TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

— site annexe-

02 avenue de l’Europe Unie 07000 Privas

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

Minute n° 25/173

DOSSIER N° : N° RG 25/02016 – N° Portalis DBWS-W-B7J-ENHN

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis 19-21 quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par M^e LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [W],

demeurant 15 bis rue de l’Houme

07200 SAINT PRIVAT

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pauline CARON,juge placé auprès du premier président de la cour d’appel de Nîmes, déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Privas selon ordonnance du 1er septembre 2025,

Greffier lors du prononcé de la décision : Siheme MASKAR

Débats tenus à l’audience du 16 Octobre 2025

Jugement prononcé le 20 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 juin 2024, madame [X] [S] a donné à bail à monsieur [H] [W] un logement à usage d’habitation situé 15 bis rue de l’Houme à St Privas moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 540 euros outre 10 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale mis en place par l’association pour l’accès aux garanties locatives, prévu par l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation, selon contrat signé avec le bailleur le 29 juin 2024.

Le locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers, le bailleur a mis en oeuvre l’engagement de caution. La société Action Logement Services lui a réglé les loyers et charges impayés des mois de septembre , octobre, novembre et décembre 2014 et janvier 2025 pour la somme de 2403 euros. Cette dernière s’est vue délivrée une quittance subrogative le 8 janvier 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2403 euros, signifié à monsieur [H] [W] le 17 février 2025, est demeuré sans effet.

Ledit commandement a également été signifié le 18 février 2025 par voie électronique à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives dans l’Ardèche.

Suite à d’autres incidents de paiement, la société Action Logement Services a réglé les loyers impayés de février, mars , avril, mai et juin 2025 et s’est vue délivrer une nouvelle quittance subrogative le 10 juin 2025 pour la somme totale de 3856 euros.

Suivant assignation délivrée le 27 mai 2025 et dénoncée au préfet le 28 mai 2025, la société Action Logement Services demande au juge des contentieux de la protection de :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de monsieur [H] [W] et de tous occupants de son chef du logement,

— condamner monsieur [H] [W] à lui payer la somme de 3563 euros, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025, sur la somme de 2403, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner monsieur [H] [W] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre,

— condamner monsieur [H] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner monsieur [H] [W] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 2 octobre 2025.

À l’audience du 16 Octobre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales.

Monsieur [H] [W], cité étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS:

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en oeuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La société Action Logement Services produit une quittance subrogative antérieure à la délivrance du commandement de payer du 17 février 2025, en date du juin 2025.

En vertu de l’article 24 II de la même loi modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ardèche par voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de deux mois après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 18 février 2025 et plus de six semaines avant l’audience du 16 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement relève à ce titre d’un ordre public de protection du locataire. Il est donc possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juin 2024 contient une clause résolutoire. Cette clause mentionne que le contrat sera résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet sans prévoir de délai.

Il convient donc d’appliquer le délai légal de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 2403euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2025.

Monsieur [H] [W] est à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

L’article 24 V de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, monsieur [H] [W] n’a pas comparu et n’a pas transmis au tribunal d’éléments actualisés sur sa situation financière actuelle. Par ailleurs, il résulte du diagnostic social et financier reçu au tribunal que le locataire n’est pas en mesure de régler sa dette locative.

En tout état de cause, il résulte du décompte produit que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En s’abstenant de comparaître, il ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera fait droit en conséquence à la demande d’expulsion.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La société Action Logements Services qui produit une quittance subrogative du 10 juin 2025, justifie d’une créance totale de 3563 euros.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [H] [W] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3563 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 2403 euros, à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 3563 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du31 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer augmenté des charges, de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [H] [W], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner monsieur [H] [W] à payer à

la société Action Logements Services la somme de 100 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Déclare la société Action Logement Services recevable en son action,

— Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du30 30 mars 2025, et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,

— Ordonne en conséquence à monsieur [H] [W] de libérer le logement situé 15 bis rue de l’Houme à St Privas et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour monsieur [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [K] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne monsieur [H] [W] à payer à la société Action Logement Services, en sa qualité de subrogée dans les droits et actions du bailleur, la somme de 3563 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 2403 euros, à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 3563 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne monsieur [H] [W] à payer à la société Action Logement Services, dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 mars 2025 d’un montant égal au loyer mensuel augmenté des provisions sur charge, jusqu’à son départ définitif des lieux et remise des clefs,

— Condamne monsieur [H] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— Condamne monsieur [H] [W] à payer à la société Action Logement Service la some de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de l’Ardèche.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,