un déplacement du vantail le long des jardinières de la villa. L’ASA des propriétaires du [Localité 11] relève que l’ouverture du portail n’est pas régulière et que Mme [F] peut dès lors entretenir ses jardinières lorsque le portail n’est pas utilisé. La gêne n’est pas contestée sur ce point, la défenderesse conteste en revanche la gravité du trouble.

L’ ASA des propriétaires du [Localité 11] mentionne néanmoins elle-même une utilisation quotidienne depuis plusieurs années. Cette utilisation engendre par ailleurs des nuisances sonores liées à l’ouverture du portail lui-même ainsi qu’au bruit provenant des voitures à l’arrêt le temps de l’ouverture, étant rappelé que le portail se trouve au niveau des fenêtres de la villa.

Les photographies produites démontrent en outre que certaines fenêtres ont une vue directe sur ce portail.

Le rapport relatif à l’estimation des biens immobiliers sur les parcelles du syndicat des copropriétaires mentionne une perte de valeur estimée à 301 000 €. Le Tribunal ne se prononcera pas sur l’évaluation de la dépréciation du bien, néanmoins ce rapport démontre que l’implantation de ce portail, au milieu de la façade, et les nuisances liées à son utilisation quotidienne – utilisation quotidienne reconnue par la défenderesse elle-même – engendre des troubles de nature à entraîner une perte de valeur. Ces nuisances s’inscrivent en outre dans un environnement où se trouvent des villas qualifiées de grand luxe, sur un site décrit comme étant exceptionnel et particulièrement calme.

L’ensemble de ces éléments démontre l’existence de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaire.

L’ASA des propriétaires du [Localité 11] sera ainsi condamnée à retirer le portail fermant l'[Adresse 8] au niveau de la façade de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 4] à [Localité 14]. A défaut de complète exécution passé le délai de 30 jours après la signification du présent jugement, l’ASA des propriétaires du [Localité 11] sera redevable envers le syndicat des copropriétaires d’une astreinte provisoire de 500 € par jour de retard qui courra durant six mois.

Il apparaît en effet nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte, compte tenu du temps écoulé entre le jugement du Tribunal de proximité de Menton du 6 juin 2023 ayant précisé les limites de propriété, et la modification effective de l’emplacement du portail – plus d’une année.

Sur les demandes formulées à titre de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires et Mme [F] sollicitent chacun la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice lié aux troubles du voisinage et à la résistance abusive de la défenderesse.

Il a été constaté que l’ASA des propriétaires du Cap-Martin a modifié l’emplacement du portail plus d’un an après la décision rendue par le Tribunal de proximité de Menton fixant les limites de propriété. Néanmoins, aucune résistance abusive n’est démontrée s’agissant des troubles anormaux de voisinage, la défenderesse contestant l’existence de ces troubles et étant en droit de les contester.

S’agissant du préjudice lié aux troubles constatés, les nuisances ci-dessus rappelées créent un préjudice pour le syndicat des copropriétaires et pour Mme [F] qui occupe la villa concernée par l’installation du portail. Il sera ainsi fait droit à leur demande à hauteur de 2 000 € chacun.

En conséquence, l’ASA des propriétaires du [Localité 11] sera condamné à verser la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires et la somme de 2 000 € à Mme [F].

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, l’ASA des propriétaires du [Localité 11], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’ASA des propriétaires du [Localité 11] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires et à Mme [F] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 040 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire, incompatible avec la nature du litige en ce qu’il concerne une obligation de faire, sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONDAMNE l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du [Localité 11] à retirer le portail fermant l'[Adresse 8] au niveau de la façade de la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 4] à [Localité 14] ;

DIT que ce retrait devra intervenir dans un délai maximum de 30 jours après la signification du présent jugement ;

ORDONNE qu’à défaut de complète exécution passé ce délai de 30 jours après la signification du présent jugement, l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du [Localité 11] sera redevable envers le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 22] [Adresse 19], représenté par son syndic en exercice Mme [D] [V] veuve [F], d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 500 € par jour de retard pour une durée de six mois, à charge pour le demandeur, à défaut de complète exécution, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire ;

CONDAMNE l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du [Localité 11] à payer la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 24], représenté par son syndic en exercice Mme [D] [V] veuve [F] à titre de dommages et intérêts :

CONDAMNE l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du [Localité 11] à payer la somme de 2 000 € à Mme [D] [V] veuve [F] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du [Localité 11] à verser au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 24], représenté par son syndic en exercice Mme [D] [V] veuve [F], et à Mme [D] [V] veuve [F] la somme de 5 040 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du [Localité 11] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE l’Association syndicale autorisée (ASA) des propriétaires du [Localité 11] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE