Affaire : N° RG 25/00597

N° Portalis DBXY-W-B7J-FKBW

Minute : 26/00057

Le 23/03/2026,

délivrance d’une copie certifiée conforme ainsi que d’une copie exécutoire à :

— M^e LE GRAND

— M^e LE LAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT

EN DATE DU 23 MARS 2026

Président : Madame Aurore PECQUET, vice-présidente

assistée de Madame Isabelle CHAMPETIER, greffière

PROCÉDURE

À l’audience publique de la deuxième chambre civile du 02 février 2026, l’affaire a été appelée et les parties présentes ou régulièrement représentées entendues en leurs observations et conclusions.

Puis elle a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé à l’audience publique du 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe ; date indiquée à l’issue des débats conformément l’article 450 du Code de procédure civile.

DEMANDERESSES

S.A.S. TEA, [E], [D],

[Adresse 1],

[Localité 2]

Représentée par Maître Mikaëlle LE GRAND de la SELARL CABINET GOURVES, D’ABOVILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de QUIMPER

Madame, [S], [L],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Représentée par Maître Mikaëlle LE GRAND de la SELARL CABINET GOURVES, D’ABOVILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS

S.C.I. XIV & C-D,

[Adresse 3],

[Localité 3]

Représentée par M^e Eric LE LAY, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur, [G], [F] ,([J])

né le 30 Juillet 1968 à, [Localité 4],

[Adresse 4],

[Localité 2]

Représenté par M^e Eric LE LAY, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 9 mars 2024, la SCI XIV & C-D représentée par M., [G], [F] donnait à bail commercial à la SAS TEA, [E], [D] représentée par Mme, [S], [U] épouse, [L] un local sis, [Adresse 5] à MELGVEN (29140).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, la SCI XIV & C-D faisait délivrer un commandement de payer les loyers des mois d’avril et juin 2024, outre le dépôt de garantie pour un montant total de 4170,77€ et visait la clause résolutoire.

Par courrier recommandé en date du 20 novembre 2024, la SAS TEA, [E], [D] prenait acte de la résolution du bail et sollicitait réparation d’un préjudice qu’elle estimait alors à 5254,02€ et sollicitait la restitution d’un chèque.

A défaut de règlement amiable, la SAS TEA, [E], [D] et Mme, [L] ont saisi la présente juridiction par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 mai 2025 et a fait l’objet de renvois jusqu’à l’audience du 2 février 2026, date de son examen.

A l’audience, la SAS TEA, [E], [D] et Mme, [L], représentées par leur conseil, se réfèrent expressément à leurs écritures et déposent leurs pièces à la barre. Elles sollicitent du tribunal de :

Déclarer leur demande recevable et bien fondée, Condamner solidairement la SCI XIV & C-D et Monsieur, [G], [F] au paiement de la somme de 5 321,80€ en réparation du préjudice matériel de la SAS TEA BREZIH, [D], Enjoindre solidairement la SCI XIV & C-D et Monsieur, [G], [F] à restituer le chèque n°8616588 d’un montant de 1025€ sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter du prononcé de la présente, à Mme, [L],Condamner solidairement la SCI XIV & C-D et Monsieur, [G], [F] au paiement de la somme de 500€ au titre du préjudice moral de la SAS TEA, [E], [D] ; Condamner solidairement la SCI XIV & C-D et Monsieur, [G], [F] au paiement de la somme de 500€ au titre du préjudice moral de Mme, [L], Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la Condamner solidairement la SCI XIV & C-D et Monsieur, [G], [F] au paiement de la somme de 500€ au titre du préjudice moral de et de Monsieur, [G], [F], Condamner solidairement la SCI XIV & C-D et Monsieur, [G], [F] ,([F]) à payer à la société TEA, [E] NACK et Mme, [S], [L] la somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens y compris d’exécution de la décision à venir. Répondant au moyen tiré de l’irrecevabilité de leurs demandes, elles indiquent avoir intérêt à agir dès lors qu’une faute contractuelle peut être constitutive d’une faute délictuelle à l’égard d’un tiers au contrat, que le chèque déposé par Mme, [U] était un chèque personnel et non de la société TEA, [E], [D], que M., [F] a commis des actes délictueux à l’égard de Mme, [U]. Elles ajoutent qu’en vertu de l’effet relatif des contrats, les accords entre M., [F] et la SCI (ce dernier ne serait pas associé de la SCI et aurait reçu mandat uniquement de signer le bail) n’ont d’effet qu’entre eux et ne dégagent pas M., [F] de sa responsabilité délictuelle à l’égard de Mme, [U] ou de la SAS.

Au soutien de leurs prétentions, elles exposent qu’alors que M., [F] s’était engagé à effectuer des travaux et à transmettre des locaux propres à la date de la prise d’effet du bail, elles ont pu constater que le chantier était toujours en cours et que les locaux étaient sales et encombrés. Elles ajoutent que l’électricité n’était pas aux normes, que l’eau chaude manque côté cuisine, qu’il y a des infiltrations de la moisissure, un problème de reflux de plomberie, que M., [F] s’introduit dans les lieux en dehors des horaires d’ouverture, qu’il s’en est pris physiquement à Mme, [L], qu’elles ont ainsi été contraintes de fermer rapidement l’établissement. Elles soulignent que le lien de causalité entre le préjudice et les fautes de la bailleresse est incontestable.

S’agissant des demandes formulées au titre de loyers impayées, elles font valoir que le contrat ayant été résolu, les parties ont été replacées dans leur état initial de sorte qu’elles ne sont pas redevables des loyers et qu’en toute hypothèse elles sont fondées à se prévaloir de l’exception d’inexécution eu égard aux manquements de la bailleresse. S’agissant des réparations locatives, elles soutiennent que les affirmations de la bailleresse sont totalement mensongères, notamment s’agissant de l’existence d’un état des lieux d’entrée qu’elles auraient refusé de signer. S’agissant du vol allégué, elles relèvent que les défendeurs ne listent pas les objets prétendument volés et ajoutent qu’en réalité M., [F] vend tout le matériel dont il prétend qu’il a fait l’objet d’un vol sur le site « Le Bon Coin ».

Pour leur part, la SCI XIV & C-D et M., [G], [F], se réfèrent expressément à leurs écritures et déposent leurs pièces à la barre. Ils sollicitent du tribunal de :

Déclarer irrecevable l’action engagée par Mme, [U] à leur encontre,Déclarer irrecevable l’action de la SAS TEA, [E], [D] à l’encontre de M., [G], [F], Débouter la SAS TEA, [E], [D] de toutes ses demandes, fins et prétentions, Condamner la SAS TEA, [E], [D] à payer à la SCI XIV & C-D la somme de 3400€ au titre des loyers impayés, Condamner la SAS TEA, [E], [D] à payer à la SCI XIV & C-D la somme de 9588€ au titre des réparations locatives, Condamner la SAS TEA, [E], [D] à payer à la SCI XIV & C-D la somme de 3500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner la SAS TEA, [E], [D] aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que Mme, [L] est intervenue lors de la conclusion du bail en qualité de seule actionnaire de la SAS en formation, laquelle a été immatriculée le 29 mars 2024, de sorte qu’elle n’a plus qualité à agir à titre personnel. Ils précisent s’agissant de la demande formulée au titre du chèque que ce dernier a été présenté deux fois à l’encaissement mais a été rejeté en raison d’une provision insuffisante de sorte que la banque a délivré un certificat de non-paiement et qu’il n’est plus en leur possession rendant impossible sa restitution.

Ils soulignent que l’action dirigée à l’encontre de M., [F] est également irrecevable, ce dernier n’étant pas associé de la SCI mais ayant uniquement reçu mandat de signer l’acte authentique.

Au fond, ils font valoir que dans le contrat de bail, il était prévu que le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et clôture, le reste des réparations étant à la charge du preneur. Ils ajoutent que les travaux prévus dans le contrat de bail (aménagement du talus et mise aux normes de l’assainissement) ont été exécutés avant la date butoir du 30 avril 2024. Ils précisent avoir établi un état des lieux le 12 mars 2024, que la gérante de la SAS TEA, [E], [D] a refusé de signer, qu’en vertu du bail, elle est ainsi présumée avoir reçu les locaux en bon état. Ils soulignent que les dysfonctionnements allégués par les demanderesses et qu’ils contestent, ne permettent en tout état de cause pas, à eux seuls, d’empêcher toute exploitation. Ils supputent que la cessation d’activités est en réalité en lien avec le manque de compétence et de formation professionnelle des gérants. Ils relèvent que vraisemblablement la SAS TEA, [E], [D] ne disposait d’aucune trésorerie pour assurer le démarrage et la poursuite de leur activité et soulignent qu’elle produit des factures non acquittées. Ils indiquent ne pas comprendre certaines des constatations effectuées par le commissaire de justice le 24 mai 2024 et font valoir que d’autres constatations relèvent de réparations locatives et sont imputables au preneur.

A titre reconventionnel, ils soutiennent que la SAS TEA, [E], [D] n’a pas réglé ses loyers à compter du mois d’avril 2024. Ils soulignent que la demanderesse ne saurait exciper d’une exception d’inexécution n’ayant pas en tout état de cause mis en demeure la bailleresse de s’exécuter. Ils ajoutent avoir constaté de nombreuses dégradations à la suite du départ des preneurs notamment au niveau du plateau du bar et du sol du bar, ainsi qu’au niveau des doublages de placoplâtres dues à des infiltrations causées par un dégât des eaux.

En l’état, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé qu’aucune des parties n’a formé de prétention au titre d’une éventuelle compensation des sommes dues, de sorte qu’elle ne pourra être ordonnée, la présente juridiction ne pouvant statuer ultra petita.

Sur la recevabilité de l’action de Mme, [L] née, [U]

L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

De même, il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la SCI XIV CD prétend que Mme, [L] serait dépourvue d’intérêt à agir dès lors qu’elle n’a été signataire du contrat de bail litigieux qu’en sa qualité de gérante de la SAS TEA, [E], [D] laquelle était alors en formation et que la société ayant depuis été immatriculée, elle est désormais seule à être dotée de la qualité à agir.

Néanmoins, Mme, [L] formule deux demandes à savoir la restitution d’un chèque qu’elle a elle-même établi et la réparation de son préjudice moral, distinct de celui de la SAS TEA, [E], [D]. De sorte, que ces demandes ne pouvant être formulées par la SAS TEA, [E], [D], elle démontre ainsi avoir intérêt à agir dans le cadre de la présente procédure.

Par conséquent, sa demande sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’action de la SAS TEA, [E], [D] à l’encontre de M., [F]

L’article 1199 du code civil prévoit que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 6 mars 2024 de la SCI XIV CD que « l’assemblée générale confère tous pouvoirs à Monsieur, [G], [J] avec faculté de déléguer à l’effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l’accomplissement de la résolution prise, ainsi que pour donner délégation de signature des actes authentiques, et d’une manière générale d’effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat. A la suite de ces opérations, le mandataire sera bien et valablement déchargé de tout ce qu’il aura effectué en vertu du présent mandat et des déclarations du constituant par le seul fait de l’accomplissement de l’opération, sans qu’il soit besoin à cet égard d’un écrit spécial »

Il en résulte que M., [F] était désigné pour effectuer les formalités en lien avec la conclusion du contrat de bail puis a été déchargé par l’accomplissement de ces opérations. Il en résulte que la SAS TEA BREIZK, [D] se plaignant de manquements postérieurs à la conclusion du contrat, il ne peut être considéré que son action à l’encontre de M., [F] soit déclarée recevable à défaut de démonstration d’un manquement commis au moment de la conclusion du contrat.

Par conséquent, l’action de la SAS TEA, [E], [D] à l’encontre de M., [F] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande principale au titre de la réparation du préjudice matériel

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

De même, l’article 1731 du même code prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article L.145-40-1 du code civil, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

Enfin, il résulte de l’article R.145-35 du code de commerce que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 9 mars 2024 prévoyait que les parties sont informées des dispositions de l’article L.145-40-1 du code de commerce aux termes desquelles un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, lors de la prise de possession des locaux par le locataire ainsi qu’au moment de leur restitution. Si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il devra être établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur, l’article 1731 du code civil s’appliquant par ailleurs.

La SCI XIV CD produit un état des lieux d’entrée en date du 12 mars 2024 lequel n’a pas été signé par la SAS TEA, [E], [D] et prétend que l’absence de signature de cette dernière résulte d’un refus de sa part. Or, et en application des dispositions précitées, il appartenait alors à la SCI XIV CD de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice (devenu commissaire de justice). Aucune pièce n’est produite pour démontrer que le bailleur a fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux. A ce titre, aucun échange n’est produit entre les parties démontrant que la SCI XIV CD a sollicité l’établissement de cet état des lieux. Au surplus, la pièce produite interroge nécessairement dès lors qu’il est mentionné que les relevés de compteurs seront à faire sur place, insinuant ainsi que cet état des lieux n’a pas été réalisée sur place et a en tout état de cause été réalisé unilatéralement par la SCI XIV CD. Il en résulte que la SCI XIV CD ne peut ainsi se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du code civil et qu’il lui appartient de démontrer qu’elle a satisfait à son obligation de délivrance.

A ce titre la SCI XIV CD produit une attestation d’un électricien indiquant qu’à la date du 20 mars 2024, l’installation électrique était conforme. Elle ne produit pas d’autres éléments, attestations ou photographies antérieures à l’entrée en possession démontrant l’état des lieux avant l’entrée en possession.

En réponse, la SAS TEA, [E], [D] produit un procès-verbal de constat en date du 24 mai 2024, duquel il ressort les éléments suivants :

Les prises sont dénudées et non fixées au mur. Présence de salpêtres à environ 1,50 mètres du sol. Présence d’une fuite sous l’évier. Traces d’infiltrations d’eau au niveau des poutres en façade au-dessus de la baie vitrée. Dans les toilettes présence de salpêtre, Au-dessus des plinthes sur les murs en placo plâtres, présence de moisissures, Le compteur électrique ne fonctionne pas correctement, Absence d’interrupteur intérieur, pour les prises intérieures et pour les projecteurs extérieursAbsence d’eau chaude, Présence d’une fuite sous la plonge. Refoulement des eaux de lave-vaisselle,, [Localité 5] écomix ne fonctionne pas, Le piano TYROL ne fonctionne pas, Le buffet froid ne fonctionne pas, Autre salle à l’entresol, pas complètement aménagée, traces d’infiltration d’eaux aux murs et aux plafonds, mur est humide, le placoplatre n’est pas terminé. Le tableau électrique n’est pas achevé. Présence de câbles pendants. Le local n’est pas utilisable. Présence d’une rampe d’accès PMR qui n’est pas terminée (glissante et inaccessible), en outre cette rampe est envahie par les ronces et la végétation. La terrasse qui devait être aménagée en façade arrière n’a pas été réalisée. Le terrain est en friche,Toilettes avec un tableau non terminé et non raccordé. Electricité fonctionne partiellement. Une des quatre ampoules ne fonctionnent pas. Une porte donne accès à un cagibi. Cette pièce n’est pas terminée. On aperçoit le logement du bailleur par un trou béant au plafond.Il est acquis aux débats que le bail litigieux en date du 9 mars 2024 avait pour objet l’exploitation d’un restaurant, exploitation nécessairement rendue particulièrement complexe eu égard aux éléments constatés, contrairement à ce qu’indique la SCI XIV CD, ces éléments, s’ils n’empêchaient pas toute exploitation, la contrariaient nécessairement.

Le contrat de bail prévoit que «par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil, le preneur aura la charge exclusive du coût des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité d’accueil du public, d’accès des personnes handicapées, d’hygiène, d’isolation phonique, ou les normes de salubrité spécifiques à son activité, sauf à tenir compte des dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce ».

Il résulte suffisamment des constats précis et objectifs résultant de ce procès-verbal et à défaut de preuve contraire, que la SCI XIV CD a manqué à son obligation de délivrance, dès lors qu’une partie des travaux effectivement à sa charge en vertu des articles précités et du contrat de bail n’ont pas été réalisés avant l’entrée dans des lieux.

Néanmoins, il ressort également des pièces produites par la SCI XIV CD et notamment des échanges de SMS entre les parties, de l’attestation d’un fournisseur et des factures d’énergie, que les difficultés de la SAS TEA, [E], [D] sont également à mettre en lien avec des difficultés manifestes de trésorerie, de sorte que la fermeture de l’établissement le 18 mai 2024 ne peut être totalement imputée à la SCI XIV CD et qu’il doit nécessairement en être tenu compte dans le cadre de l’évaluation du préjudice. De même, une partie des constats dressés par le commissaire de justice, résulte de travaux qui étaient imputables au preneur en application du contrat de bail ou d’absence de déclarations de sinistre de la part du preneur (fuite sous l’évier et présence de traces d’humidité dans la salle de l’entresol notamment), de sorte que ces éléments ne peuvent être imputés à la SCI XIV CD.

De même, la SAS TEA, [E], [D] impute le paiement de sommes à la SCI XIV CD résultant de commandes de boissons effectuées postérieurement à la résiliation du bail, sommes qui ne sauraient être retenues.

Par conséquent, la SCI XIV CD sera condamnée à verser à la SAS TEA, [E], [D] la somme de 2000€ en réparation de son préjudice matériel.

Sur la demande au titre de la restitution du chèque

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme, [L] sollicite la restitution d’un chèque établi le 10 avril 2024 d’un montant de 1025€. La SCI XIV CD démontre que ce chèque a fait l’objet d’un certificat de non-paiement en date du 8 août 2024 après avoir fait l’objet de plusieurs refus d’encaissement en l’absence de provision, de sorte que le chèque litigieux n’est plus en possession de la SCI XIV CD. Au surplus, ce certificat ouvre les voies de recours afférentes à la SCI XIV CD, de sorte que Mme, [L] n’apparait pas légitime à réclamer la restitution d’un chèque sans provision.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande sur ce point.

Sur la demande au titre du préjudice moral de la SAS TEA, [E], [D]

En l’espèce, la SAS TEA, [E], [D] estime avoir été victime des agissements de la SCI XIV CD, estimant que M., [F] s’était introduit dans les lieux en son absence et s’était montré violent à son égard, faisant également état des tracasseries engendrées par ces manquements.

A l’appui de ces allégations, la SAS TEA, [E], [D] produit différentes photographies montrant la présence d’hommes, vraisemblablement dans les lieux, sans qu’il ne puisse être déterminé de qui il s’agit. De même, il a déjà été démontré que la fermeture de son établissement est également en lien avec ses propres difficultés. S’agissant du comportement de M., [F], il y a lieu de rappeler que l’action à son encontre a été déclarée irrecevable et qu’au surplus, aucun élément ne permet de démontrer ces éléments.

Par conséquent, la SAS TEA, [E], [D] sera déboutée de sa demande sur ce point.

Sur la demande au titre du préjudice moral de Mme, [L] née, [U]

En l’espèce et pour les mêmes motifs qu’énoncés précédemment, Mme, [L] sera déboutée de sa demande en l’absence de preuve de la réalité de son préjudice, aucun élément n’étant produit permettant d’étayer ses propres dires, le dépôt de plainte en date du 13 juin 2024 constituant la seule reprise de ces propos ne pouvant suffire à défaut d’autres éléments permettant de l’étayer.

Sur la demande reconventionnelle au titre du paiement des loyers

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoyait le montant du loyer d’un montant de 12 000€ payable en 12 termes égaux de 1000€, outre une provision sur charges de 25€.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, la SCI XIV CD a fait délivrer à la SAS TEA, [E], [D] un commandement de payer les loyers et le dépôt de garantie visant la clause résolutoire. Aucun paiement n’est intervenu. Le contrat s’est donc trouvé résilié à la date du 12 juillet 2024 conformément aux dispositions du contrat de bail.

La SCI XIV CD indique que les loyers du 1er avril 2024 au 12 juillet 2024 n’ont pas été réglés, soit la somme de 3400€, ce que ne conteste pas la SAS TEA, [E], [D], cette dernière excipant d’une exception d’inexécution eu égard aux éléments précités.

Il ressort des échanges entre les parties que malgré les éléments constatés dans le cadre du constat produit, ces derniers n’ont pas empêché l’exploitation des lieux, le démontre les échanges de SMS produits entre les parties, de même que l’article de presse relatif à l’ouverture du restaurant et qui fait état de la nécessité de réserver ayant déjà pu réaliser 15 couverts. Il est également démontré que l’absence de paiement des loyers n’est pas uniquement en lien avec les désordres constatés. Par ailleurs et avant la délivrance du commandement de payer, il ne ressort pas des échanges des parties que le preneur avait avisé le bailleur des éléments susvisés et qu’il entendait cesser le paiement de son loyer. Il apparait ainsi que le manquement à ses obligations par la SCI XIV CD n’apparait pas suffisamment grave pour permettre à la SAS TEA, [E], [D] d’exciper d’une exception d’inexécution.

De même, il est parfaitement inexact de prétendre que la résolution du contrat intervenu la déchargerait du paiement des loyers eu égard aux textes précités.

Par conséquent, elle sera condamnée à verser à la SCI XIV CD la somme de 3400€ au titre des loyers impayés.

Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

En l’espèce, la SCI XIV CD indique que le bien a subi de nombreuses dégradations notamment au niveau du plateau du bar et du sol du bar, ainsi qu’au niveau des doublages de placoplâtres dues à des infiltrations, outre le vol d’équipements. A l’appui de ces allégations, elle produit des photographies non datées du bar présentant un trou et du sol présentant des dommages et d’un mur présentant un dégât des eaux, outre un récépissé de dépôt de plainte faisant état de vols de matériels. Elle produit également un devis chiffrant les travaux de reprise à la somme de 9588€.

Les SMS produits et notamment celui indiquant « t’inquiète on pensait mettre au pire un lino en temporaire » ne permettent pas de démontrer que ces dégradations seraient imputables à la SAS TEA, [E], [D]. Il en va de même s’agissant du vol de matériel dont il n’est fait état que dans la plainte.

Enfin, s’agissant du dégât des eaux, ce dernier était déjà présent dans le cadre du procès-verbal de constat précité en date du 24 mai 2024, à défaut d’état des lieux d’entrée et de pouvoir exciper des dispositions de l’article 1731 du code civil, la SCI XIV CD échoue à démontrer que ce dégât serait imputable à la demanderesse et ne préexisterait pas à la prise de possession des lieux.

Néanmoins, force est de constater que ce dégât des eaux persistait après la prise de possession, qu’il n’a manifestement fait l’objet d’aucune déclaration de sinistre à son assurance par les preneurs, que cependant en application des dispositions de l’article 606 du code civil et du contrat de bail, le bailleur restait tenu des grosses réparations, qu’il n’est pas démontré que le dégât des eaux serait apparu en cours de bail et que le bailleur n’en aurait dès lors pas eu connaissance, qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, il doit être considéré que ce dégât préexistait.

Par conséquent, la SCI XIV CD sera déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur le règlement des conséquences de l’extinction de l’instance

Eu égard à la solution du présent litige, chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Enfin, la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit, par application des articles 489, 514 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE RECEVABLE l’action de Mme, [S], [L] née, [U] ;

DECLARE IRRECEVABLE l’action de la SAS TEA, [E], [D] à l’encontre de M., [G], [F] ;

CONDAMNE la SCI XIV & C-D à verser à la SAS TEA, [E], [D] la somme de 2000€ en réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Mme, [S], [L] née, [U] de ses demandes au titre de la restitution du chèque et de la réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE la SAS TEA, [E], [D] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SAS TEA, [E], [D] à verser à la SCI XIV & C-D la somme de 3400€ au titre des loyers impayés du 1er avril au 12 juillet 2024 ;

DEBOUTE la SCI XIV & C-D de sa demande au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

PARTAGE par moitié les dépens entre les parties ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit sur le tout, à titre provisoire ;

Et en foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et par la greffière aux date et lieu figurant en tête.

LA GREFFIERE

LA PRESIDENTE