TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

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N° RG 25/03212 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FGND

Minute 26-

Jugement du :

30 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 30 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 01 décembre 2025

DEMANDEUR :

Société SEM – [Localité 1] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Madame [U] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [X]

[Adresse 2]

1 A

[Localité 2]

Madame [V] [X] NEE [T]

[Adresse 2]

1 A

[Localité 2]

Non comparants ni représentés

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 août 2024, la société [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [X] [R] et Mme [X] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3][Adresse 4]

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 10 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 3 090,45 euros.

Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société [Localité 1] HABITAT, par assignation du 24 septembre 2025, a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail en date du 22 août 2024 par application de la clause résolutoire, leu expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement, leur condamnation au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, et enfin, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et des moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 1er décembre 2025, la société [Localité 1] HABITAT, régulièrement représentée, maintient l’intégralité de ses demandes à l’exception toutefois de la demande en paiement qui, au regard d’un décompte en date du 22 octobre 2025, s’élève désormais à la somme de 5 675,80 euros.

La société [Localité 1] HABITAT considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifié à étude, M. [X] [R] et Mme [X] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société [Localité 1] HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société [Localité 1] HABITAT a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [X] [R] et Mme [X] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 1] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié aux locataires le 10 juin 2025, pour un montant principal de 3 090,45 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Les locataires, absents lors de l’audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 juillet 2025, soit six semaines après la signification dudit commandement, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut leur être accordés des délais de paiement pour apurer leur dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [X] [R] et Mme [X] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 octobre 2025, M. [X] [R] et Mme [X] [V] lui devaient la somme de 5 675,80 euros, les frais de procédure ayant été expurgés.

Sur la solidarité

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En outre, M. [X] [R] et Mme [X] [V] étant mariés, et aux termes des dispositions de l’article 220 du Code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [X] [R] et Mme [X] [V] à payer à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 5 675,80 euros, au titre de l’arriéré de loyer.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

Dans ce prolongement, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 23 juillet 2025, les locataires causent un préjudice à la société [Localité 1] HABITAT qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [R] et Mme [X] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la société [Localité 1] HABITAT recevable ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 août 2024 entre la société [Localité 1] HABITAT, d’une part, et M. [X] [R] et Mme [X] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], étage 1 – porte A est résilié de plein droit à la date du 22 juillet 2025, par acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [X] [R] et Mme [X] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [X] [R] et Mme [X] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], étage 1 – [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion M. [X] [R] et Mme [X] [V] et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement M. [X] [R] et Mme [X] [V] à payer à la société [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [R] et Mme [X] [V] à payer à la société [Localité 1] HABITAT la somme de 5 675,80 euros (cinq mille six cent soixante-quinze euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [X] [R] et Mme [X] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 juin 2025 et celui de l’assignation du 24 septembre 2025.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge