RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00478 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O7QT

MINUTE N° : 26/00304

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 03 MARS 2026

PROROGE AU 26 MARS 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [Q] [S] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Laetitia GERNEZ de la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 28 juin 2024, Madame [Q] [W] née [S] a consenti à Monsieur [U] [L] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation ([Adresse 3], 1er étage gauche) ainsi qu’un garage (n°61) situés [Adresse 2] à [Localité 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 780 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 70 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 28 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 781,33 € en principal.

Par exploit du 20 novembre 2025 signifié à étude, Madame [Q] [W] a fait assigner Monsieur [U] [L] à l’audience du 5 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire, dont la prise d’effet rétroagira au jour de la signification de l’assignation ;

— l’expulsion des occupants du logement loué, sous astreinte de 200 € par mois de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs ;

— la séquestration des meubles restants dans le logement aux frais du bailleur, en garantie des sommes dues ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 621,96 € due au titre des loyers et charges arriérés ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, majoré de 10 %, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 août 2025.

À l’audience, Madame [Q] [W], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3 343,82 €, arrêtée au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus. Elle s’oppose aux délais de paiement aux motifs que le dernier règlement, pour 1 000 €, est daté de septembre 2025.

Pour un exposé complet de ses motifs, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [U] [L], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 300 € par mois en sus du loyer courant et des charges.

Il fait notamment valoir qu’il avait sollicité un plan d’apurement auprès de l’agence immobilière mandataire FONCIA et qu’il n’a jamais eu de réponse, qu’il entendait faire un virement le 10 janvier 2026, qu’il était employé en CDI comme planificateur dans une société de sécurité et qu’il vivait seul.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026, puis prorogée au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 21 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Madame [Q] [W] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus, visant une dette de loyers actualisée, et l’assignation délivrée en vue de l’audience.

Elle justifie également du coût de la taxe sur enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 telle qu’imputée au locataire sur le prorata dû par ce dernier.

En conséquence il sera fait droit à la demande de Madame [Q] [W], et Monsieur [U] [L] sera condamné au paiement de la somme de 3 343,82 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 décembre 2025, terme de décembre inclus.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 28 août 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 781,33 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail. Les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public, la date de la résiliation est au 10 octobre 2025, sans qu’il n’y ait lieu d’en changer la date d’effet.

Sur l’expulsion :

Compte tenu de la résiliation du bail, Monsieur [U] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2025. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, et que ces dispositions ne permettent pas leur séquestration en garantie des sommes dues, de sorte que cette demande sera rejetée.

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut assortir sa décision d’une astreinte, pour assurer l’exécution de sa décision. Dans le cas d’espèce cependant, il n’est pas justifié d’éléments particuliers nécessitant le prononcé d’une astreinte pour l’expulsion, alors que la bailleresse est libre de solliciter le recours à la force publique en ce sens. Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [U] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à Madame [Q] [W], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Il n’est pas justifié d’imputer à cette indemnité d’occupation une majoration de 10 %.

Il sera rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 octobre 2025 au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif détaillé que le paiement intégral des loyers et charges courants n’a pas été repris avant l’audience, le dernier règlement versé par Monsieur [U] [L] étant daté du 16 septembre 2025. En outre Monsieur [U] [L] ne justifie pas de sa situation personnelle et financière.

Dans ces conditions la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [U] [L] y sera condamné.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [U] [L] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Madame [Q] [W] née [S], en deniers ou quittances, la somme de 3 343,82 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 10 octobre 2025 ;

REJETTE la demande de prise d’effet de la résolution du contrat de bail au 20 novembre 2025 ;

DIT en conséquence qu’à défaut par Monsieur [U] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] ([Adresse 3], 1er étage gauche, et garage n°61) à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande d’astreinte assortissant l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Madame [Q] [W] née [S], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexés et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 10 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

REJETTE la demande de majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif pour 3 343,82 €, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 10 octobre 2025 au 31 décembre 2025, terme de décembre inclus ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [L] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 août 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] à payer à Madame [Q] [W] née [S] la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION