RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00355 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5ML

MINUTE N° : 26/00464

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

— -------------------

JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. OLIVE ET MIMIE REPRESENTEE PAR SON GERANT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé les 24 et 25 février 2025, à effet au 28 février 2025, la SCI OLIVE ET MIMIE (RCS Pontoise 815 089 180), représentée par son mandataire la SARL Cabinet BETTI (RCS Pontoise 382 806 883), a consenti à Monsieur [L] [Y] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] (1er étage) à Soisy-sous-Montmorency (95230), contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 720 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 45 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 13 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 295 € en principal, selon décompte arrêté au terme de juin 2025 inclus.

Par exploit du 18 septembre 2025, la SCI OLIVE ET MIMIE a fait assigner Monsieur [L] [Y] à l’audience du 15 décembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3] (1er étage) à [Localité 3] ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 3 323,11 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au terme de septembre 2025 inclus, outre intérêts au taux légal ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux, avec intérêts au taux légal à chaque échéance ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € à titre d’indemnité pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du code civil ;

— la condamnation du locataire en paiement au titre de la clause pénale contractuelle ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 800 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Au premier appel de l’affaire à l’audience du 15 décembre 2025, la SCI OLIVE ET MIMIE était représentée par son conseil et Monsieur [L] [Y], comparant en personne, a sollicité le renvoi pour mise en état en défense. La présidente d’audience a ordonné un unique renvoi contradictoire.

À l’audience du 9 février 2026, la SCI OLIVE ET MIMIE, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 6 120 €, arrêtée au terme de février 2026 inclus.

Elle fait notamment valoir qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de septembre 2025, que le locataire ne s’est pas manifesté depuis l’audience précédente et que la dette ne cesse d’augmenter.

Pour un exposé complet de ses motifs, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [L] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience de renvoi. Conformément à l’article 469 du code de procédure civile, le défendeur ayant comparu au premier appel de l’affaire puis s’étant abstenu de comparaître à l’audience de plaidoiries au fond, la présente décision sera contradictoire.

Un rapport de carence du défendeur, valant diagnostic social et financier, a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, la SCI OLIVE ET MIMIE étant une SCI familiale, elle n’est pas tenue à ces dispositions.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 19 septembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 15 décembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SCI OLIVE ET MIMIE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, et un décompte actualisé arrêté au terme de février 2026 inclus, ledit décompte étant expurgé des frais de procédure qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SCI OLIVE ET MIMIE, et Monsieur [L] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 6 120 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

En application des dispositions de l’article 24, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, conformément aux dispositions anciennes de l’article susvisé, antérieures au 29 juillet 2023.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La clause résolutoire qui stipule contractuellement un délai supérieur au délai minimal imposé par la loi doit en conséquence être appliquée par les parties et par le juge, par dérogation à l’article 24, I susvisé de la loi du 6 juillet 1989.

Par exploit du 13 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 295 € en principal, dans le délai de deux mois. Ce commandement respecte les stipulations contractuelles en vigueur entre les parties. Il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 14 août 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [L] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 août 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et en conséquence de condamner le locataire à payer à la SCI OLIVE ET MIMIE, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 14 août 2025 jusqu’au terme de février 2026, inclus.

Sur la demande au titre de la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appartient au créancier qui se prévaut de cette disposition de démontrer d’une part la mauvaise foi du débiteur, dont la bonne foi est présumée, et d’autre part un préjudice distinct qui n’est pas déjà compensé par l’octroi d’intérêts de retard.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la demande de la SCI OLIVE ET MIMIE en ce sens sera rejetée.

Sur la clause pénale :

En l’absence de moyen développé sur ce point, le juge relevant au demeurant que le contrat de bail ne comporte aucune clause pénale, cette demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [L] [Y] y sera condamné, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. La dénonce du commandement de payer à la CCAPEX n’étant pas obligatoire à la présente procédure, son coût sera en revanche expressément laissé à la SCI OLIVE ET MIMIE.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [L] [Y] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à payer à la SCI OLIVE ET MIMIE (RCS Pontoise 815 089 180), en deniers ou quittances, la somme de 6 120 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au terme de février 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 14 août 2025 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [L] [Y] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] (1er étage) à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique le cas échéant ;

RAPPELLE qu’en cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à payer à la SCI OLIVE ET MIMIE (RCS Pontoise 815 089 180), en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 14 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 14 août 2025 jusqu’au terme de février 2026, inclus ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que par dérogation à la condamnation du défendeur aux dépens, le coût de la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX est à la charge de la SCI OLIVE ET MIMIE ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à payer à la SCI OLIVE ET MIMIE (RCS Pontoise 815 089 180) la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] par mise à disposition au greffe, le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION